南色海岸公寓二期项目最终版本

南色海岸公寓二期项目最终版本目录前言1第一部分项目基本情况2一、区位介绍21、所在城市——秦皇岛市简介22、管辖行政区——南戴河介绍3二、项目概况41、地理位置42、项目技术指标4三、项目土地价值的分析51、自然景观——梦幻美景，风光迷人52、现场条件——土地平整、条件成熟53、周边环境——住宿无忧、游乐无穷63.1游乐业63.2酒店业73.3接待业7第二部分投资环境分析9一、秦皇岛市的定位9二、秦皇岛市旅游现状分析10三、秦皇岛房地产现状111、秦皇岛住宅市场分析111.1概况111.2市场分析111.3价格分析121.4成功案例——海洋花园122、秦皇岛市商铺市场整体状况及分析162.1市场供给分析162.2需求特点172.3商铺市场预测183、秦皇岛市写字楼市场整体状况及分析193.1市场供需分析193.2价格分析193.3市场预测204、本案未来市场展望20四、秦皇岛市旅游与房地产的关系21第三部分市场调查分析及预测22一、南戴河房地产市场现状分析221、南戴河旅游区酒店、休闲疗养接待基地的现状221.1酒店的现状221.2休闲疗养接待基地现状232、南戴河的自用住宅的现状233、南戴河配套设施的现状243.1餐饮业现状243.2商业现状243.3娱乐业现状254、造成南戴河房地产市场现状的原因255、小结26二、南戴河房地产市场的未来走势及对本案的影响271、南戴河房地产市场的未来走势272、对本案的影响283、小结29三、南戴河房地产的消费人群的分析301、南戴河房地产的消费人群的构成301.1目前中国社会阶层构成301.2国内购买海景住宅的客户的构成311.3南戴河房地产的消费人群的构成322、小结32四、蓝色海岸的一期销售客户分析33五、秦皇岛消费力市场分析34六、结论35第四部分项目素质分析36一、项目优势分析361、便捷的交通362、无与伦比的景观优势363、庞大的配套功能364、南戴河的美名36二、项目劣势分析371、季节因素372、体量过大373、传统观念的束缚374、维多利亚港湾的负面影响38三、项目机会分析381、大型娱乐场所匮乏382、大型海景住宅项目383、南北戴河在售项目稀少384、高档接待基地匮乏39四、项目威胁分析391、别墅、酒店的分流现象392、区域以西存在大量待开发土地393、星罗棋布的低档次接待场所39五、综合评价40第五部分项目发展思路41一、项目定位411、填补南戴河目前高档娱乐业市场的空白412、人们对海景住宅的喜好413、满足旅游者对星级酒店的要求41二、产品定位411、尊重市场412、针对需求，满足不同档次、不同需求、不同爱好的消费群体413、营造差异、凸现特色414、加大产品层次、满足不同购房需求41三、功能定位421、公众性娱乐中心421.1娱乐功能421.2餐饮功能421.3康体娱乐422、高档酒店式公寓432.1海景接待型公寓432.2海景商务型公寓432.3海景投资型公寓432.4海景经济型公寓443、商业44四、目标客户群定位451、娱乐中心的客户定位452、公寓的客户群定位452.1经济型公寓的主要客户群452.2投资型公寓的主要客户群462.3接待型和商务型公寓的主要客户群463、客源区域分析474、客户年龄分布475、客户面积需求486、客户购买总价意向487、购买目的48五、形象定位49六、价格定位491．