南京市黑墨营项目分析报告(DOC41)(1)

第一部分市场篇一、社会经济背景分析（一）概况阐述1、区位南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。2、经济评述综合市场占有率长期综合经济增长率综合地区GDP综合人均收入水平城市综合竞争力数值排名数值排名数值排名数值排名数值排名南京0.50110.25130.05230.122253.4512上海1.0010.5820.1140.344368.392苏州0.49150.25110.0880.131666.998（注：引自倪鹏飞主编《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》，社会科学文献出版社，2003.3月）从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。这是与南京的城市经济特色----内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心，其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。但随着南京核心区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善，一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化，资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。4、人口特征●南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。南京人口的增长将持续20年左右达到峰值，根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长，而主要取决于机械人口和流动人口的增长。●家庭人口结构越来越小。户均人口2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。●南京居民收入水平呈纺锤形分布。●家庭总收入构成表（单位：元/人·年）指标南京市总收入9856.071、工薪收入6616.98工资及补贴收入6360.46其他劳动收入256.512、经营净收入151.893、财产性收入28.414、转移性收入3058.79（二）南京社会经济特征对房产的影响1、城市规模制约房产升级。城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，南京市区目前只有不足300万人口，2010年的规划人口规模也不过500—600万；从城市性质和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化城市圈中的区域中心城市。南京城市的地理特征（西、北面临长江，东隔紫金山，以及大片军事用地），城墙内空间的狭小，限制了城市规模的扩张，而规划中一城三区的城市副中心，由于交通、配套等条件的制约，还没有承担起疏散主城人口，实现就业与居住同步发展的作用。这种城市格局发展的结果，导致了居民购房不愿出城，造成了市区土地资源的稀缺，房价高昂。同时规划与配套的滞后导致了城市规模扩大化的无绪发展，造成了先发展，后规划，再补救的现实。2、城市化进程脱节。一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。城市化必须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。南京城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高（大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高），进一步阻碍了产业升级，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展。3、产业结构失衡。如果讲，二产是国民经济的支柱，那么三产就是经济发展的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有110万人，高于一、二产业，但与欧美发达国家60%的三产从业人员相比尚有不小距离。同时，今年1—5月，南京76.87亿元的三产投入中，有63.39亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。除房地产业外，三产的金融、保险、咨询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总额仅占其余的20%。产业投资比例严重失衡，不能给居民带来更多的就业机会，制约了城市总体实力的发展壮大，与富民强市目标的实现相背离。4、后续消费力萎缩。据物价部门统计，2002年南京的物价指数持续走低，全年处于负增长的水平。但是与之相比，商品房价格指数却惊人的达到104.7。在居民总体收入没有出现大幅增长的前提下，消费边际替代效应会越发明显，将会在整个消费领域出现“跷跷板”现象。除了房地产业外的其他消费行业相应的就业和收入状况都不堪房价高昂的重压。对于扩大内需、增加消费、治理通缩有不良影响，也影响了消费者的后续消费能力。（三）结论1、远期：南京的经济发展呼吁城市化进程，市区主功能区的住宅建置成本将会加大，城市规模扩大化，居住郊区化已成为发展的必然趋势。2、即期：南京的城市化进程与基础设施滞后的矛盾，使得郊区住宅的生活成本过高。导致人们对郊区生活心有余而力不足，从目前来看郊区生活还只是高收入者与“有闲阶层”（非上班族、退休人群）的专属。3、城市流动人口与外来人口已成为人口增长的主动力，随着人口结构的变化，出现了家庭集约化、人口的老龄化与年轻化、社会阶层的橄榄型分布等特征，随之整个社会的消费特征将会出现相应的转轨变化，房产消费也不例外。4、最新统计数据表明，南京人均收入被挤出了长三角的前十名，但南京房价指数却高居全国前列，这说明南京房地产市场正处于消费潜力积聚释放的市场化中级阶段。5、在市场化中级阶段跳跃式发展的同时，南京大规模的旧城改造，数万户居民因为拆迁而购房的行为，在本质上仍属于政府托市，房地产市场繁华的人为因素很大。