大同市浑源县汽配城项目XXXX_6_05

浑源顺通达汽配城项目提案报告荟鑫地产2012.6.1目录一、项目区位条件三、开发运营策略二、项目市场分析四、项目产品建议五、项目招商推广一、项目区位条件项目地块分析项目区位总结项目所属区域经济发育程度较低，周边属于东城坊乡用地，整体基础工业设施与交通物流较为薄弱；项目地块宽400米，长600米，东向临街唯一交通干道，宽12米，未能满足汽配城需求，后期向西向扩张15米，改造为城市外环线；总结：除交通宽度外，地块平整度与可开发能力完全满足开发要求；东向南向西北向地块条件认知区域位置分析物流交通线1、拥有大同地区通往灵丘、广灵交通干线；2、荣乌高速公路必经区域；项目区位现阶段具有交通交叉口优势，浑源县处于大同东南方向的核心区域地段，属于区域性交通中心，但整体交通辐射能力有限；荣乌高速尚未全线开通。广灵方向灵丘方向花岗岩园区应县方向项目所处区域位于浑源县规划西环路区域，临近通往灵丘方向道路，地域位置有所偏离城市主干道。专业市场物流、货流运输量未能达到地区性最优化区位选择。地块面积区域现阶段有通往灵丘方向货运业务，基础量较小，难以满足项目现阶段运营需求。项目区域市场基础市场区域划分概况项目所处行政区域大同市有较为完善的汽贸园区与配套服务项目；临近大运公路朔州区域有大型汽配中心运营，项目所处区域市场份额现阶段以依赖大同与朔州为主；项目市场由于交通动线与产业基础支撑较为薄弱，市场运营辐射区域有限。1、项目地块距离区域交通中心位置有一定偏离，现有交通区位优势性不明显。2、地块区域所邻近交通主干道只有12米宽，现阶段无法满足汽配城选址定位需求；3、地块面宽（临街）600米，进深400米，狭长型地形，内部区域较大，未来必须考虑交通动线与市场运营容量；4、地块区域周边短时间未能形成环形交通动线，对项目市场早期运营影响较大；项目区位总结二、项目市场分析项目市场分析项目SWOT分析1、露天煤矿：浑源县露天煤矿产业优势性明显，但经常性出现关停问题，未能打造成为具有区域规模化的开发优势产业，对汽配市场的支持稳定性差；2、花岗岩产业：当地独有的产业支撑，但是开发规模与外销模式，难以对汽配产业形成持续性支撑；3、旅游产业：北岳恒山旅游业及相关配套产业开发为小型车提供相应的市场基础，但下游链接产业占据比例较小；产业结构支持业态类型现有商铺数（家）50㎡以下（含50㎡）50㎡以上100㎡以下100㎡（含100㎡）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）小型车汽配维修6435141545051826550大型车汽配维修8633391452002698970重型机械销售维修371171936701424580小型车销售30031200401500大型车销售613258016550农用车汽配维修972035012610轮胎销售175661240291580汽车装饰装潢530247017580停车场100010146亩约97333合计2378581711721570724920浑源房汽配行业市场总量较小，经营规模单体经营铺面与业态普遍面积偏小，煤矿资源的单向发展导致汽配市场业态种类不平衡性迅速增加。汽配市场现状调查服务类型数量比例面积总计比例维修大型车维修8683%52001370580%小型车维修644505重型车维修373670农用车维修9350销售大型车销售64%580178010.3%小型车销售31200轮胎177%12407%装潢52%4703.5%停车104%约146亩分析：1、维修市场成为浑源房地产市场的主流业务，经营面积与商户数量占据80%以上，浑源汽配市场是以修理为主的二级市场。