南通市别墅项目市调报告(19)(1)

南通市别墅项目市调报告目录一、环境篇1、城市结构（图）2、城市总述3、城市总体规划二、市场篇1、宏观住宅市场2、微观市场分析三、定位篇四、项目篇1、地块分析2、SWOT分析3、项目建议苏州市盐城市连云港市徐州市南京市常州市无锡市上海市●通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；●大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、————南通城市结构图2、城市总述1）南通经济发展与地位◇近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2005年突破17.4%；◇南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；◇按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；◇相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构15.1%7.1%7.1%12.3%22.2%2%4.5%5.0%5.1%5.6%3.2%2.7%7.9%南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市2）南通在长江三角洲的优势：◇区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高；◇产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在长江三角洲的劣势：◇城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；◇产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；3）人口结构与消费水平◇2005年年末，南通市共有人口770.86万人，其中南通市区人口85.36万人，占全市人口的11.1%；◇全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；◇南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。4）产业结构与规划◇南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；◇按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；◇南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。5）交通布局与规划◇公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；◇铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线◇大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥◇港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。3、城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。苏通大桥二、市场篇1、宏观房地产市场一）南通房地产业发展现状南通的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。（一）房地产开发企业现状1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显到2005年底，全市共有房地产开发企业354家，从资质等级看企业呈小型化，三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业为1家，二级资质的企业43家，三级资质的企业180家，四级资质及以下的企业130家。从登记注册类型看企业主体呈多元化，内资企业占绝大多数。内资企业为322家，其中：国有企业为12家，集体企业为10家，有限责任公司为107家，股份有限公司为15家；外资企业为32家，其中：港澳台商投资企业19家，外商投资企业13家。港闸区主城区开发区江海港区2、房地产开发企业集中度明显南通房地产开发企业企业集中在市区和南部地区，到2005年底，市区为164家，占全市的46.33%；海安为37家，占全市的10.45%；如皋为26家，占全市的7.34%；如东为16家，占全市的4.52%；通州为27家，占全市的7.63%；海门为48家，占全市的13.56%；启东为36家，占全市的10.17%。（二）房地产开发投资现状1、投资总量扩张，增速波动较大作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会投资的重要组成部分。“十五”期间，是南通房地产业发展较快的五年，投资总量持续扩张，完成投资连创新高（图2）。房地产开发投资由2001年的33.13亿元，发展到2005年的80.05亿元，五年间累计完成投资256.85亿元，年均增长24.68%。“十五”期间，南通房地产开发投资摆脱“九五”中前期的持续下降，并继续“九五”后期的快速增长势头，但期间由于受企业改制以及国家宏观调控政策的影响，2002年房地产投资增速由2001年的增长26.89%回落到增长8.54%；2004年受项目清理等国家宏观调控政策的影响，速度比2003年回落11个百分点；2005年南通房地产投资在国家宏观调控中继续发展，投资增速达到34.79%，创“九五”以来的最高。2、商品房施工、竣工规模快速扩张在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。“十五”期间，南通累计施工房屋面积2806.36万平方米，比“九五”期间增长85.64%，其中施工住宅面积2307.44万平方米，比“九五”期间增长92.47%。“十五”期间，南通累计竣工房屋面积1198.43万平方米，比“九五”期间增加319.94万平方米，增长36.42%，其中竣工住宅1014.11万平方米，比“九五”期间增长37.95%。2002年新开工面积的大幅下降，造成2003年竣工面积出现较大幅度的回落(图3)。“十五”期间，全市竣工住宅81165套，其中2005年建成22398套，单套住宅平均建筑面积为124.69平方米，比2000年提高19平方米。3、房地产开发高层化、城郊化趋势明显近几年，南通高层建筑明显增多，房屋高层化趋势明显，“十五”期间南通累计施工十一层及以上高层建筑293.98万平方米，占房屋施工面积的10.48%，其中2005年施工十一层及以上高层建筑141.86万平方米，同比增长121.9%，占房屋施工面积的15.95%，比2001年提高11.55个百分点。2005年市区施工十一层及以上高层建筑112.73万平方米，同比增长155.1%，占比达到23.9%，比2001年提高17.44个百分点。近年来南通国民经济持续快速发展，城市化进程不断加快，给房地产业的发展提供了前所未有的发展空间，再加上旧城改造的基本结束，以及市中心土地资源的稀缺，房地产开发向城区外围拓展，住宅建设日趋城郊化。“十五”期间，市区随着行政中心的搬迁和建设，新城区建设成为房地产开发的亮点，天安花园、天都花园、前锦花园、五山公寓等一个个小区建成交付使用，凤凰莱茵苑、新城小区、中南世纪新城、兆丰嘉园等大盘纷纷开工建设，2005年市区的新区在建房屋施工面积达到102.01万平方米，占市区房屋施工面积的21.63%，其中新开工面积达到了92.58万平方米，占市区新开工房屋施工面积的35.06%。4、房地产开发投资结构趋于合理南通房地产市场经过多年市场经济的洗礼，已逐渐成熟，企业开发围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。2005年统计数据显示：全市房地产开发投资中，住宅施工面积已达734.18万平方米，同比增长44.96%，占全市房地产开发施工面积的82.55%，比重比2004年提高3.4个百分点；办公楼、商业营业用房施工面积分别达到27.34万平方米、108.10万平方米，所占的比重分别为3.07%、12.15%，比重比2004年分别提高0.9个百分点与回落2.3个百分点。从2005年全市房地产开发房屋施工类型比例及所占比重变化看，全市房地产开发仍以住宅投资为主，但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的变化，与城市发展、市场需求相适应。（三）房地产销售市场现状1、销售增长较快，期房成为市场主要销售形式房地产市场需求增加，销售看好。1998年以来，商品房销售面积以年均15.27%的较快速度增长。“十五”以来，全市累计销售商品房屋面积1098.99万平方米，比“九五”期间增长72.01%，其中销售住宅980.24万平方米，比“九五”期间增长69.21%。2005年全市销售商品房屋面积302.92万平方米，同比增长32.71%，其中销售住宅267.46万平方米，同比增长35.84%。今年上半年全市商品房销售面积176.22万平方米，按新口径推算，同比增长18.58%，其中商品住宅销售面积152.4万平方米，同比增长19.96%。从房屋销售形式来看，上半年全市现房销售面积21.91万平方米，同比下降54.08%，期房销售面积154.30万平方米，同比增长52.92%，期房销售面积占商品房销售面积的87.56%，同比提高19.7个百分点。2、商品房市场活跃，个人消费成为市场主体随着住房体制改革的推进和居民住房需求的增加，特别是“十五”时期全市经济增长，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相当旺盛，个人购房比重相应上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。2005年，全市商品房销售面积为302.92万平方米，实现销售额76.61亿元。在商品房销售中，个人购买面积达到300.41万平方米，实现销售额75.76亿元，分别占销售总量的99.17%和98.89%，比2001年分别提高7.2和11.1个百分点。3、商品房价格上涨，住宅价格快速上扬“十五”期间南通商品房价格上涨较快，2005年商品房平均价格达到2578.7元/平方米，比2000年上涨1189.8元/平方米，年均上涨13.17%。其中住宅平均价格由2000年的1298.42元/平方米，上涨到20