及经营性项目用地(集体土地)招拍挂前期开发流程及风

北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂入市交易前期开发流程及风险规避二○一○年八月雷晖目录一、北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程二、北京市房地产开发项目前期风险规避三、做好北京市前期工作的几点心得第一部分北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂前期开发流程示意图一、集体土地项目入市交易流程（一）土地招、拍、挂出让流程一、集体土地项目入市交易流程一、集体土地项目入市交易流程北京市土地一级开发及经营性项目用地（集体土地）招拍挂土地出让流程示意图1、集体土地入市交易项目申请上会提交材料清单（1）入市申请书（被申请人为市国土资源局）；（2）企业法人营业执照副本复印件；（3）法定代表人身份证明书；（4）法定代表人身份证复印件；（5）授权委托书；（6）代理人身份证复印件；（7）上级主管单位关于土地入市交易的批复意见；（8）集体土地使用证或权属证明文件复印件；（9）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）一、集体土地项目入市交易流程（10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条件批准文件；（11）该宗地的《普测成果》复印件；（12）1:2000地形图（蓝图1份用铅笔勾画宗地范围）;（13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；（14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；（15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明；（16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项、纪要等）复印件；（17）项目用地具备“三通一平”、用地范围内地上物已腾空的证明。（18）按现状进行评估的地价评估报告；（19）联席会电子演示文稿（PPT）；一、集体土地项目入市交易流程2、土地预审（北京市、区国土局）（1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；（2）建设项目用地预审申请报告（原件一份）；（3）按照固定资产投资项目类型：a、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；b、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；c、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书；一、集体土地项目入市交易流程2、招标（1）发布《招标公告》；（2）有意向的投标人购买招标文件；（3）现场踏勘、答疑和标前会议；（4）成立评标委员会；（5）投标人交纳投标保证金；（6）投标、开标、唱标；（7）评标会。评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人；（8）确定中标人；（9）发出《中标通知书》；（10）退还未中标人的投标保证金；（11）签订协议。中标人按照《中标通知书》规定的时间签订有关协议；一、集体土地项目入市交易流程（12）公布出让结果；4、拍卖（1）发布《拍卖公告》；（2）有意向的竞买人购买拍卖文件；（3）现场踏勘、答疑；（4）竞买人提出竞买申请；（5）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；（6）拍卖会；（7）竞买人竞价；（8）确定竞得人；（9）签署《拍卖成交确认书》；（10）退还未竞得人的竞买保证金；一、集体土地项目入市交易流程5、挂牌（1）发布《挂牌公告》；（2）有意向的竞买人购买挂牌文件；（3）现场踏勘、答疑；（4）开始挂牌；（5）竞买人提出竞买申请；（6）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明；（7）竞买人填写竞买报价单，参与竞买；（8）更新挂牌显示，接受新的竞价；（9）现场竞价。挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；（10）确定竞得人；（11）签订《挂牌成交确认书》；（12）退还未竞得人的竞买保证金；（13）签订协议。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议；（14）公布出让结果；一、集体土地项目入市交易流程6、出让合同签订（1）出让合同应具备一下主要条款a、双方当事人的姓名或者名称、地址；b、出让土地使用权的宗地号、面积；c、土地使用年期及起止时间；d、土地使用权出让金额、币种、交付方式及时间；e、规划、市政设计要求；f、项目竣工提交验收时间；g、市政设施配套建设义务；h、使用相邻土地和道路的限制；i、设附属、附加设施的项目及义务；j、当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成部分；一、集体土地项目入市交易流程（2）所需材料a、用地申请报告；b、建设项目的立项批复（或项目建议书批复及可行性研究报告批复）（复印件）；c、《规划用地红线图》及《规划设计意见书》（复印件）；d、经规划部门审定的规划总平面图（兰色原图，加盖规划审定章）；e、《建设用地规划许可证》（复印件）；f、《营业执照》副本（复印件）及《税务登记证》副本（复印件）；g、法定代表人资格证明书及身份证（复印件）；h、土地权属调查证明材料；i、其他有关材料（受让地块的地价评估报告，出让合同的附加协议等）；一、集体土地项目入市交易流程7、国有土地使用权证办理（1）申请（或土地登记申请书）；（2）土地登记审批表；（3）征用土地批准材料和红线图；（4）地籍图或地形图；（5）出让金收据、契税和土地出让业务管理费交付凭证（复印件）；（6）法人资格证明（或个人身份证明）；（7）需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）；一、集体土地项目入市交易流程（二）规划审批流程一、集体土地项目入市交易流程一、集体土地项目入市交易流程（一）建筑工程规划审批1、规划意见书（1）申报材料a、建设单位出具的申报委托书；b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；c、对项目的相关批复及规划文件，如：①危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料；②市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》的批复文件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸黑（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图复印件）；一、集体土地项目入市交易流程③绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的规划意见书（含主要经济技术指标）1份，规划意见书附图4份；d、主管部门批准建设项目的有关文件原件；e、修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见；f、建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；g、申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）h、经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺１:500或１:2000地形图１份，并用铅笔画出用地范围；i、建设用地钉桩成果；j、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程2、建设用地规划许可证（1）申报材料a、建设单位出具的申报委托书；b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；c、《规划意见书附件（选址）》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件）；一、集体土地项目入市交易流程d、主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式、取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；e、《建设用地钉桩成果》；f、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１:500或１:2000地形图５份（机要项目4份；用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；g、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程3、建设工程规划许可证（1）申报材料a、建设单位出具的申报委托书；b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许及其他事项申报表”；c、《规划意见书附件（选址）》、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报建设工程规划许可证》时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需提交〈集体建设用地使用权证〉附件及附图复印件）；d、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项目、施工暂设工程、构筑物不需此项，翻建工程需提交房屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；一、集体土地项目入市交易流程e、具有资质的设计单位按照《规划意见书（选址）》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份)；f、需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；g、提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）；h、需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份；i、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程（二）市政工程规划审批1、市政工程规划意见书（1）道路工程申报材料：a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工程）”；b、市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件１份（中央和部队在京项目为市建设主管部门的批复文件）；c、建设单位新征（占）的用地申请文件（包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）、用地要求及拟建项目情况说明；一、集体土地项目入市交易流程d、道路工程征地图（含道路方案）１份图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的１:500或（远郊地区可使用１:1000或１:10000）的地形图，并用铅笔划出新征占）用地范围；e、建设单位对拟建项目的情况说明；f、函复或规划方案批准文件中涉及的相关部门审查意见；g、工程项目的初步设计批准文件；h、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；一、集体土地项目入市交易流程（2）管线综合工程申报材料a、建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表（市政工程）；b、主管部门批准建设项目的有关文件；c、相关道路工程项目的初步设计批准文件；d、项目综合会议纪要中涉及的相关部门审查意见；e、配套市政管线设计综合图２份及电子文件，含说明，会签表，图纸底图为经市测绘行政主管部门审核确认的含管线实测内容的１:500道路设计图；f、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料;一、集体土地项目入市交易流程3、市政工程建设用地规划许可证申报材料（1）建设单位出具的申报委托书；（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”（市政工程）；（3）《规划意见书（市政工程）》及附图复印件；（4）主管部门批准建设项目的有关文件；（5）建设用地钉桩成果通知单；（6）提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的