保利公园198高尔夫公园别墅项目案例分析_50PPT

保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析项目开发叙述1、这是保利集团在成都的第一个项目，保利以其资金实力首先收购了石象湖公园，并把其打造为亚洲首个郁金香主题公园，石象湖旅游项目目前良好的运营态势给开发商提供很好的资源平台；2、保利198项目有两大主题资源，一为郁金香主题公园，另一主题为高尔夫练习场，在整个6000亩项目中，4500亩将建设成为高尔夫练习场与主题公园；这为1500亩的住宅开发奠定强势的资源配套基础；3、在整个项目的规划上也融入了酒店、别墅、高层、多层、公园等多种业态；主要根据地块资源来分布产品，首期以联排别墅、高层产品入市；4、在产品的打造上显得较为粗糙，样板房、示范区都达不到成都一线开发商的产品打造水准；5、由于其资源与品牌特别突出，同时北新干线属于房产供应不突出区域，消化了很大部分区域内的刚性需求。项目地理位置保利公园198项目占地面积4000020平方米，建筑面积2000000，容积率0.5，绿化率75%，位于位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约15公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约6公里，交通便捷。保利公园198北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，属于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。交通概况-交通要素•蜀龙大道四期：全长3.3公里（与三环路接轨段），直接连接二环路建设北路•川陕路改造：将改道拉直和拓宽，改造成为北部新城最重要的干道•城市轻轨：连接主城区和新都•地铁3号线：实现北郊风景区和城市主城区的全面连接区位分析-区域配套休闲配套：北湖公园、泥巴沱风景区、植物园、熊猫基地、银杏园五大公园环绕项目教育配套：三原外国语实验中学、国家重点中学新都一中、四川音乐学院、四川石油学院医疗配套：成都军区总医院、成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院生活配套：社区超市、大型农贸市场、二台子仿古商业街区运动配套：高尔夫生活、网球中心、标准游泳池、恒温游泳池自身配套：金苹果幼儿园旗舰店、重点小学、重点中学、保利洲际酒店、2250亩亚洲最大郁金香主题公园、主城区唯一国际锦标级高尔夫球场、大型超市（家乐福）、蝴蝶谷会所、拉斐庄园会所保利五星皇冠酒店——城北唯一超五星级酒店•2009年7月动工•2011年完工•总建面40000平米•客房350间•600平米大型宴会厅会议中心•特色餐厅•水疗中心•健身俱乐部•室内泳池等康乐设施亚洲最大的2250亩郁金香主题公园占地2250亩的保利郁金香音乐公园是亚洲最大的郁金香主题公园，同时也是成都最大的城市公园，每年春秋两季举办郁金香节和百合节，上百万鲜花惊艳怒放，已经成为成都的一张优雅名片。更已举办了多场国际热播音乐节、张靓颖成都演唱会等大型活动，吸引了数十万国内外观众关注；金苹果森林幼儿园旗下唯一的森林旗舰幼儿园。总建筑面积4500㎡，配备30个标准教室。引入全新的幼儿教育理念，依托郁金香公园先天的自然资源优势，让儿童从传统枯燥的课堂中解放出来，投入到大自然的怀抱中。孩子从小就能在保利高尔夫生态运动公园中学习贵族运动，培养对未来高端生活方式、社交礼仪的了解。保利超五星级酒店的配套也结合进入幼儿园教学中，小朋友能在那里学习国际礼仪，感受国际化的生活和服务。金苹果森林幼儿园旗下唯一的森林旗舰幼儿园由美国顶级球场设计公司Schimdt-CurleyGolfDesign鼎力设计，在城北原生坡地上，打造出主城区唯一的3000亩18洞72杆国际锦标级球场。除此之外，300亩蝴蝶谷小九洞会干球场已经于2009年5月优雅开杆。主城区唯一国际锦标级球场且198项目规划用地约6500亩，建筑面积逾百万平方米，业态包括高端别墅区、电梯洋房区、大型商业配套、超五星级国际酒店、18洞标准高尔夫球场、网球中心、幼儿国际学校以及2250亩超大型郁金香休闲主题公园等。