大型保障房项目建设管理创新与实践ppt-陈兴汉

2014/10/281大型保障房项目建设管理创新与实践案例教学工程项目管理主讲人：陈兴汉教授（同济大学工程管理研究所MOOC团队）2014/10/282一、我国保障房项目发展现状二、大型保障房项目建设管理理念创新三、大型保障房项目建设管理模式创新四、大型保障房项目建设管理技术创新五、大型保障房项目建设管理实践创新六、结束语案例内容2014/10/283一、我国保障房项目发展现状大型保障房项目建设管理创新与实践主讲人：陈兴汉教授（同济大学工程管理研究所MOOC团队）2014/10/284随着经济的不断发展，我国的城镇化进程的加快，李克强总理在会见世界银行行长时指出，我国“城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。但是城镇化的过程同时也带来了很多的社会问题。工业和人口的城市集中化使得住房供给的矛盾愈发突出，住有所居是每个人“中国梦”的必然要求。习近平总书记说过，我们的人民期待“……更舒适的居住条件、更优美的环境……这是我们的奋斗目标”。一、我国保障房项目发展现状2014/10/285一、我国保障房项目发展现状“十二五”期间以完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，我国保障性住房建设的任务为3600万套，相当于整个“十一五”期间全国所有房地产公司（约8万家）的开发总量，能够满足近1亿人口的居住需求。2014年政府工作报告又提出，今后一个时期，“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。由此可见，我国保障房建设的力度和规模均是史无前例。年份开工套数（万套）竣工套数（万套）20111000/201270050020136304702014700480合计303014502014/10/286由于保障房项目的特殊性，对于工期、质量和成本有着严格的要求。工期紧往往会伴随着工程的质量得不到保证。很多地方政府和参建单位，为了赶进度，经常会跳过了前期策划这个关键环节，很多问题事先缺乏研究优化，给项目建设尤其是建成后的管理带来了很大的问题和隐患。一、我国保障房项目发展现状2014/10/287我国的保障房项目往往建在城市偏远地区，不仅配套缺乏，就学、就医、就业困难，而且交通不便，也影响了居民生活质量的提高。与普通商品房住宅小区相比，保障房小区的物业管理的滞后也是一个普遍性的问题。相关部门对物业工作的不重视和低投入以及业主的不理解、不配合，严重影响了和谐社区的构建。一、我国保障房项目发展现状2014/10/288在这样的背景下，如何满足被保障居民健康、安全、就业、交流、受尊重等多层次的安居需求，使每一个保障房片区成为面积不大功能全、占地不多环境美、造价不高品质优、地处郊区配套齐的理想幸福家园，并在今后几十年甚至几百年内对社会和谐稳定和城市健康发展起到积极的作用，是对政府和参建企业严峻的考验。一、我国保障房项目发展现状2014/10/289宏观调控下，对开发企业而言，参与保障房项目建设，不仅是履行社会责任的重要途径，也是打造企业成本控制和项目建设核心竞争优势的难得机会。2011年，在全国1000万套保障性住房开工建设的大潮中，南京市约1000万平方米的保障房项目集中开工仪式于农历大年初五（2月7日）上午，在栖霞建设幸福城项目现场隆重举行。一、我国保障房项目发展现状2014/10/2810一、我国保障房项目发展现状2014/10/2811一、我国保障房项目发展现状2014/10/2812一、我国保障房项目发展现状在党的十八大闭幕后，新任政治局常委集体参观了“复兴之路”主题展览，栖霞建设幸福城项目作为全国保障房样板工程，被国家住建部推荐参展。幸福城项目已成为南京市保障房建设的标杆项目和南京市对外展示民生工作成就的重要窗口。2014/10/2813通过多年实践，我们认为，只有积极对保障房的建设管理不断的进行机制的创新，管理理念和技术的创新，激发更大的“改革红利”，才是在新型城镇化进程中成功完成保障房建设任务的首要前提。一、我国保障房项目发展现状2014/10/2814二、大型保障房项目建设管理理念创新大型保障房项目建设管理创新与实践主讲人：陈兴汉教授（同济大学工程管理研究所MOOC团队）2014/10/2815（一）全寿命周期项目总控项目总控是一种运用现代信息技术为大型建设工程业主方的最高决策者提供战略性、宏观性和总体性咨询服务的新型组织模式。项目总控的服务对象是项目的最高决策层，为业主方最高决策者提供决策支持。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2816二、大型保障房项目建设管理理念创新项目交付使用前准备2014/10/2817为了实现幸福城项目建设愿景和目标，栖霞建设在同济大学丁士昭老师团队的指导帮助下，借鉴国内外大型工程项目（港珠澳大桥、平安大厦等）的先进建设管理经验，依据国家、江苏省、南京市有关法律、法规及规范性文件，建立了高效的组织架构，编写了国内首部针对保障房项目的全寿命周期的管理制度。以此规范各参建单位的管理行为，保证项目目标的顺利实现。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2818针对目前我国保障房建设管理普遍存在的建易管难，群众安居不能乐业，物业管理收费难等问题，在前期策划中均做了周密安排。例如：我们应用“街坊里弄”的规划设计理念，真正使居住者感受到离土不离乡，就业在社区；建设了2千米的商业街，既方便了居民生活，强化了物业管理，同时增加了物管收入，解决了就近就业的问题。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2819总体策划指导下的规划设计与工程建设和物业管理2014/10/28202014/10/2821（二）基于3L的价值工程为了把幸福城建设成为国内领先的保障房社区，栖霞建设积极开展“有限总价全寿命周期低碳住宅”（LimitedPrice,Lifecycle,Low-carbonhouse，3L）的建设实践，即在有限总价下，以项目的全寿命周期价值最优为目标，集成选用先进适用的新材料、新设备、新技术和新工艺，减少项目在建造以及使用过程中的资源消耗和碳排放量，使幸福城项目的建设管理过程及工程产品本身均处于国内保障房建设领域的领先水平。