住宅价格定位的影响因素491.1产品差异491.2目标客户购买能力的影响491.3建设标准的影响491.4机会成本的影响502、价格建议503、总价建议51第六部分产品设计建议52一、项目概念设计总体指导思想建议521、概念建立与表达522、规划设计基本原则533、规划设计的总体指导思想533.1创造一种新的生活模式533.2创建一个多元组合的高品质公寓城543.3创建居住社区优美的环境质量543.4设计思路54二、建筑风格建议551、简洁、明快，具有较明显的现代风格552、营造家庭和邻里气息55三、建筑产品类型建议561、娱乐设施区562、公寓居住区56四、建筑布局建议56五、各功能区的面积配比建议57六、住宅建筑单体581、建筑形式的建议582、套型及面积建议582.1套型建议582.2单套面积建议582.3各种类型的公寓单套面积建议592.4精装修房屋建议59七、景观规划理念611、主题确定612、景观规划采用要素建议613、室外园林、景观的设计建议62第七部分开发节奏、实施计划64一、开发遵循的原则64二、开发节奏64三、开发设想65四、开发周期661、两期规划662、四期开发66第八部分营销推广策略67一、销控策略671、总体策略672、销售周期673、销售进度节点安排684、阶段策略70二、价格策略711、定价方法711.1成本加成定价法711.2认知价值定价法711.3市场比较定价法712、价格走势713、楼层差价724、朝向差价725、付款方式72三、营销推广方案731、案名及释义731.1南戴河•蓝色城堡731.2秦皇岛国际城731.3南戴河•阳光海岸732、推广思路733、推广渠道744、推广实现744.1精准的定位744.2精确的策略组合744.3精湛的创意744.4精细的执行755、推广基础755.1目标群定位755.2产品的定位755.3市场形象定位75四、推广策略761、阶段性推广模式762、阶段推广策略772.1引导期、预约期、公开期772.2强销期782.3稳定期782.4尾盘期793、媒体组合策略803.1报纸、杂志广告803.2电视、电台广告803.3户外广告813.4网络广告814、销售包装与道具81第九部分交楼标准及物业管理建议82一、交楼标准82二、物业管理建议821、物业公司提供服务内容831.1生活及休闲环境管理831.2与客户间的沟通管理841.3设施管理842、全权物业管理工作内容852.1物业安保管理852.2清洁绿化管理852.3租赁管理852.4车库营运管理852.5设施维护保养862.6外判合同签定862.7能源节约管理862.8物业管理专案队伍86前言无法掩饰住的内心的澎湃，无法沉淀的蓄积已久的激情，无法阻挡的历史的前进车轮，无法表白的心中的向往。激荡着、引领着我们的，依然是那熟悉而又陌生的大海。翻开“南戴河蓝色海岸二期”项目的招标文件，“蓝色海岸”的标题让我们立刻为之停顿。“海南……博螯……蓝色海岸”，“是巧合？是克隆？是追溯？”，“不应该啊”！海南博螯蓝色海岸是依靠天然的自然海景环境，推崇前卫的异地商务办公概念以及海景高尔夫概念，市场定位是依托海南日益繁荣的旅游产业以及沿海诸省强大的商务贸易经济。而南戴河及其周边城市，在这方面是难以比拟的，又加之北方四季气候鲜明的事实则更加难以与海南相提并论。继续阅读招标文件，但凡是以海景为主题的房地产项目，别墅至空中别墅，四合院至空中四合院，投资概念，酒店概念，景观概念……似乎已经是不变的主题，凭借着大海的魅力，似乎只要是能说的出的论点在这里均可以成立，可发展商却偏偏加以了否定！“为什么”？抛开了这些概念我们还能做些什么？不知、迷茫、困惑，缠绕着我们的思绪，无解！甚至我们一度选择了放弃。多年的销售策划经验指导我们，房地产项目的唯一性、稀缺性一定是指引项目成功的关键要素，如果项目差异化不明显，需创造项目中的唯一性来强化项目本身素质以及市场诉求。沿着捕捉、挖掘产品差异化，创造产品稀缺性与唯一性的道路，我们看到，本案最为明显的特性仍然在于海景，以及通过海景的引领所能带来的产品附加值（例如在于旅游、投资、商业等产业发展）。而前面所阐述的包括别墅至空中别墅，四合院至空中四合院，投资概念，酒店概念，景观概念等概念形态，其概念同质化与概念发展中替代性均是其概念生存的威胁。换句话说，这正是再度挖掘上述理念的原由，也是我们寻觅本案主题的起点。第一部分项目基本情况一、区位介绍1、所在城市——秦皇岛市简介秦皇岛市坐落在渤海北岸，地处中国华北地区通往东北地区的咽喉要道，是1984年被国务院确定的14个沿海对外开放城市之一。