合肥万和铜陵路项目市场定位报告

本报告是严格保密的。2007-7-23本报告是严格保密的。2007-7-23万和置业铜陵路地块市场分析及项目定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。2技术经济指标u铜陵路地块——•规划用地：3.54万m2•总建筑面积：15万m2•其中：住宅8.3万m2•商业3.4万m2•地下3.3万m2•功能规划：•商务办公/酒店商业/居住用地PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。3我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向þ打造瑶海里程碑项目þ实现企业品牌þ实现区域及地块增值我们的目标PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。4本报告的研究思维导图项目界定项目界定宏观市场宏观市场房地产市场房地产市场项目定位项目定位秀稿表现秀稿表现宏观经济宏观经济PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。5合肥是安徽政治、经济的领头羊城市定位为中部制造、加工、产业化、旅游基地u城市区位优越：安徽省会，发展安徽以及南京，合宁城市轨道建成后，将纳入南京一小时经济圈；u经济领先：年GDP850亿元，在安徽处于领军者地位；u城市定位:城郊型农业示范基地，国内外重要的制造加工基地，国内重要的高新技术研究与产业化基地设国内重要的旅游、文化和教育产业基地。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。6城市化进程与经济的增长速度u2005年GDP快速增长，增长率超过30%，总体经济热度明显。按照发展经济学的观点，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费观念开始第一次“转型”：最典型的例子就是汽车入户和二次置业。u2005年全市城镇居民人均可支配收入9684元，增长11%；城镇居民恩格尔系数为40%。2005年合肥市城镇居民人均使用面积18m2，和全国同等城市相比，合肥总体居住情况属于全国中上水平。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。72005年合肥房地产市场特征u2005年，合肥房地产开发完成投资167亿元，其中住宅132亿元，投资总规模增长40%。历年房地产开发投资额及增长情况4089.7138.321670501001502002002200320042005亿元合肥近年房地产销售情况2845756550100200300400500600700200320042005亿元u高档大户型占主流，中低档房偏低。120m2/套占48%，120~150m2/套的占39%，150m2以上占22%。u2005年，合肥市房屋销售面积655万m2、销售额150亿元，分别比2004年增长近40%、14%。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。82006年合肥市场各板块现状u截止2006年4月，合肥总入网销售房地产面积807万m2，除去抵押房产以及其他情况，目前可以销售的物业面积为404万m2。合肥各区域在售房源统计(单位:套)252223644538477624381249313610810100020003000400050006000经济区庐阳区蜀山区新站区瑶海区政务区包河区高新区合肥各区可售房源面积（单位：m2）u目前的可售房源中新站区以及蜀山区占据44%的份额，本地快所在的瑶海区仅占整体市场供应量的11%，市场活跃度相对偏低。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。9本报告的研究思维导图项目界定项目界定宏观市场宏观市场房地产市场房地产市场项目定位项目定位秀稿表现秀稿表现房地产市场房地产市场PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。10合肥房地产整体意向PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。11项目所在区域地产趋势长江东路北片区3500元/m2长江东路片区3700-3900元/m2长江东路南片区3000元/m2u长江北路片区，属于新站区，由于元一的带动，大中型楼盘已经形成居住氛围，地产价格相对偏高，以3500元/m2以上为主。u长江东路片区以长江东路为纽带联结城市中心，所以距离长江东路的距离远近直接决定房价的高低，整体均价高于新站区。u长江东路南片区，以瑶海行政区为主，早期主要为工业聚集区，居民社会层次一般，居住小区中等档次，主要价位略高于3000元/m2。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。12瑶海区二环内项目扫描PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。13周边市场特征的启示——快速入市、高性价比将是本项目制胜的关键之道城市拆迁巨大，同时供应量也在持续放大►2005年计划拆迁1000万m2，实际拆迁600万m2，但拆迁者持币待购现象严重，租房市场短期内畸形。2005年中央政府连续出台的各项宏观调控措施，对合肥房地产市场的影响有一定程度的显现，供需双方理性预期增强，供给增速放缓，需求尤其是投资需求明显收缩市场中各类泡沫迹象出现►合肥经济技术开发区、高新技术产业园区、政务文化新区供给上升，蜀山区楼盘占据第一；由于物流、商贸等新的城市功能增强，瑶海区也迅速成为房地产开发的热点板块。