区域版块还将打造“熊猫小镇”等生态旅游基地；展现出大型国际文化生态住区•城市感强：版块位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约15公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约6公里；•交通便利：多条城市干道交汇，快速、公共交通极其便利；•配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。区位小结：生态休闲、传统居民、商业商务居住功能融合政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变；198区域是规划建设的集“生活·旅游·商业”中的重点区域198规划给成都城市格局发展带来的是全新的方向。198区域指环绕中心城区内的198平方公里的非建设用地，这一片区分布于成都市中心城区的四周，主要位于三环路之外，外环路以内(包括外环路外侧的500米生态保护带)。根据规划，“198”区域具有两大基本功能：一是规划140多平方公里的生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都市的都市大景观；二是规划40多平方公里的建设用地，用于社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等项目，完善成都市的现代服务业功能。建成后的198区域将成为成都市的都市通风口和城市绿肺，对于成都的生态环境和城市人居具有极其重要的意义。“198生活方式”高端配套和健康生活区位小结：生态休闲、传统居民、商业商务居住功能融合保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析项目推售分析2011-1-1蔷薇郡一期开盘2010-3-27丁香郡开盘2009-11-1玫瑰郡开盘2009-8-22蝴蝶谷开盘2008-10郁金香谷开盘2008-10-4百合郡开盘当期占地面积：65050.41m2，共41栋，4栋27F高层住宅楼（部分一层架空）和37栋3F联排别墅当期规划户数1000户，面积85-188㎡，均价6300占地面积：56780㎡，共16栋，18-26层电梯洋房，共1861户面积85-180㎡，均价520011层-26层电梯洋房，共10栋，共1476户，面积88-180㎡，均价5000独栋双拼联排共275户，面积28-500㎡，均价8500双拼叠拼共260户，面积234-375㎡，7000-10000元/平11层-26层电梯洋房，共13栋，共1700户面积85-188㎡，均价45002010-10-20拉斐庄园项目总共385栋，至今已推90栋，项目均为独栋别墅，面积为470㎡-780㎡；均价为：23000/㎡，总栋均价为1150w1、项目形象定位2、产品定位3、客户定位（来源）6000亩都市高尔夫公园城郁金香公园高尔夫生活五星级酒店别墅：主要以成都客户为主，占80%以上，也有部分的新都客户，成都客户中主要为城北、城东的客户，其他区域也有部分客户；客户职业主要为个体户以及企业的管理层；电梯：主要以城北为主；来自新都物流中心、荷花池、五块石等做生意的个体户。双拼、叠拼别墅+独栋别墅+高层电梯项目推售分析小结：1、首期产品定位为双拼、叠拼别墅、高层电梯公寓，基础属于中高端类产品，由别墅、类别墅产品实现临近公园部分的地块价值，同时提升项目的档次；2、从高层的供应来看，主要面对区域内改善性居住和部分首次购买需求，从项目的资源价值影响力来看，对客户的打动力教强。保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析三期郁金香公园一期二期项目基础信息项目占地6000亩，其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动主题公园；项目包括住宅、18洞高尔夫、郁金香公园、休闲运动公园、五星级酒店；项目将开发体量巨大的“休闲地产”；项目修建将改变城北的区域环境形象。保利·公园198位处成都北三环外蜀龙大道西侧，15平方公里北郊风景区核心区与“198生态走廊”交汇处。项目占地6000亩，其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动主题公园。