它位于河北省的东北部，北依燕山，南邻渤海，东与辽宁省为邻，西近京、津、唐，距首都北京280千米，距天津243公里，距沈阳461公里，地理位置优越，水陆空交通均十分便利。相传秦始皇东巡驻于此，并派人从这里渡海求仙而得名。原为一个孤岛，到清乾隆年间成为陆连岛。秦皇岛全市总面积7647平方千米，辖4县3区，人口270万，其中市区人口70万。全市分海港、山海关、北戴河三区，依燕山余脉，襟怀渤海，风景绮丽，自然环境优越，夏季气候凉爽，海滩沙缓潮平，文物古迹众多。辽阔的海域和漫长的海岸线，是秦皇岛最具魅力的所在，绵延数十里的金色沙滩，茂密浓郁的绿色丛林，或一碧万顷，或汹涌莫测的大海，沙、林、海各种景观相映生辉，构成一幅毓秀天成的自然画卷。2、管辖行政区——南戴河介绍南戴河海域，地处北温带，具有海洋气候特点，所以干湿相宜，四季分明，但冬日无严寒，夏季无酷暑，全年平均气温为10℃。夏季最高气温为35℃，不过这一高温全年也不超过7天。最热的7、8月份平均气温为23℃，盛夏时节，酷热难当，这里却是海风习习，凉爽宜人，对人体十分有益。它东起戴河口，西至老河口，海岸线17.5公里。岸边沙宽100—250米，宽敞坦荡，色黄如金，得名金沙。它柔如地毯，软似棉絮，远近高低，犹如金色的海浪。而这千万年海浪冲刷的金沙的粒度，极其均匀，为20—80目，埋置深度26—30米，含土率低于2%，沙温最高可达38℃，暑期平均为31℃。当你海浴之后，在沙滩上滚几个滚，或仰卧，或俯卧于细沙中，舒畅无比，疲劳顿消。每到春天，南戴河海滨的沙滩管理人员，还要把沙滩的沙子用细筛子筛一遍，将头一年游客扔下的杂物筛出，以净化沙滩的沙子。南戴河海滨这片海域，没有工业污水的污染。每年盛夏，从戴河口和老河口流出来的雨水，是从山上或山泉涌出来的净水，这里的海水是“得天独厚”的洁净。南戴河海滨在方圆40公里的范围内没有污染源，也没有大的排烟烟囱，所以无论东西南北风，都不会有烟尘。按城市规划和旅游区要求，南戴河海滨建筑密度仅为总面积的20%，房舍很稀，烧饭大都用煤气，排放的烟尘几乎是零。旅游黄金时间是6月到10月，南戴河海滨风天极少，更无风尘扬起。这里40%的空地上，必须植树木花草，达不到绿化标准的疗养院不允许开业。这一切，全是为净化空气，给旅游者创造一个洁净的环境。风从海上吹来，全无半点土星，漫步在海滨环海公路上，空气清新，花草悦目，是一块难得的净土。经过十多年的开发建设，南戴河已经成为基础设施配套，各种功能齐全，旅游景观众多的旅游度假区。被列为国家最高级别“4Ａ”级旅游景区的南戴河国际娱乐中心规模宏大，品位优雅，可领略滑沙、滑草、滑艇的乐趣，可到中华荷园观荷。二、项目概况1、地理位置本案位于河北省秦皇岛南戴河海岸沿线，距离北京市257公里，自京沈高速路驱车可两个半小时抵达，处于南戴河和渤海交界处三角地带，占尽地理优势，可谓黄金宝地。本案东达戴河，西至林海道，南通观海路，北到光明路，交通四通八达，十分便利。与全国闻名的北戴河旅游区仅一水之隔；西边是日月湖酒店；南边距离海岸50米左右；是地区目前地理位置最为良好的地块。由戴河和渤海环绕而成的三角地带为本案的未来发展提供了极大的空间和升值潜力。2、项目技术指标占地面积：15.49公顷总建筑面积：63万平方米公建建筑面积：10万平方米公寓建筑面积：53万平方米容积率：4.07平均建筑高度：50米建筑密度：38%三、项目土地价值的分析1、自然景观——梦幻美景，风光迷人项目紧邻南戴河黄金海岸，地理位置浑然天成，是目前当地最为宝贵的一块地，可四季观海，这里自然风景资源丰富，景观众多，项目一期蓝色海岸公寓对面即是全国闻名的仙螺岛。周边的海上乐园，西游记宫以及南戴河国际娱乐中心都是秦皇岛极为出名的度假场所。项目处于戴河和渤海的交界处，深入渤海的尖角部分形成一个天然的小港湾，放眼望去，深蓝的大海映入眼帘，给人以极大的精神享受，享尽人间美景。南戴河海滨靠近沙滩便是茂密葱郁的树林，