南京新街口项目考查分析报告

1南京新街口项目考察分析报告公司领导：我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：一、项目综述项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：据泰龙方面介绍：1.项目公司已获得C地块土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。A地块C地块综合面积指标占地面积112868909.520195.5实际出让面积112866822.118108.1容积率6.566.28建筑面积7335953457126816规划要求绿地（平米）30002087.45087.4建筑密度40%35%38%建筑限高（米）100100规划用途商业、办公、酒店式公寓出让年限商业办公40年，酒店式公寓65年其它要求酒店式公寓面积占比小于25%；A地块可不限高度，但建筑密度须调低为35%，平均层高小于4米价格出让金（万元）344001760052000对应楼板价（元/平米）4689329241002二、商圈情况分析新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积0.275平方公里，是中国第三大商业街①。商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。①仅次于王府井和南京路。②根据2004年的统计数据3三、房产市场调查分析1.商业物业价值评估新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为5.7元/平米/天，销售均价3万/平米。2.写字楼新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。3.公寓（酒店式公寓）项目周边的酒店式公寓主要有金鹰购物中心对面的金轮国际广场，距新街口商圈350米的长江路9号，石鼓路的金鹰国际花园，商圈外围的长发中心、城开国际、龙台国际大厦。酒店式公寓部分建成后的售价有望达到18000元/平米。4.酒店南京有五星级酒店10家，对本项目有参考价值的是鼓楼、白下两区的4家——金陵饭店、侨鸿假日、南京古南都和南京中心大酒店。项目的五星酒店部分的套房预测日租金为1400元，折后实际租金为840元/平米，正常入住率按80％计算，由此推算出的酒店理论价格为18300元。四、合理转让价格测算根据市场调硏得到的数据，按照价值风险均衡原则，我们对项目的商业、公寓、酒店、写字楼的比例进行了如下划分：业态面积单价（元/平米）租金备注住宅（酒店式公寓）3170418000考虑到资金压力与风险，公寓的比例安排为25％——规划要求的最大值。4商业45000299185.7商业面积安排最大化——A地块7层共31600平米，C地块4～5层共13400平米写字楼30000180004新街口核心优势在商业，因此写字楼安排比重并不高(23.7%)五星酒店20112183353.5综合22282综上，本项目物业的预期售价为21200元/平米，考虑到：1.项目的建造成本9300元/平米（测算详见附表5）。2.自有资金回报率不低于40％。则本项目的转让楼板价不宜高于8500元/平米。5附表1：新街口公寓物业销售情况：公寓盘名开盘时间售价（元/平米）位置销售率（截止至2007年8月）备注联系电话金轮国际广场2006-9-2719000金鹰购物广场对面61.43%精装标准为3000元/平米0258-84704018长江路9号2007-6-118000长江路洪武北路63.71%毛坯0258-84569999金鹰国际花园（二手存量房）2003年3月入住15000（二手）石鼓路110号长发中心2005-4-1819000中山东路300号61.43%毛坯，层高4.8米0258-84518888，0258-84519999城开国际2006-4-1815000白下区程阁老巷81.88%毛坯0258-58839988龙台国际2006-2-1915000白下区中山东路与延龄巷交汇处45.68%毛坯0258-84451888注：数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。附表2：新街口办公物业租售情况租金售价开盘时间备注金鹰国际大厦2.814000（二手转让价）1997-6-1租赁：0258-6667015513913863872出售：13913863872商茂世纪广场2.815000（原始售价）13000（二手转让价）2002-6-30南京海非写字楼网数据国际金融中心4.0（尚未招租，销售人员提供数据）18500（在售价）2007-6-20销售电话[phone]金轮国际广场无15314（在售价）2006-9-1销售电话：[phone]注：（1）部分数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。（2）南京海非写字楼网数据已经过电话确认。附表3：新街口商业物业租售情况开盘时间经营方式一层租金（元/平米/天）一楼售价备注6南京万达购物广场2002-10一层已分割销售完毕；二、三层为沃尔玛卖场10.545000网上查找资料苏宁银河物业分割出售给小业主10租金价格系苏宁公告资料德基广场2006-6商铺只租不售2～7各产品商家还给德基进行销售返点，一线品牌返点约30%，二线品牌返点更高注：商业物业租售数据较难获得，以上数据均通过网上查询获得。商业部分租金、售价测算楼层与一层的价格比售价日租金（元/平米/天）一层100%450008二层65%292505.2三层60%270004.8四层55%247504.4五层45%202503.6六层40%180003.2七层35%157502.8租金、售价分地块核算A地块C地块单层面积4514.43118.325层数74整体售价（万元）81259.239290.895综合单位售价27352日租金（万元)14.46.985048综合日租金4.9附表4：新街口五星酒店经营情况位置标房价格（不打折）扣除各项费用和空置率后的单位租金建成年代南京中心大酒店中山路75号12803.31992年开业，2002年装修南京古南都饭店南京鼓楼区广州路208号12193.11993年开业2003年装修南京侨鸿皇冠假日酒店南京白下区汉中路89号金鹰国际商城七楼11272.92001年开业2004年装修金陵饭店新街口汉中路215352.81983年开业7号均价12903.0五星酒店理论售价测算日租金标准1600理论销售价格17462经营折扣率0.5管理费用55%入住率80%单套面积86投资回报率7%净租金3.35附表5：开发成本核算单位：元/平米业态面积(平米)单位建安成本单位装修费用开发总成本备注住宅（酒店式公寓）31704500015006500商业45000800008000写字楼3000080005008500五星酒店201128000400012000地下车库20000600006000400个车位平均建造成本9324附件六：地块航拍图