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2822充分考虑场地条件，实现场地内的土方自平衡，充分利用自然通风和采光，合理安排房屋朝向，实行全寿命周期低成本信息化物业管理，利用三网融合减少维护费用采用雨水收集，中水回用系统；涂料墙面，立面新颖，节省材料。合理安排电路、煤气管路；幸福城不仅通过了国家住建部国家康居示范工程达标验收。国家2A级绿色建筑达标验收，而且一举获得示范工程成套技术、规划设计、建筑设计、施工组织等全部四项优秀奖，住宅的适用性能、安全性能、环境性能、经济性能均满足《住宅性能技术评定标准》中的2A级标准。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2823二、大型保障房项目建设管理理念创新涂料墙面（实景）2014/10/28242014/10/28252014/10/28262014/10/28272014/10/28282014/10/2829（三）全面的集成化管理集成化管理的核心是运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，提高系统的整体协调程度，以形成一个更大范围的有机整体，从而实现项目管理的无缝对接。全面的集化成管理可以概括为组织集成、过程集成和职能集成。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2830二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2831（1）组织集成通过项目的全寿命周期目标设计和全寿命周期的组织责任，消除项目组织责任的盲区和项目参加者的短期行为，使整个项目组织无障碍沟通和运作。幸福城项目采用新型的开发商委托代建模式以及集成化的项目组织模式把项目各参与方整合到了一起，实现了项目参与者之间的无缝对接。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2832（2）过程集成建立工程项目的系统逻辑过程，将项目的全寿命期的各个阶段的管理综合起来，形成项目全寿命期的管理；把项目的各部分有机地结合在一起，使工程项目的目标、子系统、资源、信息、活动及组织单位等按照计划形成一个协调运行的综合体。这也是全寿命周期管理的要求。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2833幸福城项目包括8大组团，100幢主要建筑物，8条主次干道，以及中学、小学、幼儿园、商业、社区中心等各种配套设施，工程项目对象系统的范围相当庞大。为了更好地实现整个项目建设管理的过程集成，首先通过对幸福城项目进行EBS分解（工程系统结构分解）和WBS分解（工作结构分解），构建项目的工程技术系统结构和工作分解结构，明确幸福城项目的各个功能面和专业要素之间的界面，利用集成化管理的方式，实现范围对接和专业对接。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2834二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2835（3）职能集成以工程技术系统分解结构（EBS）为主线将工程项目的成本管理、进度管理、质量管理、合同管理等贯通起来。管理职能的集成能使项目管理者有效的进行综合计划，综合控制，形成良好的界面管理、组织协调和信息沟通。为实现质量、进度、投资等管理目标，幸福城项目部及各参与单位参照ISO9001质量管理体系运行模式，建立符合本项目特点的管理体系，采用PDCA方法对幸福城项目部和所有参与单位的质量、进度、投资实行全面控制。二、大型保障房项目建设管理理念创新2014/10/2836三、大型保障房项目建设管理模式创新大型保障房项目建设管理创新与实践主讲人：陈兴汉教授（同济大学工程管理研究所MOOC团队）2014/10/2837（一）新型的开发建设模式（1）组团式开发模式为了改善以往保障房项目选点偏远、配套不足等状况，南京市政府在保障房建设的思路上进行了创新，提出了组团式开发的模式。将保障房项目集中建设成“区域新城”，整合和集中更多的资源来进行项目的各项大配套，优化了保障房居住环境，提升了居民生活质量。三、大型保障房项目建设管理模式创新2014/10/2838南京新规划建设的四大片区每个建筑面积都在200多万平方米以上，相当于一个小城镇。在建设中强调交通、就业、居住，各项配套工程一应俱全，既让不同社会群体和谐共生，又降低了保障房的建设成本，方便了群众生活。三、大型保障房项目建设管理模式创新2014/10/2839在组团式开发模式中，南京市实施“统一政策、统一标准、统一价格、统一供应、统一建设管理”，大大加快了保障房建设步伐。为提升建设管理水平，南京市政府成立了南京市保障房建设指挥部，严格制定保障房建设主体准入条件，引入实力雄厚、经验丰富的开发商，充分汲取各开发企业成熟的管理经验，取长补短，确保建造品质；严格实施“样板引路”制度，要求施工现场设样板展示区、上岗培训区，通过样板确立质量验收标准，充分保障施工质量及进度；三、大型保障房项目建设管理模式创新2014/10/2840积极鼓励各保障房项目争创优质工程，明确奖励措施，通过组织参建各方进行创优质工程培训、观摩，营造争创精品工程的氛围，激励企业积极主动提高自身管理水平。为实现保障房项目使用材料设备的优质、低价，由指挥部联合保障房项目开发企业成立了大宗材料设备采购工作组，充分利用各开发企业采购平台的优势，通过大批量采购实现价低质优，在保证质量的前提下，有效降低了建设成本。三、大型保障房项目建设管理模式创新2014/10/2841（2）开发商委托代建制在南京市大规模的保障房项目建设管理中，结合代建制和工程项目总承包的特点，采用了新型的开发商委托代建模式，选择多家品牌开发商作为代建单位进行四大片区的开发建设。三、大型保障房项目建设管理模式创新2014/10/2842在幸福城项目中，南京市保障房建设公司与栖霞建设签定委托代建合同，充分利用栖霞建设丰富的工程技术力量和建设管理经验进行保障性住房的代建，减少了主管单位需要面对的项目参与方的数量，保证了项目责任体系的完备，减少了中间环节，提高了保障房项目建设的效率。而三方合同的签定，有效的加强了建设主管单