华海新天地项目定位报告

华海新天地项目定位报告中心策划2016年4月11日观内。本体之态，项目本体分析本体之态——本体价值项目属性解读。区域价值项目区域解读。项目位置：地块在南市区日新路以南，北邻河宏路，南至广福路，西邻前福路，东邻前兴路和大商汇，交通出行便利。日新路南邻广福路北邻河宏路占地约531亩，分三期开发，目前已启动A1-1地块项目规划现状一期一期二期A1-2二期A1-5二期A1-4二期三期A3二期A2-3三期A1-3A1-1A2-2A2-1A4-1至4A1-6公投南市公交车站省设计院总体规划指标净用地面积（亩）容积率地上建筑面积（平米）住宅面积（平米）其中回迁面积（平米）商业面积（平米）学校车位（平米）一期（7个地块）149.965.25524,375388,172111,725126,3625458二期（5个地块）287.563.55903,689507,48076,243341,95050,1349522三期（2个地块）381.54合计531.514.031,428,063895,652187,968468,31250,13414980A1-1住宅进度A1-1商业进度项目一期：A1-1地块住宅共8栋，其中7栋主体封顶，1栋建至9层，1栋商业基本封顶；A2-1，A2-2及A4-1至4这6宗地块基本已经拆完A4-1至4商业地块A2-1和A2-2商业商务地块项目二期及三期：剩余18万平米还未拆除屠宰场云波印刷厂钉子户统建房靠近交通枢纽，路网发达，未来两条地铁途经，构成立体交通，通达度、便捷度均高项目交通主要道路：广福路、前兴路、日新路、前卫西路、河宏路、前旺路、前福路公交路线：南市区最大公交枢纽站就紧邻项目，公共交通体系完善前兴路公交枢纽站：120路、112路、166路、172路、196路、197路、199路、229路、3路、63路、68路、A2路、Z3路、Z4路地铁2号线地铁5号线滇池路管南大道广福路日新中路前卫西路前兴路陆家路河宏路前兴路公交枢纽站地铁路线：7号线：大商汇站（项目规划绿地旁，直接通达项目）2号线支线：时代风华站距离项目直线距离1KM靠近交通枢纽，路网发达，未来两条地铁途经，构成立体交通，通达度、便捷度均高项目交通项目区域较为成熟，范围内生活配套齐全，周边商业配套较多，也有一些名校地块周边情况地块东北角有南市区公交车站，儿童医院及沃尔玛，且紧邻项目地东面是云南省最大的建材批发市场，这成为该项目的一大优势。地块与爱情海购物公园直线距离2公里，与万达广场直线距离约2公里，加之未来金产区的商业配套，较算是南市区的商业较为集中的区域；地块周边教育资源丰富，有昆明第一中学度假区金岸分校，师大附属中学仁泽校区，海贝幼儿园、海贝小学，前卫中学等等；儿童医院沃尔玛广福小区金盾花园项目周边配套成熟，生活便利，支撑项目较高的升值潜力项目配套5KM范围内医疗配套商业配套学校休闲官渡区人民医院大润发商业广场明德学校西华园公园圣康医院世纪华联昆明三十一中海埂公园云南中西结合医院金园超市云南中医学校云南民族村福德医院南亚风情第一城云南广播电视大学滇池自然风景区1KM范围内医疗配套商业配套学校休闲省中医院大商汇德亨学校湖畔之梦游泳馆儿童医院沃尔玛超市国家法官学院天逸运动中心云南同仁医院麦德龙昆明国际学校、昆一中圣珈瑜伽2KM范围内医疗配套商业配套学校休闲福海人民医院万达广场管庄小学、书林一小欢歌KTV云南妇产科医院云大附中顶尖KTV爱情海购物公园云师大附中、附小碧水蓝天温泉水疗西山区人民医院恒宇商业广成官庄幼儿园医院学校商业休闲项目自身配套，全周期教育配套紧邻金家河，占领区域景观鳌头项目景观清水河自然景观:紧邻在金家河旁，天然滨河景观形成项目独特优势优规划、大配套、强交通本体小结——项目规划：景观分布较好，占据优势景观资源项目交通：靠近交通枢纽，路网发达，两条地铁途经，通达度便捷度均高项目配套：配套成熟，生活便利，支撑项目较高的升值潜力本体之态——本体价值项目属性解读。