南京马群马术场项目-3

1南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告江苏苏地房地产咨询评估有限公司二零零六年五月2目录第一章总论.................................................................................................................................31.1项目概况与背景.................................................................................................................31.2项目建设的必要性.............................................................................................................81.3可行性研究报告编制的依据.............................................................................................91.4可行性研究报告主要结论及建议.....................................................................................9第二章市场调查与分析...............................................................................................................102.1南京市投资环境现状.......................................................................................................102.2南京房地产市场发展现状...............................................................................................132.3南京房地产业发展对策...................................................................................................142.4南京市别墅租赁市场分析...............................................................................................17第三章建设规模和建设内容.......................................................................................................223.1建设规模..........................................................................................................................223.2建设内容..........................................................................................................................22第四章环境保护及节能...............................................................................................................244.1环境保护..........................................................................................................................244.2节能..................................................................................................................................25第五章项目实施进度...................................................................................................................26第六章财务效益测算...................................................................................................................276.1项目投资估算..................................................................................................................276.2项目租赁收入预测..........................................................................................................306.3该方案的财务评价..........................................................................................................30第七章风险分析...........................................................................................................................337.1敏感性分析.......................................................................................................................337.2盈亏平衡分析...................................................................................................................347.3防范风险对策...................................................................................................................35第八章结论与建议.......................................................................................................................36附表与附图.....................................................................................................................................373第一章总论1.1项目概况与背景1.1.1建设单位概况南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员公寓项目）是由南京赛马置业有限公司投资开发的。南京赛马置业有限公司(以下简称赛马公司),是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。公司股东为：南京红龙集团（民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称国资集团）。公司注册资本7000万元。2003年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。对座落在马群的马术场地块，拍价2.34亿人民币。由南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为大股东（占60%股权），成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又投资2亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。1.1.2建设项目概况1、项目的地址概况马术场项目占地78.75万平方米，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地。地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地铁二号线也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。运动员公寓项目占地19.18万平方米，规划建设运动员公寓39000平方米，运动员会所6000平方米。项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。2、项目的基本情况4马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。本地块距市中心新街口仅10公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近一两年内交通将更为便捷。沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达8-9万人，距离本项目仅500米。仙林大学城一角紫金山毛竹地块现状及周边特征：马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家AAAA级风景区——钟山风景区，景色秀丽。在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园、紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第一家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特钟山高尔夫酒店；南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的钟山国际高尔夫球场。钟山国际高尔夫外景图3、项目优势分析5（1）开阔的场地，优美的环境。该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。（2）发达、便捷的交通系统。地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。南有51、55路公交线路直达新街口，西有309路直通火车站，交通十分便捷。（3）地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群中学、中国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等，居民生活方便。此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图4.项目劣势分析由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收10年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。61.1.3项目建设背景1、该项目的建设背景赛