2、销售市场占据10%的比例，销售市场普遍以代理定制销售为主；3、汽车装潢与停车市场占有比例较小，属于边缘业务；业态种类分析产业结构面积比例大型车大型车维修520055%（9450）重型车维修3670大型车销售580农用车销售3502%小型车小型车维修450533%（5705）小型车销售1200装配汽车装潢124010%(1710)轮胎销售470停车场146亩分析：1、大型车与重型机械等从事生产运输型机械占据浑源汽配市场的半壁江山，与当地的煤矿与花岗岩产业有密切的关系；2、配套服务产业10%的比例，小型车市场属于浑源汽配市场次级市场；业态结构分析1、浑源汽配市场较为狭小，基本处于初级汽车修理为主要模式，且区域市场自由化严重，未能形成运营互补的整体优势。2、浑源汽配市场交通位置及基础产业支持处于次级商业市场阶段，很难形成大型批发与物流仓储市场，产业规模及发育层次均较低；3、浑源县露天煤矿区域及郭家庄花岗岩工业园区的发展会给未来汽配市场发育带来良好的产业支持，恒山旅游区的开发，一方面给项目带来大量的客户群体，另一方面为项目搬迁进驻提供市场支持与依据，4、浑源县位于广灵、灵丘方向的交通十字路口，汽配城未来发展能够覆盖周边区域，形成区域性汽配商业市场；市场总结优势1、政策支持2、当地工矿、旅游业产业基础劣势1、产业层级较低2、辐射市场区域狭窄3、地块位置离主干线有一定距离机会1、先入优势，市场整合势在必行2、西环路开发，未来前景看好威胁1、盈利能力与租金差额2、工业产业机构的延续性3、区域地理位置的市场认可度较低项目SWOT分析1、市场环境与地域限制，难以做成综合性仓储、物流大型汽配市场；市场怎样运营保证成活率成为开发的关键？2、汽配城项目属于浑源现有汽车附属产业的整合产品与升级版，产品设计与大型汽配城有什么样的区别？3、针对项目地段的劣势性，是否能保证商户入驻以及商户的运营与开发公司的最佳盈利模式？项目问题所在产品定位分析1、汽修、汽贸为主汽配城整合体,浑源县汽配城整体规模与市场体量较小，很难做成规模化批发物流市场；预期市场只能走区域市场整合路线；2、结合区域市场现状进行市场整合分配，浑源县区域市场以汽修为主要产业，同时辅以其他方面的配套业态，因此浑源汽配未来开发规模依然以汽车修理为主业扩张；3、运营问题成为项目的关键问题，浑源市场属于汽配物流产业的末端地带，综合性业务先天条件不足，同时结合区域经济发展，一期以消化现有市场容量为主要模式；4、针对地块区域应引进一定数量的相关产业，驾校，车管所，二手车市场，汽车贷款保险等相关产业；一站式汽配商贸城项目定位阐释：早期以汽配、汽修为主干产业；中期发展餐饮、物流、零售、住宿等多种配套产业；后期引入建材、五金等多种专业市场；三、开发运营策略开发程序与困境开发策略开发程序与困境分析地块条件：占地面积300亩——面积较大，需要辅助业务配套入驻，保证市场壮大；区位条件：区位优势不明显，属于产业链末端，难以形成标准的专业化市场模式；市场条件：辐射区域商户有限，难以维持市场的不断壮大，市场成活率成为关键；产业基础：相关工业产业稳定性有限，市场基础薄弱；开发条件：1、政府支持——形象与噱头2、商业资本——利润与口碑3、运营市场——先成活，再发展开发策略第一步：1—2年时间内，在保证现有市场规模的前提下，促使项目顺利稳定运营；“收编”现有市场规模与客户量。第二步：2—3年内，增加部分车展、4S店，另引入一批品牌商户，整体拔高项目的品质与形象；第三步：3—5年内，完成项目的整体配套，餐饮、住宿、娱乐等一定商业活动产所，并且引入一定业态的相关专业市场，形成能完全辐射“浑、广、灵”区域的规模化商业区域；稳定汽配，拓展配套，全盘运营；开发第一步：稳定汽配原因一：浑源汽配市场属于自发形成，现有规模有限，汽配城专业市场开发应以现有市场规模为基础，切不可盲目扩大，为汽配城而“汽配城”。原因二：汽配城属于大型专业市场，经营业态种类齐全，结合浑源市场现状，本项目首期不可盲目搞“大而全”模式。原因三：浑源市场项目业态体量不平衡性明显，尤其是汽修一支独大，为确保项目成活率，业态体量应结合市场需求；原因四：汽配专业市场布局较为明显，各种专业类业态“××一条街”布局模式较为明显，浑源市场的特殊性需要结合市场运营模式设置布局。