南京湖南路地下商业项目市场定位报告

为东方大唐置业有限公司制作南京天启开启2013－06湖南路地下商业项目市场定位报告研究内容框架第一部分南京现有地下商业归类分析第二部分地下商业与地上物业关系分析第三部分项目定位思考第四部分项目招商及模式思考Contents第一部分南京现有地下商业归类分析123地下商业租金、经营状况南京地下商业业态分析南京地下商业形态地下商业分布地下商业形态分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站新街口珠江路鼓楼站南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。形态：地下商业形成“点—线—块”的商业形势莱迪中央商茂新百德基大洋东方新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、德基广场互补“点”状商业，以及各商业地下商业的“线”性商业，以及由莱迪时尚街区形成的“块”状商业形态。美食第一部分南京现有地下商业归类分析123地下商业租金、经营状况南京地下商业业态分析南京地下商业形态莱迪时尚街区新街口地铁商铺德基地铁商铺大洋百货地铁商铺珠江路地铁商铺鼓楼地块商铺莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位莱迪时尚广场：时尚服饰为主业态总数分布比例代表商家服饰42249%圣迪奥、百事吉、衣本色、锦衣堂美容美发344%薰色空间、秀坊餐饮344%韩国料理饰品21625%韩国饰品、阿特曼、我型我show化妆品172%袁嬛化妆品、SASA代购摄影263%灿烂、鞋包8610%稻草人、拉丁红工艺263%绿茵、谭木匠莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善负一楼：A区以饰品为主，C、D、E、F区为服饰、鞋区，P区为餐饮负二楼：A区为形象空间，B-E区服饰区、鞋区，F区为混合区新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有66间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅9间铺位，有5间在营业。由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。业态总数分布比例代表商家餐饮2744.26%陆嫂特色面、口渴了、维百纳比萨饰品1116.39%好彩精品、隆吉玉雕行服饰914.75%圣迪奥、百芙伦、百世吉化妆品34.92%玫瑰人生、拓奇妍丽、摄影24.92%洪青鸟、芭妃视觉摄影鞋包皮具58.20%都宝路、欢乐时光医药保健11.64%优冠保健品专卖其他54.92%好的超市、zippo火机专卖、韦博国际英语德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。业态总数分布比例代表商家餐饮1083%KFC、洋葱咖喱、宜芝多等服饰18.5%sport100超市18.5%屈臣氏德基地铁商铺：以餐饮为主区域内商铺以餐饮为主。大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补业态总数分布比例代表商家餐饮1184.6%KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多超市17.7%屈臣氏药店17.7%南京健军药店业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。业态总数分布比例代表商家餐饮1165红汤牛肉米线、快吧寿司店、KAKA港式甜品玩具16%世高玩具服饰529%淑女屋、玻璃鞋、纯粹·布衣鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主业态总数分布比例代表商家餐饮1440%麦当劳、好再来天下第一粉、口渴了、雀巢化妆品12.86%帕蒂娃靓妆铺楼盘展位1851.43%同仁·康桥水岸、威尼斯水城其他25.71%眼镜店、盆花地下总体商业业态：服饰占整体43%地下商业业态汇总1292437272118342922691250100200300400500餐饮超市服饰工艺化妆品楼盘展位美容美发摄影饰品鞋包药店其他地下商业业态以服饰为主，占整体的约43%；其次是饰品，占整体的22%；第三为餐饮，占整体的13%。第一部分南京现有地下商业归类分析123地下商业租金、经营状况南京地下商业业态分析南京地下商业形态莱迪时尚街区租金水平最高莱迪时尚街区负一层主力租金35-50元/平米*日，负二层主力租金30-40元/平米*日。注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以1D56为例，面积10.4平米，管理费10500元/月，租金2500元/月；德基平均租金为15元/平米*日，物业管理费为70元/平米*月。新街口站地铁负一层租金约35-40元/平米*日，负二层主力租金在8-10元/平米*日德基地下负一层主力租金在20元/平米*日左右。珠江路、鼓楼负一层主力租金在15元/平米*日左右。经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡档次中低档中档中高档代表商家地铁沿线商铺莱迪大洋百货地下商业新百商场地下商业德基地下商业经营状况不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态业态经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容美发摄影鞋包小饰品药店以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好莱迪时尚街区德基地下商业大洋地下商业新街口地铁商铺珠江路地铁商铺鼓楼地铁商铺规模862间12间15间66间17间35间经营业态服饰为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮、展示为主档次中低档中高档中高档中低档中低档中低档经营管理公司租金水平（元/平米）负一层30-40负一层20/负一层20-22负一层15负一层15经营状况第一部分南京现有地下商业归类分析第二部分地下商业与地上物业关系分析12湖南路商业关系新街口商业关系第二部分地下商业与地上物业关系分析第二部分地下商业与地上物业关系分析12湖南路商业关系新街口商业关系商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从1100米长的“黄金线扩大成了目前的1.6平方公里的黄金块。