合富辉煌_淮南老龙眼区域开发思路项目研判报告_106PPT

淮南老龙眼区域开发第一阶段工作汇报合富辉煌房地产二零零七年五月呈：淮南矿业集团生态环境开发有限责任公司老龙眼项目印象—可建设用地范围—项目总用地范围舜耕山项目处在一个基础落后，但正在快速崛起的矿业城市城市中心区域的边缘旧改项目，新旧协调需要解决项目建设规模较大，市场需要准确判断地块分散，面临整合的挑战项目的问题解析委托方意识到的问题：项目：偏、散、旧市场：未来竞争激烈企业：相关经验深层次项目需要解决的问题：对矿内矿外客户的理解与关注对区域的引导与包装如何做市区大盘怎么实现更高的经济效益对城市发展的理解对城市的消费力的理解与判断对所谓竞争的判断对自身的再理解，剖析系统的开发思路大盘的做法具体对于散旧问题的解决方案规划方案的调整可实现的财务分析本次顾问工作需回答的内容对城市发展的理解对城市的消费力的理解与判断对所谓竞争的判断对自身的再理解，剖析系统的开发思路大盘的做法具体对于散旧问题的解决方案规划方案的调整可实现的财务分析项目的问题解析•资源城市的发展脉络•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•矿与非矿体系的消费分析•供应与需求量的对比分析，可进入细分市场•目前的竞争水平和可超越的空间•未来几年内的竞争格局，可能性假设•项目区位属性的界定•分散地块的价值判断，优与劣的权衡•统领全局的发展理念•大盘特有的市场、客户和品牌策略规律•不同区位属性的价值实现方式•软性形象与硬件设施及功能的协调•技术性的解决方式与社区活力的改造手法•主题指导下的公建、建筑、园林建设方式•物业类型组合和户型配比•合理的分期与开发节奏，效益及风险第二阶段工作：方式：案例考察（新加坡/香港/国内），旧改技术顾问，大盘专项研究时间：5月15日-6月20日•资源城市的发展脉络•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•矿与非矿体系的消费分析•供应与需求量的对比分析•目前的竞争水平和可超越的空间•未来几年内的竞争格局，可能性假设•可进入的细分市场判断•分散地块的价值判断，开发方式比选•统领全局的发展理念•大盘特有的市场、客户和品牌策略规律•不同区位属性的价值实现方式•软性形象与硬件设施及功能的协调•技术性的解决方式与社区活力的改造手法•主题指导下的公建、建筑、园林建设方式•物业类型组合和户型配比•合理的分期与开发节奏，效益及风险城市客户市场发展初判开发思路大盘借鉴旧改措施规划指引投资分析第一阶段工作：方式：实地研究（城市/矿务体系/客户/楼盘/基地），统计分析，过往研究参照……时间：4月11日-5月13日第三阶段工作：方式：研讨，跟进时间：6月21日-7月21日项目的问题解析项目区域开发顾问时间阶段4月5月8月7月第一阶段第二阶段第三阶段6月进入营销跟进阶段城市，市场，客户等方面的分析与研判实地调研，整理分析5月18日提交《第一阶段工作汇报》考察案例，专题研究6月20日《第二阶段工作汇报》定位，大盘策略，开发思路，规划建议7月20日《第三阶段工作汇报》规划设计跟进，财务分析等第一阶段工作所需解决的问题•资源城市的发展脉络•对产业发展现状的理解，房地产行业影响•矿与非矿体系的消费分析•供应与需求量的对比分析•目前的竞争水平和可超越的空间•未来几年内的竞争格局，可能性假设第一部分：城市第三部分：客户第二部分：市场第四部分：发展初判•可进入的细分市场判断•分散地块的价值判断，开发方式比选淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的稀缺价值日益突显，城市经济有了极大飞跃；城市也随之快速发展清末民初1930～2001在淮南发现煤矿，并开始零星的采掘1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢2002年至今近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长10711912413314016018122627330212005010015020025030035019961997199819992000200120022003200420052006城市合肥安庆芜湖马鞍山阜阳淮南亳州宣城黄山池州2000年GDP(亿元)324.7252.4200.6126.2200.5126.0160.1160.481.358.1全省排名1341251310915172006年GDP（亿元）1073.9494.4479.7428.9378.4302298.7287.9187.5130.1全省排名123451112131617长期以来，煤炭产业受计划经济制约，价格受国家控制，淮南经济发展较为缓慢进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置96～06年GDP总量（亿元）安徽省城市2000、2006年GDP及全省排名对比资料来源：淮南统计年鉴2006&统计公报2006资料来源：安徽统计年鉴2001&各市统计公报200601-06年淮南市三产结构比例变化0%25%50%75%100%第三产业40%39%39%35%36%36%第二产业48%48%51%52%53%53%第一产业12%13%10%12%11%11%2001年2002年2003年2004年2005年2006“煤、电、化”是淮南市的绝对主导产业资料来源：淮南统计年鉴&统计公报20062005年淮南工业生产总值构成三产结构中，第二产业占据主导地位第二产业以煤、电、化三个产业为主导。