土地储备项目可行性研究报告

第一章总论1目录第一章总论......................................21.1项目名称及建设单位............................31.2编制依据及范围................................31.3土地收储、基础设施建设规模.....................41.4项目总投资及资金筹措...........................51.5结论..........................................5第二章项目的背景及建设的必要性.....................72.1项目的背景....................................72.2项目建设的必要性..............................9第三章土地开发现状及土地需求分析.................123.1**市汽车产业开发区土地使用现状................123.2**市汽车产业开发区土地需求分析................163.3项目拟收储土地现状...........................16第四章土地收购储备及出让计划.....................184.1土地储备运作模式.............................184.2土地收购储备规模的确定........................204.3土地出让计划.................................20第五章建设方案...................................225.1设计原则及设计标准...........................225.2城市道路工程.................................255.3市政公用工程.................................33第六章环境影响分析...............................376.1全区环保规划与目标...........................376.2建设期的环境保护影响与措施....................38第七章项目实施进度...............................417.1建设工期.....................................417.2项目实施进度安排.........................................................................................41第一章总论27.3项目实施进度表（横线图）......................41第八章项目管理与工程招标..........................438.1项目管理.....................................438.2招标工作依据.................................438.3招标工作原则.................................448.4招标工作的组织管理...........................458.5招标范围.....................................458.6招标方式及组织形式...........................45第九章投资估算与资金筹措.........................479.1编制依据.....................................479.2土地出让成本费用分析.........................479.3土地出让价格的确定...........................499.4投资估算说明.................................499.5编制基数.....................................499.6项目总投资的估算.............................509.7融资方案.....................................50第十章经济效益分析...............................5110.1编制依据及说明..............................5110.2收入预测及效益分析..........................51第十一章风险分析.................................5311.1项目主要存在的风险...........................5311.2防范和降低风险措施...........................53第十二章结论与建议...............................5512.1研究结论....................................5512.2建议........................................55附件...............................................57第一章总论第一章总论31.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目1.1.2项目建设单位**汽车产业开发区管委会1.1.3可行性研究报告编制单位**市工程咨询服务中心1.1.4承办单位概况**汽车产业开发区是**市与一汽集团合作共建的省级开发区，于2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，是建设**国际汽车城的主要载体。而**汽车产业开发区管委会正是**汽车产业开发区的管理部门，担负**汽车产业开发区的发展、建设任务。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《**市国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要》3、《**市城市总体规划》4、《**市汽车产业开发区总体规划》第一章总论45、吉政发[2000]27号《省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见》；6、国家相关政策、法规、文件7、项目建设单位提供的有关资料、数据8、**市汽车产业开发区管委会与**市工程咨询服务中心签订的咨询合同书1.2.2编制范围1、项目建设的必要性；2、土地需求分析；3、土地收购、储备及出让计划；4、投资估算及效益分析；5、风险分析。1.3土地收储、基础设施建设规模1.3.1土地收储规模本项目为**汽车产业开发区2006年第八、九批次土地储备，共收储土地5宗，收储面积776389m2。其中第八批次土地3宗，面积313161m2。第九批次土地2宗，面积463228m2。1.3.2基础设施建设规模本项目共建设城市道路工程4502m，其中主干路776m，次干路1009m，支路2717m；给水工程4502m，其中DN600管径管线1785m，DN300管径管线2717m；排水（雨水）工程6753m，其中第一章总论5DN1000管径管线1164m，DN600管径管线1513.5m，DN300管径管线4075.5m；排水（污水）工程4502m，其中DN1500管径管线776m，DN1000管径管线1009m，DN500管径管线2717m；10KV电力线路1785；DN800供热管线1785m，DN300燃气管线1785m，通信线路1785m。1.4项目总投资及资金筹措1.4.1项目总投资项目总投资14788.53万元，其中:工程费用3187.11万元；（建筑工程费2131.84万元，安装工程费1055.27万元）土地费用10093.06万元；其它费用179.59万元；预备费1076.78万元。建设期利息252.0万元1.4.2资金筹措本项目总投资14788.53万元，其中：拟申请银行贷款8000.00万元，其余6788.53万元，由**汽车产业开发区管委会自筹解决。1.5结论**市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需第一章总论6要提出**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进**市汽车产业开发区甚至带动整个**市的经济发展，加快**市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。第二章项目的背景及建设的必要性7第二章项目的背景及建设的必要性2.1项目的背景2.1.1**市汽车产业开发区基本情况**市汽车产业开发区位于**市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积118.59平方公里，其中建成区面积23km2。开发区管辖一个街道办事处（8个社区），11个行政村。总人口22.6万人，其中非农人口19万人。区域内属地纳税企业1191户，其中制造业194户，建筑业29户，批零贸易业704户，交通运输仓储业83户，住宿餐饮业25户，金融业11户，服务业108户，房地产业12户，其它25户。2005年，区域内属地纳税企业GDP总量61.5亿元，工业总产量181.5亿元，农业总产值4.5亿元，全口径财政收入5.1亿元，可支配财力4900万元。开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。正在规划建设的**市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，**铁路货运、**公路枢纽分布其间。开发区空间广阔，118.59km2范围内，可以开发利用的土地第二章项目的背景及建设的必要性8有80多km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。2.1.2**市汽车产业开发区发展目标整体发展目标是：两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。1、经济发展目标。到2010年，GDP达到300亿元，前两年年均增长速度在38%以上。全口径财政收入达到15亿元，年均增长25%；五年累计完成固定资产投资900亿元，年均增长35%。2、社会发展目标。到2010年，开发区总人口达到30万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限12年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在3.5%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长，生活水平显著提高。3、对外开放目标。到2010年，招商引资到位金额50亿元，“十一五”累计完成200亿元，年均增长20%，每年引进3个以上投资额10亿元的项目。汽车整车出口6万辆；汽车及零部件出口总额达到35亿元。第二章项目的背景及建设的必要性94、空间开发目标。平均每年增加建成区面积2km2以上，到2010年，完成起步区17km2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到2700万元。到2010年，工业用地规划面积增加10km2。到2010年工业用地规划面积在增加10km2。6、生态建设和节能节水目标。到2010年，起步区建设公共绿地面积3km2，绿地率达到30%以上。工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值