6、集中的消费潜力释放、行政因素带来的巨大需求与供应不平衡导致了房地产价格的持续上升。7、随着多年积聚消费潜力的较大释放，2005年十运会等大规模城建项目的完成，政府的财政包袱需要缓和，南京房地产市场在一至两年内将减缓一路火爆的局面，逐渐步入调整期。二、房地产市场分析（一）土地供应特征分析：1、最近的十年来看，1992年到1998年南京地价比较平稳，维持在14万元/亩左右，1999年约在15万元/亩，至2001年，地价开始涨至200—300万元/亩，2002年聚宝山、上下五旗分别以9.11亿、6.3亿拍出，十年内，地价长了14倍。根据地价与房价1：0.5的比例关系，房价的继续上升是意料中事。2、由于城市居民住房长期依托于公房市场，再加上南京房地产市场化发育程度较低，投资商开发水平不高，因此南京的住宅产业始终没有出现过大涨大落的波动，这跟南京的土地耗用能力不足有关，即民间土地储备还是不少的。一方面，大批远郊土地资源被大量批出，仅江北区域就批出土地达万余亩。另一方面，南京中心区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。因此城市外扩已经是大势所趋。现在的南京可供利用开发的土地存量基本集中都市圈内的西部、东北部、南部和江北地区。市区资源的利用价值将得到大幅提升。（二）南京商品房供应市场现状自95年以来，南京房地产市场呈现产销两旺、逐年递增的态势，特别是近两年来，房地产开发和销售呈现火爆局面。1、房地产开发投资持续稳定增长，从2000年起呈加速态势1991-2002年南京房地产开发投资、住宅投资(单位:亿元)39.4869.772.89101.0697.9199.34101.24137.222.7233.9430.5658.7964.57578.6296.40501001501995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年房地产开发投资住宅投资注：2002年房地产开发投资137.2亿元，增长23.57%。住宅建设投资是房地产投资的主体，全年用于住宅建设投资96.40亿元，同比增长28.05%，占房地产开发总投资的70.26%。1998—2002年房地产发展数据单位：亿元万平方米年份投资额增幅%施工面积增幅%竣工面积增幅%1998年101.117.7944.311.1357.630.11999年97.9-12.2992.45.1385.36.92000年99.314.4970.7-2.2383.10.52001年111.020.110538.5402.85.12002年137.223.61184.412.5433.87.72002年新开工面积576.1万平方米，增长14.54%，其中住宅面积为467.1万平方米，同比增长12.3%；竣工面积为433.8万平方米，增长7.69%。2、商品房市场实现供需两旺状态且呈持续稳定上升1996-2002年南京商品房销售量(单位:万平方米)586.73504320319.74319.75324400.3105.95161.08182.47222.21254.2305.23346.101002003004005006007001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年历年批准上市量实际销售量注：2002年商品房销售面积210万平米，成交金额65亿元。3、自99年起商品房价格持续4年上升291027802910309332852400260028003000320034001998年1999年2000年2001年2002年1998-2002年南京住宅价格(单位:元/平方米)4、个人购房已成为市场主体，离不开银行的金融支持53817200131011656317397050001000015000200001998年1999年2000年2001年2002年1998-2002年个人购房贷款按揭户数1995-2002年南京商品房销售额(单位:亿元)22.625.738.758.452.378.990.3121.70501001501995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年商品房销售总额6.3411.4224.1735.0546.6010203040501998年1999年2000年2001年2002年1998-2002年个人购房按揭总额(亿元)小结：2002年房地产市场总体供需两旺，商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比由98年的1.27:1下降为2002年的1.10:1，供求总量基本平衡。（三）二手房市场发展状况1、市场发展迅猛，交易件数首次超过商品房289287110515268490500010000150002000025000300001999年2000年2001年2002年1998-2002年二手房交易户数[注]：2002年二手房交易登记26849件，同比增长72.81%；4.8312.924.9944.33010203040501999年2000年2001年2002年1990-2002年二手房交易额(亿元)[注]：2002年二手房交易金额44.33亿元,同比增长77.39%；2、面积50-70平方米、单价12-25万是成交主力2002年二手房成交金额比例1.80%22.80%37.50%16.80%9.10%4.30%7.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%10万元以下15-20万25-30万35万以上2002年二手房成交面积比例16.20%28.00%28.00%15.30%5.80%7%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%30-50平米51-60平米61-70平米71-80平米81-90平米90平米以上3、结婚购房和无房户购房是主要购房动因2002年二手房购房动机比例11.60%20.50%2.30%28.40%5.50%18%13.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%拆迁购房结婚购房为单位补贴无房户购房学区房改善住房其他4、[二手房市场发展启示]●从卖方市场来看，更多的消费者通过卖掉原有旧房来购买新商品房，为二级