区域价值项目区域解读。项目位于昆明市西南方位，西山区，南二环外，广福路以内，官南成熟板块二环南路广福路儿医院童本案区域认知地处南市核心区，供应热点区域，市场认同度高，占据未来优势大商汇民俗村滇池国家旅游度假区湿地公园福保文化城十里长街巫家坝省人大省政协出入境检验省医院省委海关省检察院省政府省公安省级办公区，集中在南市区北部，滇池路、日新路沿线商贸，昆明市商业物流集中地，分布在昆洛路及广福路沿线旅游度假，集中在滇池沿岸项目周边集中了大量昆明的主力消费人群体育休闲，集中在新亚洲体育城、世纪城片区旅游度假区商贸中心中央商务区省法院本案建材城汽配城新螺蛳湾新亚洲体育城省级行政中心现阶段处于开发热点区域，一线品牌开发商陆续进驻，区域城市面貌持续改善、区域价值认同度高、竞争也将日趋白热化区域开发居住氛围良好的居住环境，昆明置业首选区域，主城居住品质排名第一区域区域规划现有交通情况未来交通规划配套居住环境主要物业类型中市区中央商务区，城中村改造交通四通八达，非常便利1、2、3、4、5号轻轨各种配套完善、齐全城中村集中高层、写字楼、SOHO一至二环中市区与其他区的过渡区交通四通八达，非常便利1、2、3、4、6号轻轨中心区向北市区和南市区的过度地段，地段优势明显，各种配套较完善社区成熟，生活氛围浓厚高层、写字楼西市区五区两带一港由“三横”“三纵”组成拟建21条城市道路，轻轨二号线、四号线经过全区教育资源雄厚，医疗资源相对缺乏，全区目前有2所大型超市，无大型集中型消费商业。重工业向轻工业转移，环境得到改善高层、写字楼、SOHO南市区发展重点区域南市区道路网比较发达，是通往呈贡新区的必经之路1、3、5号轻轨目前学校和商业氛围缺景观自然资源优越，空气清新、安静无污染高层、别墅、写字楼、SOHO北市区一主、两副、两区级、多点四纵四横1、2号线轻轨配套较完善自然环境非常好，社区成熟，生活氛围浓厚高层、写字楼、SOHO东市区——5条城市主干道组成3、4号轻轨学校以民办学校为主，个体医疗机构，医疗和教育配套滞后，发展瓶颈大配套不完善，居住氛围较差高层区域未来居住环境预估排序南市区北市区西市区一至二环中心区东市区居住氛围良好的居住环境，南市中央生活区生活教育购物休闲青少年宫老年活动中心昆明图书馆金牛社区分馆润城云师大附小云师大附小金牛校区滇池三中、福海中学、昆一中万达广场南亚风情第壹城红星国际爱情海购物公园交通南二环前兴路、广福路、日新路地铁7号线、地铁2号线支线一线房企抢滩、本地房企扎堆、持续开发城市发展热点区域区域小结——区域定位：供应热点区域，市场认同度高，占据未来优势区域开发：处于开发热点区域，品牌开发商、本土开发商陆续进驻，区域面貌持续改善。区域板块：西山行政区重拳出击重点打造区域，彰显未来核心优势居住氛围：良好的居住环境，昆明置业首选区域，主城居住品质排名第一区域，南市中央生活区；扫外。市场与客户，如何破局市场与客户——市场宏观面、中观面、微观面。客户居住区域、关注点、置业特征。宏观经济——一宏观经济1.1国内生产总值1.2房地产行业1.3政策影响宏观经济观点（经济增速放缓，昆明GDP跑赢全国）2015年国内GDP增速6.90%，创近五年新低；经济增长明显放缓；昆明GDP增速8.30%，同比小幅波动，GDP跑赢全国市场，随着一带一路经济战略的落地，昆明经济发展将持续稳增，高于全国水平。6.908.30全国政策二套房90平米以上按2%征收契税2月2日不限购城市首套房首付降至20%1月1日昆明出台四大房产新规城市规划建设管理工作的若干意见，建议原则上不再建设封闭式小区2月1日昆明全面启用新版商品房合同备案公积金账户利率按1年期定期存款基准利率执行3月8日昆明市稳增长促发展若干政策措施3月1日大型金融机构的存款准备金率降至17%3月19日在5月1日全面执行“营改增”3月30日西山区52条:购买写字楼最高可获300万元补助若干政策措施1月8日分城施策分类调控自2016年初至今，政府相