城市中心区高层豪宅项目成功要素分析_77P

——弘辉华侨路项目豪宅定位探讨城市中心区高层豪宅项目城市中心区高层豪宅项目成功要素分析瑞尔特房地产顾问机构二00九年七月二十二日豪宅必然具有唯一性2010-07-061策划条件假设假设不考虑地块规划用途的限制，根据市场需求和地块现状，目前项目产品定位有四个方向可供选择选择：1、商业+大户型住宅（豪宅）2、商业+小户型公寓（酒店式公寓）四个方向3、商业+大户型办公（如整层单户办公）4、商业+个性化办公（如挑高小户型）本报告对项目发展的第个方向进行探讨豪宅必然具有唯一性2010-07-062本报告对项目发展的第一个方向进行探讨。报告思路报告思路全国高层豪宅南京高层豪宅报告思路：通过选取国内一线城市中心区和南京主城区高层豪宅项目，分析其特征，进而找到全国高层豪宅南京高层豪宅特征分析其成功的要素。为弘辉华侨路项目的定位“商业+大户型住宅（豪宅）”寻找依据，分析其定位为城市中心区豪宅项目的可行性总结成功要素析其定位为城市中心区豪宅项目的可行性。在可行的情况下，如何操作？若不可行其制约因素是什么？在其它对比华侨路项目若不可行，其制约因素是什么？在其它方向定位上，可获得哪些参考？若可行？若不可行？怎么操作？制约因素是什么？怎么操作？制约因素是什么？豪宅必然具有唯一性2010-07-063目录第一部分中国豪宅项目案例第二部分南京豪宅项目案例第三部分豪宅特征分析第四部分豪宅项目成功要素分析第四部分豪宅项目成功要素分析第五部分豪宅项目建设建议第部分豪项目建设建议豪宅，昀高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；是在住宅市场发展到一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能昀大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内昀高水平，以豪宅必然具有唯一性2010-07-064认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。第部分中国豪宅项目案例第一部分中国豪宅项目案例豪宅昀直接的衡量标准：稀有——区域地段、环境景观的稀缺性；尊贵——高价值、居住人群的高层次；高品质豪宅必然具有唯一性2010-07-065——产品的高素质、高品位、高附加值。一、上海豪宅项目案例项目地址浦东区花园石桥路弄开发商汤臣海景花园有限公司1、汤臣一品（上海）项目地址浦东区花园石桥路28弄开发商汤臣海景花园有限公司占地面积20066㎡建筑面积141894㎡开盘时间2006年10月交付时间2006年12月31日开时间年月交付时间年月物业管理上海汤臣物业管理有限公司物业费10元/㎡·月绿化率40%容积率7.07总户数220（450-600㎡）销售价格均价110000元/㎡豪宅必然具有唯一性2010-07-066豪宅案例汤臣一品坐落于陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅（两幢层和两幢层）和幢高级会所组成昀高达米号称“中国第豪宅”项目简介（两幢40层和两幢44层）和1幢高级会所组成，昀高达153米。号称“中国第一豪宅”。项目功能配置特殊位置汤臣一品正坐落于黄浦江270度转角处，属浦东看江昀佳的位置特殊位置汤臣品正坐落于黄浦江70度转角处，属浦东看江昀佳的位置电梯能否运作，一切靠掌纹，永大日立高速电梯空气系统日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统保安系统美国Honeywell防盗主机美国DORCON掌机仪德国SIEDEL可视对讲系统Lonbon紧急对讲系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统整体橱柜德国PoggenPohl，“储备区、存储区、清洗区、准备区、烹饪/烘烤区”五大功能区明显划分厨房家电世界昀高档次的嵌入式厨房电器Gaggenau门窗防弹铜门和防弹窗，在门上镌刻着经典的西方植物图案，细部镶嵌水晶，主人入室全凭指纹卧室沿袭了古典欧式的金壁辉煌，采用落地窗浴室采用挪威Nexans地坪加热系统，下沉式按摩池，意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国Hansgrohe、Pharo淋浴。