开发第二步：拓展配套策略一：基础运营配套，在一期项目开发的基础上，完善餐饮、住宿配套，确保项目在汽配产业入驻初期能正常运营；策略二：拓展业务配套，在项目初步成活阶段，迅速引进驾校、二手车交易市场、车检所等机构，拓展业态范围，首先，能为项目成活率增加系数；其次，为下一步进行产业升级奠定市场基础；策略三：产业升级配套，在汽配城运营完全成活的基础上，引入4S店、品牌商户、车展等高端商业业态范畴。开发第三步：全盘运营运营模式一：通过汽配产业的稳步运营，结合项目地块规划面积较大的现状，引入除汽配产业外的建材、装潢、钢材、农产品等多业态专业市场。优势：实现短期全盘运营，资金回笼快；劣势：后续升级机会丧失，能否长期运营风险变大；运营模式二：采用长期市场培养与运营，实现项目的长期发展战略，拓展成为区域性汽配城。优势：长期租金收取，整体收益较大；能控制市场运营走向与产业升级；劣势：周期较长，如果缺乏专业经验，风险较大；四、项目产品定位项目规划发展项目规划建议产品细节建议1、随着浑源经济的发展，未来浑源区域汽配城总体战略走向中高端与完善化。2、未来区域内将出现大量的常驻人口，相关产业迅速发展，餐饮、停车、住宿等将有较好的发展前景。3、未来区域内要增加车展，4S店等汽车展览、销售一体化格局市场。远期规划发展模式1、龙头商户入驻，通过让利手段，首先引入浑源现有市场具有一定口碑与知名度的大型商户入驻，予以免租模式进入。2、拉长产业链，汽修、汽配、汽车装潢、二手车市场，加油站，整个产业链同时运营，确保一站式服务雏形建立。3、借助政策力量进行市场整改，同时加强市场宣传，放大预期市场发展与项目前景。近期规划运营模式远景业态布局规划气站农机公司油站小型车区域大型车区域农机区域停车场餐饮住宿与相关服务区域二手车交易市场展厅/4S店车管所驾校品牌商与代理服务三期开发一期开发二期开发一期：现有市场基础产业，保证项目运营成活；二期：相关配套完善，确保项目成功；三期：服务升级，促使项目增值；设置多交通动线，确保运营区域价值最大化；五金建材家居及其他仓储区农产品交易业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）小型车销售312004015008000小型车汽配维修6445051826550大型车汽配维修865200269897014100重型机械销售维修3736701424580大型车销售658016550农用车汽配维修935012610610轮胎销售1712402915802160汽车装饰装潢547017580停车场10146亩（约97333）合计2371721570724920现有产品业态分析总结：浑源现有汽配市场以大型车业务占主要服务内容，小型车比例其次，二者共占据市场80%以上，相关配套装潢、轮胎配件业务占据市场份额极少。小型车需求面积：业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）共计小型车销售312004015008000小型车汽配维修644505182655019%81%小型车销售小型车修理小型车市场现有面积为5705平米，市场需求总面积约8000平米。且销售需求面积约占19%，修理所需面积约81%，小型车区域市场应以维修市场为主，销售市场为辅；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m小型车铺面设计市场需求统计：面积需求数量比例≥1501421%100﹥面积≥502945%=1002234%8m8m4.5m12385467设计模式一：内铺：单体铺面面宽4.5米，进深8米。适应全部小型车维修；单体区域16铺，南北总长36米，宽16米，项目修理业态占小型车市场81%，因此，内铺部分全部以汽车修理业态为主；设计模式二：临街铺：临街4铺，单体铺面面宽4米，进深9米。用作汽车装潢、销售等相关较为清洁型汽车配套服务店面为主；因小型车配件与销售等部分比例占总需求19%，临街单体区域应以小型车清洁型配套服务为主。总结：市场主力需求面积为50——100平米，150以上为少量需求，产品设计以50——100平米为主力户型；铺型