继颁布首套房首付比例降低、契税减免、购房补贴等政策，持续降低了购房者的置业门槛、政策持续利好政策影响观点（房地产销售一线楼市有明显回暖，量价齐升；二、三线城市依然刺激不够，市场反应迟缓）2003年2005年2008年2010年2012年2013年2014年2015年深圳58796996128232029718847218742397333426广州3888514493391307414044161231511016178上海4670603770051421313870286723072234632北京473767881241820328207002847825873299670200004000060000800001000001200002003—2015年北上广深一手房成交均价昆明政策观点（除快速落地2016新政外，昆明本地推行昆46条作为国家刺激的强化剂）昆46条地产主旨——提效率、降门槛、减压力、去库存新政进一步加大住房公积金促进住房消费力度，并首次采用补贴政策（虽然仅限于车位），有助于减轻购房者的首付压力，加快商品房去库存速度。政策解读政策内容土地市场竞买人数不做限定（以前为不得低于3人），竞买保证金降至20%（以前为30%）。1、首套房商住组合贷款和车位按20%执行，二套房降至30%。2、房屋被征收选择货币补偿，新购住房不高于补偿款，免收契税。3、购买非人防车位，按建筑面积每平米补贴160元，补贴面积不超过30平米。4、鼓励发展租赁市场，鼓励房企将2年以上未售出商品房开发租赁。降门槛去库存1、精简土地规划审批效率，6亩以下土地使用转让手续，属地政府审查后即可办理土地登记。2、下放环评审批权限，环境影响报告表由县（市）区、开发（度假）区负责审批。提效率上年未发生质量安全责任事故，免收安全文明施工措施费。上年为发生拖欠农民工工资行为，减半交存工资保证金，连续两年减半交存的第三年免交保证金。减压力新政不再限制最低竞买人数，有利于减少流拍，而竞买保证金比例的降低，将缓解部分资金较为紧张的竞买企业资金压力，有助于提高土地市场的成交率。新政进一步减免了房地产开发建设企业的费加费用，有助于缓解企业资金压力，同时提升企业文明施工和按时农民工工资的积极性，有助于推动房地产市场的健康发展。新政进一步下放审批权限，简化审批程序，有助于加快房企开发建设进度和资金回笼，促进市场建发开展。政策小结——全国经济稳中趋缓求发展：全国经济发展增速持续下滑，昆明经济相对平稳，市场经济有着向好的发展潜力，房地产市场有回暖的机会。地产行业探底，量化宽松政策持续，有望下半年回暖：2015年全国房地产投资意愿逐渐减弱，2016年持续量化宽松政策，库存持续消化，下半年可能回升。政策全线松绑，有望拉升：2015年全国房地产调控，放宽政策刺激市场，一线城市明显回暖，量价齐升，二、三线城市政策刺激作用有限；楼市难以在短时间恢复。但后期存量持续被消化，供求趋于平稳，市场或将逐渐向好。抢占先机，顺应市场，快速推进，避免风险中观市场——二市场分析2.1一级市场2.2二级市场一级市场观点（整体土地市场供应短缺，成交量持续下滑）2015年受新房库存压力及政府减少土地供应等因素影响，昆明土地市场供求两端双双遇冷，开发商拿地热情不高，成交创历史新低；土地供应可能会出现短缺。2010年2011年2012年2013年2014年2015年住宅用地（万㎡）3878698471251586116商业用地（万㎡）16929054147956894其他用地（万㎡）172783012316635合计（万㎡）573143716891961122024505001000150020002500历年土地成交统计（不含工业用地）二级市场观点（整体市场供求双落，竞争依然，长期向好）2015年昆明市场供应同比下跌27%，成交下跌15%，价格下跌2.25%。预计2016年市场供应约980万㎡。昆明房地产市场供求量双双回落，供应收缩，需求疲软；多