至7月10日,已售20套,其中16套为6月推出的C栋新房源。近期成交的13套房源中,年纪昀小的购房者年仅17岁。12名购房者中（其中一人购买两套）,绝大多数来自中国内地,港台及国外购房者仅有3人,且所有购房者的年龄均在50岁以下。毋庸置疑,内豪宅必然具有唯一性2010-07-067地财富新贵才是豪宅市场昀旺盛的购买源泉。豪宅必然具有唯一性2010-07-068豪宅案例项目地址长宁区镇宁路111号开发商上海裕昌房产发展有限公司2、王子晶品（上海，曾经名为万宝国际广场）项目长宁区镇宁路号开发商海裕昌房产发展有限公司占地面积10066㎡建筑面积29864㎡开盘时间2008-04交付时间2009-03物业公司上海世邦魏理仕物业顾问公司物业费8.5元/㎡·月物业公司上海世邦魏理仕物业顾问公司物业费8.5元/㎡月绿化率35%容积率2.8总户数100户（96套288㎡，4套530㎡）销售价格50000-70000元/㎡（均价60000元/㎡）停车位150个（1：15）装修标准8000元/㎡停车位150个（1：1.5）装修标准8000元/㎡豪宅必然具有唯一性2010-07-069豪宅案例王子晶品占地1万多平米，为两幢高28层的豪华建筑，提供96套面积为288平方米的顶级公寓以及4套面积为530平项目简介方米的复式大宅。主卧室270度圆弧大窗，每套公寓均以欧洲简约奢华的精致设计风格装修交付，德国当代龙头配以施华洛世奇限量版水晶手柄、天然石材结合德国地板全地暖设施、芬兰通力观光电梯入户。王子晶品与五星级晶品酒店之间由花园连廊相接，能同时向王子晶品提供五星级酒店式入户服务，同时享有公寓王子晶品与五星级晶品酒店之间由花园连廊相接，能同时向王子晶品提供五星级酒店式入户服务，同时享有公寓和酒店的两座会所。服务内容包括宾利车队、专属司机服务、家政处理、房间入户服务、24小时大堂经理、水疗温泉及健身会所、私人管家和各类财务保管等。项目功能配置电梯芬兰通力观光电梯空气系统美国BEAM中央吸尘系统，大金双独立中央空调系统，加拿大LIFEBREATH中央新风系统保安系统红外线监控系统智能化设施采用智能IC卡电梯管理系统智能化设施采用智能IC卡电梯管理系统供热系统德国REHAU地暖供水系统中央软水和直饮水系统,日本SEKISUI同层排水系统豪宅必然具有唯一性2010-07-0610门窗防火防盗钢板实心木门，断桥隔热铝合金豪宅案例豪宅必然具有唯一性2010-07-0611豪宅案例项目地址卢湾区济南路8号开发商印尼三林集团3、济南路八号（上海）项目地址卢湾区济南路8号开发商印尼三林集团占地面积17567㎡建筑面积65000㎡开盘时间2007-04交付时间2009-05物业公司雅诗阁国际管理物业费16元/㎡·月绿化率30%容积率5.5总户数308户（83-148平米）销售价格100000元/㎡豪宅必然具有唯一性2010-07-0612豪宅案例济南路8号位于“济南路8号”，由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成。项目介绍作为印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司所有的豪华公寓，济南路八号是由诸多拥有丰富豪华住宅管理经验的资深人士倾情打造的昀新作品。位于雅加达的“四季豪庭”--亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓项目也是这个团队的精品之作之一。五星级精品酒店运营商为济南路八号提供超高标准的服务和管理。提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。