2005年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的86％化学原料及制品制造8%电力热力生产27%煤炭开采和洗选51%城市固定资产在03年后飞速增长，工业增长成为主要动力，城市基础设施建设投入有限城市合肥芜湖马鞍山阜阳淮南大同唐山晋城鄂尔多斯2006年固定资产投资（亿元）825287262151198160765164596增长率66.5%30%37%20％54.2%5.6%20.4%32.7%55.2%03～06年固定资产投资（亿元）资料来源：淮南统计公报2003－20062006年安徽主要城市及国内主要煤炭城市固定资产投资对比资料来源：各市统计公报200654.0128.0198.033.646.787.5145.76.213.110.915.186.00501001502002502003200420052006固定资产投资工业投资额基础设施投入由于以煤、电为主的工业投入大幅增长，2003－2006年淮南城市固定资产投入有了极大的飞跃但城市建设投入增长有限，其占固定资产投资总额的比例停滞在较低水平城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础37123814372544954836534560107418859910660370902000400060008000100001200019961997199819992000200120022003200420052006城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入（元）110131084113705112801066011759123761013213000同比增长率13.7%12.6%14.8%18.4％24%10.4%18%13.7%17.9%96～06年人均可支配收入（元）资料来源：淮南统计年鉴2006&统计公报20062006年安徽主要城市及国内主要煤炭城市人均可支配收入对比资料来源：各市统计公报2006居民收入水平长期处于较低水平，随着近年经济高速发展，居民收入快速提升，生活水平大大改善居民人均可支配收入已从01年省内的最后一位迅速上升至第五位，2006年全省增速第一，也远高于国内主要煤炭城市居民收入迅速提升，将激发其消费需求，有效支撑房地产市场的发展平均工资（元）增幅（%）总计1262224.191、采矿业1794323.062、电力.燃气及水的生产和供应业1255555.943、公共管理和社会组织1030711.364、房地产业971911.555、金融业960912.066、信息传输、计算机服务和软件业9438-16.797、建筑业938448.138、教育93798.099、科研、技术服务和地质勘查业892424.6610、卫生、社会保障和社会福利业869617.8111、文化、体育和娱乐业841564.2412、租赁和商务服务业756032.7813、居民服务和其他服务业755021.0514、制造业661634.7715、水利、环境和公共设施管理业5948-11.0616、交通运输.仓储及邮政业545859.0917、批发和零售业542127.1918、住宿和餐饮业48731.94作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业淮南的消费力主要集中于这些行业收入水平行业差异大，煤、电等行业职工收入水平较高居民消费与收入同步增长；居住消费可提升空间大2005年淮南城市居民消费支出构成居住8%娱乐文教服务11%交通和通讯10%医疗保健5%家庭设备用品7%食品45%衣着13%杂项商品和服务3%0200040006000800010000120002001200220032004200520060%17%34%人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均水平仅为10％左右，发达国家一般达到20％以上。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准近年，淮南居民消费与收入增长率变化基本同步淮南居民消费，食品消费占比较大，消费水平较为初级8％的住房支出比重与当前的收入水平不符，居住消费可提升空间大，过去受到压抑的居住需求将被激发01～06年淮南居民收支情况资料来源：淮南统计年鉴&统计公报2006资料来源：淮南统计年鉴2006城市经济背景小结•过往欠帐多：淮南因煤而生，由于长期以来煤炭价格不高，经济一直低位低速增长，城市建设落后，发展欠账多•近年增长快：煤炭价格飞涨，刺激了淮南经济和产业的高速增长；然而城市基础设施投入增速缓慢，城市建设对房地产的带动作用有限•宏观需求大：市民收入有了较大提升，对改善落后的居住条件的需求极为迫切•行业差异大：收入增长的行业差别使得城市各个行业职工的住房消费能力有较大的差异，煤、电等相关行业职工的购买潜力相对较大城市长期的低位发展积压了大量住房需求，近年来经济快速增长使得以矿、电等行业职工人均收入大幅提升，住房需求将逐步释放。项目依托与矿、电业的特殊地缘关系，将极大受益于这样的市场环境。仍而由于城市建设投入不足，对类似项目这样处在城市边缘区的项目的发展，将有着更高的建设要求城镇结构：多组团人口结构，田家庵区是淮南的城市极化中心淮南1982年城区图淮南1996年城区图淮南2002年城区图田家庵区集中了淮南主要的政治机构、文化教育设施、商贸中心；同时是淮南居住环境最佳的区域。该区的人口吸引力较大，每年的人口迁入数远大于其他区域田家庵大通谢家集八公山潘集人口（人）52.218.033.216.843.3人口密度（人/KM2）209151412071603722迁入人数(万人)3.10.350.690.380.34田家庵区田家庵区田家庵区资料来源：煤矿城市安徽淮南的空间发展战略思考资料来源：2006淮南统计年鉴2006年淮南各区人口相关指标对比城镇结构：其他区域以煤炭采掘为主，是淮南的经济支撑,但居住适宜性较弱周边矿区零散分布，以生产功能为主，生态环境脆弱，城市建设落后，居住适宜性较差淮南经济的单一性，使得其经济支点零散分布于各个矿区，共同支撑淮南经济的发展田家庵潘集八公山凤台谢家集城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；增强城市服务功能，提升城