北京国门商务区建筑产业总部基地项目定位报告

世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY项目地处国门商务区，是北京重点发展的区域之一，区位优势加之政府的大力支持，使本项目具有良好前景项目占地300余亩，位于顺义区李桥镇，地处临空经济区范围的国门商务区内部，南接通州，西连机场，北临汽车城；紧邻首都机场，距北京市中心30公里，离天津港125公里；与六环路、顺通路等7条公路和规划中的京平快速路、机场第二通道、李天高速公路以及轻轨相连，交通便捷；机场东扩后，机场东门直通李桥，区位优势将更加明显。政府的引导和支持将为本项目的发展提供强有力的支撑国门商务区作为首都的门户，是北京市未来重点发展区域之一，得到了政府的高度重视和大力支持建筑业作为国民经济的支柱产业之一，规模发展将进一步推动顺义区经济的发展，因此，顺义政府大力倡导建筑产业总部基地的建设临空经济区世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY项目发展愿景希望将本项目打造为聚集建筑产业内各相关行业的复合型建筑产业总部基地世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。北京具有发展总部经济的优势地理位置优势北京具有得天独厚的发展总部经济的优势许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。集群效应优势人才、教育、科技资源优势世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。《财富》杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：省市100强企业家数500强企业家数北京4691上海1644广东1054山东538江苏440天津224浙江142四川1102005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入）资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析》除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6%。•爱立信（中国）有限公司（瑞典）•摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国）•丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）•卡夫食品（中国）有限公司（日本）•IBM（中国）有限公司（美国）•诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰）……世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。CBD亦庄金融街中关村科技园丰台总部基地世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY各总部基地为区域形象和经济的发展做出了很大的贡献总部基地名称发展状况金融街•形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区•占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区当年全部地税收入的12%CBD•入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家•占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4%亦庄开发区•入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人•外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3丰台总部基地•总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元中关村科技园•入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家•实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY发展总部基地对于区域发展有很强的推动作用带动现代服务业发展，促进产业结构优化升级作用一增加地方财政税收，优化税收结构创造了更多就业机会，吸引高素质人才作用二作用三世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY项目优越的本体条件加之目前北京总部经济发展的优良态势，决定了本项目具备发展总部基地的良好条件本体条件优势•便捷的交通条件•地处国门商务区这一未来重点发展新城•良好的自然环境•政府的大力引导和支持本项目具备发展总部基地的良好条件和前景，而选择正确的产业组合，是我们工作最为关键的环节总部经济的良好发展态势•众多国内外知名公司纷纷在北京设立区域总部，推进了总部经济快速发展•北京各总部基地发展良好，为区域发展产生强大推动，行业聚集效应凸显世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY本报告主要内容第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究第二部分：建筑产业研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有服务内容；规划、勘察、设计；建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装、建成环境的运营、维护及管理；相关的咨询和中介服务等。广义建筑产业广义建筑产业定位世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY广义建筑产业的内部产业链条使用管理立项选址设计规划施工生产竣工验收房地产开发行业；政府规划、计划部门咨询服务行业；建筑勘察、设计行业；政府规划部门房地产开发行业；施工行业；材料、设备的生产、采购行业；工程监理行业规划、消防、环保行业；工程监理、监察行业；房地产代理、经纪行业；租赁行业；物业管理业房地产开发业咨询服务业勘察设计业材料设备生产、采购业建筑施工业工程监理业代理业；经纪业；租赁业物业管理业研发世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京建筑产业各链条主要经济指标及行业附加值分析咨询业22.17研发9.47房地产开发7.77勘察设计6.39建材业5.46土木工程2.22装饰业3.47安装业3.89物业管理6.04房地产中介22.06建筑产业各行业附加值分析(%)咨询勘察设计房地产开发土木工程建筑安装业建筑装饰业物业管理房地产中介主营收入（亿元）1104.8180.01518.31603.2293.7134.7164.024.4利润总额（亿元）244.911.5118.035.611.44.79.95.4资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析》世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY合理的选择建筑产业链条中适合的环节，保证建筑总部基地的健康发展工程监理代理业经纪业租赁业咨询开发设计建材装修建筑施工物业管理行业选取标准前沿的、引领行业发展方向的高附加值、高税收的智力密集型的开发、设计、咨询及建材装饰业符合入驻总部发展的标准本项目是否具备打造目标行业进驻的条件？土木工程行业等施工类行业以及物业管理属于体力密集型行业，附加值及利税能力均较低，与产业总部的行业选取原则相悖，因此予以排除世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY随着北京房地产市场整体的快速发展，为建筑产业各行业的繁荣发展提供广阔的空间2001-2005年商品房施工面积（万平方米）5966.77510.79070.79931.310748.5020004000600080001000012000200120022003200420052001-2005年商品房竣工面积（万平方米）1707.42384.42593.730673770.905001000150020002500300035004000200120022003200420052001-2005年商品房销售面积（万平方米）12051708.31895.824722803.205001000150020002500300020012002200320042005•北京房地产市场发展迅猛北京商品房施工面积、竣工面积和销售面积平均每年以19.66%、21.49%、24.49%的比率上长，房地产市场需求旺盛。•未来几年是北京房地产业发展的黄金时期按市场平均增长速率计算，到2010年，北京商品房竣工面积将接近九千万平米，销售面积近七千万平米房地产市场的快速发展势必会为开发、设计、咨询、建材等行业带来广阔的市场需求和发展空间世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京市房地产开发行业发展概况北京市房地产开发企业单位数（个）1546270431230500100015002000250030003500200320042005北京市房地产开发企业年末从业人数6315982802838590100002000030000400005000060000700008000090000200320042005北京市房地产开发企业实收资本和资产总额1040009414983366169931156607916987524068103056543020000004000000600000080000001000000012000000140000001600000018000000200320042005020000000400000006000000080000000100000000120000000实收资本（万元）资产总计（万元）.分析可见，随着北京市房地产整体的快速发展，北京市房地产开发业无论从企业数量、从业人数，还是从企业实收资本和资产总额来看，均呈明显的增长态势世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京房地产市场是全国开发企业的必争之地，开发、创新水平均处国内领先地位北京市房地产市场吸引了全国的开发商聚集发展北京企业开发水平和创新水平均处于国内领先地位建外SOHOUHN国际村•先进的开发理念•较强的独立设计研发能力•新型结构、环保技术和材料等的使用•聚集了一大批国内外优秀设计人员和管理人员荣尊堡棕榈泉本地大型开发企业：北京万通地产有限公司、北京首创集团、SOHO中国、华远集团……外地大型企业总部纷纷进驻北京：万科集团、香江集团、珠江地产、世贸集团、龙湖地产……世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY北京房地产开发企业办公选址特点及需求大型房地产开发集团大型房地产开发集团大多拥有自己开发的写字楼物业，因此各公司的总部基本都设在自家持有的写字楼内成长型中小房地产开发公司此类公司对办公物业的选址有明确的要求•良好的办公环境•相对独立的办公空间满足工作需求•交通相对便利•不接受过高的租金恒基中心华贸中心在北京开发的基本为住宅项目，因此选择租用写字楼或自建小规模独栋物业作为公司办公场所世联顾问WORLDU