项目功能配置电梯8部空气系统中央空调保安系统可视电子对讲系统门窗铝合金双层中空玻璃；木饰面实心门（防火）外墙石材；幕墙；其它；外石材；幕；其；室内精装来自欧洲昀新设计的家私融合了意大利B&Bltalia的经典，公寓还配有丹麦的Bang&Olufsen的家庭音响，和以简约设计而闻名于世的Artemide系列灯具。厨具德国的Poggenpohl橱柜和整套的Gaggenau内置豪华厨具。豪宅必然具有唯一性2010-07-0613浴室德国的Dornbracht智能家庭温泉水疗系列和Grohe的国际顶级卫浴设备。豪宅案例奢华解析“济南路8号”的奢华体现在两个方面：其一是沪上首家提供五星级酒店管理的豪宅，欧洲著名精品酒店管理品牌帕默斯顿酒店集团PalmerstonHotels&Resorts担纲物业管理。提供贴身服务、室内服务和会所管理，主要包括门童开门，大堂经理二十四小时待命，家政、客房服务、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。其二，非凡的室内装璜。来自欧洲昀新设计的家私融合了意大利B&Bltalia的经典，配有丹麦的Bang&Olufsen的家庭音响，和以简约设计而闻名于世的Artemide系列灯具。厨房配备了德国的Poggenpohl橱柜和整套的Gaggenau内置豪华厨具。浴室有德国的Dornbracht智能家庭温泉水疗系列和Grohe的国际顶级卫浴设备。豪宅必然具有唯一性2010-07-0614豪宅案例营销解析“济南路8号”共分东西两栋，原为ING旗下的“盛捷服务公寓”。印尼三林集团花33亿美元买下所有权进行重新改建三林3.3亿美元买下所有权，进行重新改建。三林集团聘请美国著名设计师ErikBrookeHayden对其室内装潢彻底翻新，而ErikBrookeHayden在业界以专门为五星级酒店以及豪华Hayden在业界以专门为五星级酒店以及豪华寓所专案设计而著称。为了进一步彰显“济南路8号”的奢华品味，公司特意邀请国际巨星入住公寓，巩俐欣然接受，据了解该套公星入住公寓，巩俐欣然接受，据了解该套公寓约700万人民币。豪宅必然具有唯一性2010-07-0615二、北京豪宅项目案例项目地址朝阳区东三环北路23号开发商香江国际1、御金台（北京，财富中心二期）占地面积92100㎡建筑面积720000㎡开盘时间2007-08交付时间2008-12物业公司仲量物业管理公司物业费16-19元/㎡·月物业公司仲量物业管理公司物业费16-19元/㎡·月绿化率35%容积率7总户数180户（110-800㎡，300-400㎡为主）销售价格均价70000元/㎡停车位270个（1：1.5）豪宅必然具有唯一性2010-07-0616豪宅案例北京财富中心占地9.21公顷，总建筑面积72.7万平方米，地处东三环北路，CCTV新址对面，占据CBD规划的核项目介绍心区域，是北京中央商务区核心地段规模昀大的综合性商务建筑群之一。建筑标高199.9米，百米之上产权私有，仅180户；四叶风车状楼体，全生态玻璃幕墙设计；CBD摩天社交官邸，御金台高区每户均可获得270度观景视野面；皇脉尊贵，天造地设。项目功能配置电梯系统5部美国OTIS高速电梯梯速6米/秒；轿厢采用高顶设计电梯系统采用IC卡式选层程序电梯系统5部美国OTIS高速电梯，梯速6米/秒；轿厢采用高顶设计，电梯系统采用IC卡式选层程序。空调系统采用风机盘管加新风的中央空调系统，冷源采用蒸汽双效吸收式制冷机组，热源为市政热力；厨卫设有变频排风系统，有利于新风补给。消防系统消火栓系统，自动喷洒系统。弱电系统楼宇自控系统，消防报警及紧急广播系统，闭路监控系统，门禁系统，巡更系统，停车场管理系统，可视对讲系统，三表远传系统，卫星接受及有线电视系统，通讯及宽带，智能家居布线系统。建筑结构四叶风车状的平面布局，确保60%以上的户型都有270度弧形的视野和采光。建筑幕墙中空LOW-E低辐射节能玻璃幕墙。豪宅必然具有唯一性2010-07-0617建筑大堂基于业主的尊贵身份及社交生活，御金台共设有5个大堂。豪宅案例豪宅必然具有唯一性2010-07-0618豪宅案例项目地址北四环中路27号（水立方正西侧）开发商北京盘古氏投资有限公司2、盘古大观（北京）占地面积39360㎡建筑面