规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上，其繁华程度不亚于新街口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。客群分析：南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。湖南路商圈业态齐全，“小而精”特色突出湖南路以购物为主，兼具餐饮和休闲娱乐；狮子桥以餐饮为主；中山北路以购物为主；湖南路中山北路北乐业路狮子桥湖北路云南北路苏宁银河军人俱乐部百姓人家苏宁环球天狮百盛狮王府毛家饭店南京大排档凤凰台宾馆：购物：餐饮：休闲娱乐：百货商场：酒店莱茵达大酒店太平洋百货湖南路商场注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店湖南路的商业业态以购物为主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档；其中超过80％为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中段有部分个人经营的店铺；品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示；餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等；休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内；另外湖南路集聚了多家银行；根据走访了解，湖南路门面房的租金为1万元/年/平方米左右。湖南路多为品牌专卖店购物63.2%餐饮9.3%休闲娱乐2.9%其他类型24.5%苏宁环球购物中心湖南路百货商店上海红星眼镜公司新华书店通灵翠钻海澜之家……湖南路沿街店面日租金大多在25-40元/平方米北湖街马湖南路交通银行中山路招商银行湖南路商场路新华书店百富运动城丁家桥2狮子桥轻工大厦3风凰台宾馆苏宁环球警备司令部湖南路丁家桥2狮子桥云南北路中央路中央路高云岭中国工商银行湖南路靠近中央路的租金略低4狮子桥主力业态为餐饮注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气；既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全；餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米；受访者反映，狮子桥在南京几乎成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定；购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子桥相交的小巷内；另有少量休闲娱乐场所，如KTV、足浴等；根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；购物16.4%餐饮71.2%休闲娱乐9.6%其他类型2.7%狮王府大酒店毛家饭店南京大排档傣妹火锅粗茶淡饭狮子楼……狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路湖南路轻工大厦2狮子桥北湖路微分宾馆图:中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（N＝103）中山北路沿街以购物为主中山北路（湖南路至鼓楼）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等；在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场；中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应；休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上；沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺；中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等；中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较低，约为3千元/年/平方米；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店购物50.5%餐饮5.8%休闲娱乐13.6%其他类型30.1%太平洋百货苏宁银河山西路百货商店吴良材眼镜海澜之家香榭丽舍品牌服饰折扣店……山西路北乐业路湖南路北中山北路苏宁银河太平洋百货军人俱乐部3中山北路沿街店铺日租金为10-20元/平米图:中央路业态统计（N＝12）中央路生活配套缺失中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差；中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商；沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店燕鹏宾馆宠爱人生玄武饭店沁园春雪……风凰台宾馆警备司令部湖南路云南北路中央路中央路高云岭中央路沿街店铺日租金为10-15元/平米楼层设置品牌举例面积(平米)日均营业额(元)第一层化妆品、鞋子、珠宝首饰欧泊莱223000思加图382000周大福308000第二层职业女装、高档服饰、精品女包宝姿808000蔓戈253000JOYO404000第三层淑女装veromoda603500ONLY654000BLANCEDER.G302000第四层男装（包括男包、领带）卡尔.丹顿385000scofield277000圣大保罗203000第五层休闲装、童装bossini251500SPARKLE352500APPLESHOR323500第六层运动装备、健身器材、床上用品、陶瓷器品Kappa452500nike704000lotto403000百事351500通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费；苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南路商圈属于扣点比较高的；定位