u经过归纳总结，合肥住宅市场有以下特点：u买卖双方博弈期u大盘概念凸现u城市拆迁巨大，大量消费者持币待购u中高档住宅市场竞争激烈u客户来源相对封闭u销售手段成熟►楼盘销售速度明显减缓，2005年的楼盘销售速度基本接近2004年标准；截至2005年底，全市商品房屋累计空置面积突破百万m2大关，增至103万m2，空置率6%，创历史新高。供应量将持续放量，目前时间节点为市场竞争中期。区域价值的性价比提升，将是本项目完全超越竞争市场的差异化关键►非传统的封闭式纯居住性小区，核心卖点不以营造社区景观环境为主，强调产品自身性价比。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。14本报告的研究思维导图项目界定项目界定宏观市场宏观市场房地产市场房地产市场项目定位项目定位秀稿表现秀稿表现项目界定项目界定PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。15一环与和裕路交汇处和裕路与铜陵路交汇处位置高层多层、小高层、高层物业类型图示建筑面积50万m2；占地面积：30万m2；城市绿苑建筑面积11万m2；容积率：3；规模指标中翔盛景明苑项目直接竞争项目扫描u由于本项目特殊的区位属性，因此选取最有竞争威胁的相邻代表楼盘作重点分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。162005年10月开盘，目前销售率59％2005年９月开盘，目前整体销售率67%，小高层、高层去化率低于45%销售率99m2两房；122、136m2三房126-135m2三房主力户型成交均价:3042元/m2均价：3358元/m2其中小高层3200元/m2价格原生态、规模、开发商品牌城市东部大型原生态人文公园居所“在自家阳台看城市未来”城市绿苑气质楼盘，靠近一环，远眺南淝河核心卖点气质者的贵族领地形象定位“气质的生活”主题概念中翔盛景明苑项目直接竞争项目扫描u地块所在区域内，小高层以及高层销售抗性巨大，高层住宅存在较大风险u同样项目的户型中，小两房小三房存在市场机会u置业者更多偏好多层楼盘，同时对价格总价存在高敏感性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。17u金地国际城位于马鞍山南路,屯溪路南300米。占地面积90589平方米,地上建筑面积为299125平方米,其中:商业建筑面积16915平方米；办公建筑面积29452平方米；商务公寓建筑面积77056平方米；住宅建筑面积169494平方米．泛区域类比项目介绍－金地国际城PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。18金地国际城个案分析50-55㎡(挑高毛坯)36㎡（平层装修）140㎡户型面积5500元/㎡4000元/㎡3488元/㎡77000㎡170000㎡17000㎡高层公寓小高层住宅商业开盘时间200６.４.销售价格开发体量物业类型开盘时间路网及路况较好，距离主城区较近市政设施基础稳定成型，马鞍山路北接市中心,南联机场;一环路四通八达交通配套资源生活配套资源地理位置资源类别生活配套丰富，生活便利片区聚集了多个楼盘,新鸿意美邦花园、万振逍遥苑、世纪阳光花园等,已经形成合肥高尚居住区域紧邻家乐福以及合家福超市位于马鞍山路核心地段评价内容PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。19泛区域类比项目介绍－领袖城市u领袖城市位于合肥市胜利路一号，项目紧邻合肥汽车站．项目为27层高层建筑，总套数248套，住宅销售均假3650元／平方米，该盘2004年10月开盘，到目前去化仅为43%．u户型偏大为该项目硬伤，其所有户型均为144平方米以上，即便房型设计再为合理也始终去化艰难．u该盘的具体的营销手法上，首先开盘没有获得好的市场反响，同时自身对产品特色以及区域买点的挖掘上存在失误．PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。20本报告的研究思维导图项目界定项目界定宏观市场宏观市场房地产市场房地产市场项目定位项目定位秀稿表现秀稿表现项目定位项目定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。21地块周边新规划初现崇川路u地块方正平整；u交通便捷：通过和平路与主城相连仅５分钟车程；u新规划初现：四周道路整洁顺畅，和平广场，相邻的宝业项目、和平路小学可为本项目的启动期带来一定人气和区域市场热度大通路和平路荻港路铜陵路PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。22本项目最大的劣势在于自身建筑形态同市场的主流需求不一致，而同市场的主流供应却存在同质；就地段而言，同时区域市场的整体疲软以及合肥房地产的普遍低迷带来了潜在的行业风险．就区域而言，本区域不具备过多的营销诱导优势，所以后期的重点应在产品构造的特征上出精品、出亮点。项目SWOT分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。23项目的临界性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。24东门区位及人群特点东门由于历史原因，以产业工人居住为主，在整个合肥城市建设中，一直缺乏社会足够的关注度，虽然区域改造力度在近段时间内有所加强，但整体板块印象在老合肥市民中没有太大的突破。务实、实在、实惠、实用务实、实在、实惠、实用努力、奋斗、自食其力努力、奋斗、自食其力怀旧，老城情结怀旧，老城情结人性化、平民化、人情味、文化感人性化、平民化、人情味、文化感与时俱进、改变现状与时俱进、改变现状PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本报告是严格保密的。2007-7-23本报告是严格保密的。2007-7-23定位在规划中的体现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建