双子座大通海泰项目前期定位建议

大通海泰项目前期定位建议目录第一部分：项目外立面风格建议第二部分：产品组合形态建议第三部分：装修标准建议第一部分：项目外立面风格建议Part1溯源ARTDECOARTDECO•ARTDECO（装饰艺术）作为一种艺术风格，当时的语意为“最豪华”的意思，起源于1925年的巴黎现代工业装饰艺术国际博览会，并影响了当时及后来在建筑、绘画与应用艺术（如家俱、雕刻、衣服、珠宝与图案设计等）等多方面的设计格调，是人类社会进入二十世纪后第一个真正国际化的风格，也被视作“二十世纪最激动人心的装饰风格”。背景从源头上说，ARTDECO演变自十九世纪末的新艺术运动(ArtNouveau)。18世纪，工业革命改变了人们的生活方式，人们一边感受着文明的巨变一边开始怀旧，于是“新艺术运动”在欧洲蓬勃兴起。“新艺术运动”追求感性(如花草动物的形体)与异文化图案(如东方的书法与工艺品)的有机线条，借此对抗工业文化与机械时代，为没落的时代找寻精神平衡点。到了20世纪初，随着全球工业化迅速发展，为标准化生产大量各种类型的产品提供了可能。但同时，现代主义、极简主义带来的工业化、冷漠化、统一化和无个性的缺点又遭到了许多喜爱手工制造产品的设计师的反对。因此，从特征上说，ArtDeco以新艺术运动为源头，同时也结合了现代主义的简约美学，普遍呈现出注重传统装饰与现代工业化造型设计的双重性。作为一种全球化的时尚艺术语言，从上个世纪初至今，ARTDECO经历了数次大规模的复兴。而此次，尤其来得更加迅速与生猛，这无疑与新的时代背景、新的生活方式以及新的人群密不可分。进入新世纪以来，来自互联网与信息技术的推动，全球一体化与新经济发展的加快催生了新一代知识财富阶层的崛起，同时也带动了他们在思维形态、审美意识、生活观念与生活方式等各个方面的进取与创新。在纽约、巴黎、上海，他们遇见了ARTDECO。1.2ArtDeco在哪里？ArtDeco在珠宝界，是《色，戒》中的那枚出厂于上世纪三四十年代，全部用碎钻镶嵌的卡地亚钻戒。ArtDeco在家居界，是华丽复古，低调奢华的家居饰品。ArtDeco在建筑界，是纽约帝国大厦、克莱斯勒大楼、洛克菲勒大厦，是上海国际饭店、百乐门舞厅、沙逊大厦（今和平饭店）……Part2大通项目立面包装建议ARTDECO奢华刚刚好新古典过于艳俗，新中式过于平庸•经过数年发展，商品房从最初的单纯满足居住需求上升到产品品质的竞争；•从北京、上海等大城市学习到了一些开发经验；•具有一定品质的商品房项目开始形成自己的建筑风格；•亟需能代表城市中心国际化品质及厚重文化内涵的建筑。2.1天津现有商业产品风格概况位于成熟产业园区，城市次中心，具备世界著名大都市ArtDeco豪宅的地段要素；体量较小，稀缺性决定产品价值；项目定位与城市文明城市的定位，与ArtDeco倡导的文化、艺术内涵一致；2.2我们与ArtDeco•时代原因：在世界文化交汇、融合的背景下，东西方文化的融合是21世纪各个设计领域的主题，洋溢着混搭风格的Artdeco是2009年楼市的不二之选；•历史原因：天津历史悠久，有着深厚的文化底蕴，作为新时代的高品质公寓，具有厚重复古意蕴的ArtDeco将塑造古城崭新的地标；•地块原因：本项目地块工整对称的地块造型符合ArtDeco风格；•市场原因：天津地产市场虽有数年发展历史，但住宅产品供应类型还相对单一，有特色、总价控制合理的项目需求旺盛，供应不足。•产品原因：本项目产品规划高层，将资金控制在最合理的情况下，ArtDeco是既华丽又简洁的首选；同时在海泰产业园区，环岛优质地块，有别于其他项目，跳脱形象。•客群原因：本项目客户定位为城市高收入人群，他们的身份背景和兴趣爱好显示他们大多对糅合了中西方元素的奢华设计风格情有独钟；2.4为什么选择ArtDeco？2.5ArtDeco将带来……海泰产业园区前所未有的建筑形象，新地标；众多“伪巴洛克”风格之外的时尚建筑观；与北京、上海、香港等国际化大都市趋同的居住观、商务关；Part2大通项目立面包装建议项目整体外形建议美国纽约相关项目实景拍摄线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。项目整体外形建议立面趋于直线、强调对称挺拔，是直线派的影响；干净利落、大块渐成的风格颇有立体主义的风范；对各种石材的运用是ArtDeco最出众的特点。从浑重沧桑的古罗马石头之城、从巴黎中世纪建筑的石头的情诗中，我们发现，当坚硬的石质经过时间的刻写，述写了世界上最深沉大气的经典故事。项目立面材质建议••1-4层建议使用黑色石材，历久弥新。是内敛低调与简约奢华的最好诠释。•4层以上使用同色涂料，即具备美观性又节约成本。•整体设计风格、颜色统一，是ArtDeco内敛简约又丰盛奢华的最佳表现。项目立面材质建议项目立面颜色建议•以深咖色或黑色为主色的立面墙体，配以金色、高级灰色装饰，凸显低调奢华的ArtDeco装饰风格一层临街的入口及窗的设计示范可直观的感受到纯正的贵族气质及考究的品质感局部立面示范ARTDECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位项目立面细部建议项目立面细部建议•在内部门窗、栏杆、细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。