总建筑面积超过100万平米，绿化用地高达75%。容积率3，绿化率90%，规划有亚洲最大的郁金香公园、超五星级酒店和高尔夫公园等。成都熊猫生态公园（大熊猫研究基地）、成都植物园、银杏园、泥巴坨风景区等众多公园环侍四周。内庭院别墅、宽景电梯洋房等优质产品深入公园，“家在公园中”的生活理念得以充分体现。保利·公园198将重新定义蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就城市公园地产典范！郁金香公园从景观和生态上进行了精妙设计的同时，内部还专门规划了山体极限运动区、山地自行车道等运动休闲设施。公园整体规划面积达到2250亩，足足1.5平方公里；玫瑰郡电梯洋楼百合郡电梯洋楼郁金香谷蔷薇郡海棠郡（规划中）丁香郡新古典主义洋楼拉斐庄园别墅蝴蝶谷蔷薇郡电梯洋房联排别墅电梯洋楼独栋别墅规划中保利198--住宅已建部分保利198--建筑待建部分后期开发用地保利198--住宅已建部分■198项目分为东西两区，西区以整个2250亩公园包裹着750亩的住宅小区，东区还有近3000亩的高尔夫生态运动公园，与项目住区之间浑然天成、融为一体，整体布局便于使保利·公园198的业主推开窗、打开门便可漫步在公园里，享受都市公园的曼妙美景；■且项目丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间；并依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值；更通过高配置的社区配套设施提升项目价值；项目总占地约6000亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。作为成都城市北部最大的地产项目之一，该项目将依托于项目区域公园众多的优越自然条件和项目自身拥有的超大公园，着力打造城市公园地产的典范，引领蜀龙路片区高尚生态住宅标准，代言城市公园地产发展的方向。1、以整个2250亩公园包裹着750亩的住宅小区打造生态小区，以此来提高项目品质和卖点；2、高层采用围合式布局，形成中庭景观；3、小区内未设置大面水景，以软景为主；4、整体规划设计正统简单。1、高尔夫代表生活品质（高端上层身份的象征）所以高尔夫附近修建别墅；2、别墅采用线形布局，形成通道景观；3、小区内未设置大面水景，以软景为主；4、整体规划设计呆板。保利198--住宅规划小结保利洲际五星级酒店社区集中商业（大型超市）蝴蝶谷休闲运动公园蝴蝶谷会所金苹果旗舰幼儿园重点小学、重点中学拉斐庄园会所二台子商业街区大型农贸市场公交总站（规划中）区域配套社区配套保利198—生活配套部分丝绸博物馆主干道小区动线售价在：1.8-2w住宅临蜀龙路及主干道部分，一楼均为商铺；单间面积为60㎡/户，层高6m，开间4m（客户可根据需求做夹层）目前入住的商业形态为包括洗衣、小餐店、茶叶店、眼镜店、通讯店、小超市等商铺水电气三通，留有上下水接口，业主只需根据自身需求修建卫生间；商业小结：◆项目地块以商业价值最高的地方来修，根据人流动线最集中，最便利到达的位置，最好的展市面以及与外界的连续性来界定；整个项目商业部分都临蜀龙路主干道为中心，分布在各小区的主入口处；项目配套的商业中心也以集中方式展示；◆传统临街商铺由于业态单一和规划无序，会导致此类商铺的大量积压，本项目临街面很长，而且拥有“景观大道”的临街概念，不仅提升商业价值，而且不会降低小区总体档次。◆项目商业定位为社区配套商业，商业设施及会所沿道路布置，兼为临近社区顾客服务，改善会所、配套商业的经营效果；考虑至此所以开发商将临街商铺面积划小来卖，快速消化来回收资金，而业主根据自身业态需要，可对小面积商铺进行组合。保利198—小区商业配套部分保利公园198案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑及景观园林分析保利公园198案例分析保利198·运动休闲公园■保利·198运动休闲公园的属性是作为一个城市生态运动公园而存在，更是作为保利·公园198住宅项目的配套。■该项目将依托于项目区域公园众多的优越自然条件和项目自身拥有的超大公园，着力打造城市公园地产的典范，引领蜀龙路片区高尚生态住宅标准，代言城市公园地产发展的方向。金苹果幼儿园旗舰店篮球场及网球场的休闲娱乐篮