入口第二部分：产品组合形态建议产品总述：用地：10576平米容积率：5.53建面：58530平米高度：97.3车位：433绿化：30%B座A座将两栋楼分为A\B两座组成双子城大通·双子星大通国际中心产权酒店[A座]商务[B座]酒店式公寓产权式酒店私人公馆写字楼SOHO项目总案名项目概念形态分类产品分类产权式酒店[4-15层]酒店式公寓[16-24层]私人公馆[25层以上]A座公寓商业配套、大堂[1-3层]概念诠释：“产权式酒店”以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。历史沿革：“产权式酒店”起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛），该模式经过数十年发展，已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种。投资者购买产权酒店后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。产权式酒店有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。银行存款、股票和房产是我国普通百姓个人投资方式中较为普遍的三种投资方式，但这三种投资模式在目前市场的适用性和适用人群又各不相同：目前，国内一年期银行存款利率扣除利息税后仅为1.98%，而自从去年12月份以来，我国居民日常消费品物价上涨指数均在2%以上，也就是说，居民的银行存款实际上是在贬值；股票投资对投资者的专业知识要求较高，而且投资风险很大，时间和精力的投入要求很高，不适用于大多数投资者；而房产投资由于土地资源的稀缺性和房产的唯一性因素，其无论是在经济的启动时期还是快速发展时期都是个人投资中一种增值保值有效投资渠道。通过“主权式物业”，房地产商可利用新型融资工具和传统的房产出售回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利；而对酒店业来说，“主权式物业”为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施。对投资者来讲，投资“主权式物业”是一种风险小、回报稳定的投资方式，既可跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”，又可凭着明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期；同样，对于项目所在地政府来讲，“主权式物业”又增加了新的税源。因此，有人称产权酒店：“一箭三雕”。品类面积（平米）比例备注产权式酒店30-5048%包租策略酒店式公寓50-7039%私人公馆220-28013%A座户型及面积区间建议：SOHO[4-20层]B座商务商业配套、大堂[1-3层]酒店式公寓[20层以上]商住型SOHOSOHOSmallOffice,HomeOffice建筑不仅仅在居家或办公空间上提供了灵活性,更重要的是顺应了当前中国经济中最有活力的小型私营公司迅速增长的大趋势。SOHO的精神就是现代的、高效的、年轻的、有生命力的、灵活的、知识型的。SOHO展示了一种混合的都市氛围,在一个街区里集中了生活、工作、娱乐、休闲等多种活动的可能,不但节省了时间,提高了效率,而且带来了极具活力的现代都市生活气息。SOHO是一种时尚的流行当现代都市职场里雇佣双方的离心力强大到一定程度时,有人产生了在家办公的念头。这,只是一种消极的应付。SOHO的流行体现着人们的一种心态。他们希望能够摆脱诸如考勤、会议乃至人事管理的束缚,可以不用一大早起来挤公车上班,省下了时间及车马费,无形的收益增加了,还可以乘工作空档,带孩子上学,办些私事,可说是家事公事兼顾。而把工作作为个性喜好的延伸,由此为自己带来时尚的生活和不菲的收入。品类面积（平米）比例备注酒店式公寓SOHOB座户型及面积区间建议：1\酒店式公寓将占重大大比率，并形成主要的市场策略。2\商业配套部分建议持有。3\A座酒店部分建议采取“棕榈泉万豪行政公寓”模式。4\适度减弱写字楼的量体，出于市场方面的考虑，及产品竞争方面的压力。总体产品精神：第三部分：装修标准建议公共部位装修标准及系统配置大堂墙、地面：高档天然石材、高档乳胶漆、木饰面顶棚：石膏板吊顶刷高档乳胶漆配高档灯具电梯：大厦配备高档电梯（日本三菱品牌或同档次）疏散楼梯地面：防滑地砖墙面：乳胶漆栏杆：钢栏杆木扶手供电：10KV双电源配置给水：采用变频恒压供水系统热水：采用24小时集中供应生活热水系统闭路监控：大堂及地下车库的出入口，电梯轿箱等重要部位设置摄像机消防：配置自动报警及喷淋灭火系统背景音乐：公共位置设背景音乐网络：公共部位设置宽带网端口车辆管理：地下车库设置智能化管理系统厅、房户门：高档品牌户门配磁卡锁户内门：高档实木复合门地面：高档实木复合地板墙面：英国ICI乳胶漆（或同档次），隔断按设计要求顶棚：石膏板吊顶，英国ICI乳胶漆（或同档次）橱柜：高档组合橱柜配置高档油烟机，电磁炉，水槽套内装修标准卫生间墙面：高档墙砖地面：高档防滑地砖顶棚：高级防水石膏板吊顶洁具：TOTO品牌坐便器及台盆、淋浴设备（或同档次），五金件采用进口名牌龙头、花洒等配件空调：分户空调开关面板：德国西门子品牌开关面板（或同档次）灯具：配置吸顶灯、筒灯/日光灯（按设计要求）计量系统：给水、热水、供电均采用一户一表系统电话系统：每户预留2条电话线路电视系统：采用卫星及有线电视系统，每户厅、房、主卫设电视插口网络系统：设宽带网信息端口，配置无线上网系统消防：每户配置自动报警及喷淋灭火系统产品建议中所述向“棕榈泉万豪行政公寓”学习，在精装标准方面，棕案已经过时。但其功能、要点仍然是可以借鉴的。另附：1\“棕榈泉万豪行政公寓”室内考察图卷。另附：2\写字楼和公寓市场分析