大河造船厂项目

运河集团大河造船厂项目——业态定位及规划布局致运河集团2010年6月项目基本研究架构：項目基本研究架构序.客户需求模型项目功能定位及演化定位项目初步定位项目功能定位及演化案例研究市场分析模型场地分析模型业态规划定位业态规划案例研究规划细节定位规划细节定位案例研究總目錄第壹部分：项目初步定位第贰部分：项目功能定位及演化第叁部分：业态规划定位第肆部分：规划细节定位项目初步定位研究（一）客户需求模型（二）市场分析模型（三）项目初步定位壹.项目初步定位研究周边半径1.5公里范围内的居民及办公客户周边半径2公里范围内的居民及办公客户全市范围内的时尚购物及餐饮需求客户群赴杭旅游客户群体核心辐射衍生衍生核心商圈目前入住业主不多，且因为目前本区域商业层次不高，故一般不选择在本区域消费。辐射商圈客户群体整体层次偏低，目前消费力不足。因此，需向全市范围寻求衍生客户群，本项目暂将最具消费潜力的时尚购物及餐饮娱乐需求客户作为主要的衍生客户群体。同时鉴于本项目处于旅游集散中心，故将旅游客户作为本项目另一个重要的衍生客户群体。壹.项目初步定位研究项目各类商圈的客户基本概况：中高端餐饮、休闲、时尚购物。目前消费力不明显，随着高端社区的成熟，需求逐步凸显。中高端餐饮、休闲、商务餐饮。周边目前入驻的办公企业不多，且层次不高，故消费力无法支撑本项目具有鲜明特色的时尚购物、休闲、餐饮主题街区，差异化明显，文化氛围浓郁，体验式营销地方文化特色浓郁，时尚购物、餐饮、娱乐需求为主，差异化明显，互动式营销周边居民办公客群全市区域中高端休闲餐饮客群旅游客群壹.项目初步定位研究本项目的四类主要客户群体的需求概况：主题明确差异化明显体验式或互动式营销由于项目不处于热点区域，所以传统的商业运营模式很难吸引到足够的客户群体，所以必须在项目运营中突出强调体验式购物、娱乐、餐饮的独特风格，同时，对于远道而来的外地游客，具有参与性质的互动式经营模式更加吸引眼球千篇一律的风格无法将客户吸引到本项目上来，独树一帜的业态定位是项目成功的关键需要对项目的主题进行明确的定位，确立项目的主题风格壹.项目初步定位研究客户需求的主要特点归纳：客户需求主要业态归纳：商务餐饮、时尚购物并结合旅游体验功能的时尚娱乐业态是本项目未来主要的客户需求全市休闲客户旅游客户地方餐饮、娱乐旅游景点时尚购物娱乐餐饮客户需求周边项目业主周边办公客户餐饮、娱乐时尚购物商务餐饮娱乐壹.项目初步定位研究本项目的餐饮功能不应当是普通的餐饮配置，应该集特色餐饮、商务餐饮于一身，同时兼具休闲体验功能。由于需要吸引全市范围的客户群体，所以本项目的娱乐业态也不应该是传统的模式，同时需要照顾旅游客户的需要，所以可以考虑风格独特的互动式娱乐为主要方向。普通的购物功能很难吸引到足够的客户群体，体验式、风格独特的购物场所是必然的选择。项目初步定位研究（一）客户需求模型（二）市场分析模型（三）项目初步定位壹.项目初步定位研究通过最初的项目分析，我们认为，本项目具备商业业态、文化娱乐业态、工业改造类项目、旅游类项目的基本条件文化娱乐业态商业业态特色街区餐饮、娱乐业态美术类场馆演艺类场馆娱乐类场馆大河造船厂工业改造类旅游类业态与购物结合的改造创意产业类改造自然人文资源驱动型主题产品驱动型壹.项目初步定位研究商业业态方向的研判要点主题鲜明中高端休闲、娱乐、餐饮受欢迎兼具时尚购物功能细部决定成败人性化设置与管理主题鲜明个性的以休闲、娱乐兼具时尚购物功能的特色商业街区区域客户对商业街区的要求越来越高，主要反馈在以下五个方面：壹.项目初步定位研究文化娱乐业态方向的研判要点适度补充，特色鲜明文化娱乐业态可在项目初期聚集大量人流，同时，成功的文化类业态可吸引大量旅游人流进驻.可结合附近的创意产业进行布局仅能成为补充业态美术类场馆演艺类场馆娱乐类场馆创意类场馆壹.项目初步定位研究工业遗存改造项目的建设要点建筑外立面建筑内部空间及建筑公共空间老厂房改造与周边新建筑融合竖向空间统一建筑外立面，凸显老厂房原有特色,局部进行新材料改造公共部分统一改造,内部空间自行设计修改主体色调上统一,与老厂房建筑临近的建筑用材考虑使用相仿材料,做到区域风格相同工业厂房的大尺度竖向空间可充分利用.壹.项目初步定位研究开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产方向的研判要点壹.项目初步定位研究本项目四大定位组合方向的特质元素分析大河造船厂的业态组合•商业业态随着周边高端人群的入住，消费力及消费层次会随之增加，同时，同档次高端项目陆续进驻，加剧竞争，必须进行错位思考.•文化娱乐特色餐饮是突破地缘平静的关键，但须同周边大量的餐饮区块进行区分.文化场馆可以是项目的补充，但既是机遇也是风险。娱乐类场馆可适度引入。•厂区改造保留特色风貌的改建宗旨，突出文化底蕴；公共空间设计极为重要；竖向空间设计是区别于传统商业的主要特点之一.•旅游文化运河文化作为主要的人文资源不能放弃；保留运河文化的同时必须加以创新；主题产品式的旅游定位可以慎重考虑；船舶文化可以加强.壹.项目初步定位研究结合水资源，并把上述三个文化要素相糅合运河文化应做到与众不同的休闲主题，集娱乐、购物与创意产业相结合的时尚街区创意休闲以水资源为核心的，兼具历史、运动、船舶制造为一体的旅游特色；以时尚创意、演艺、休闲、娱乐、购物为核心的主题街区；两者可以融洽共存么？水上运动船舶文化时尚购物娱乐休闲旅游产业休闲商业以独特的创意文化主题时尚休闲街区带动旅游以独特的水资源旅游带动休闲时尚商业街区两大主要业态的融合性测试壹.项目初步定位研究在运河两岸的旅游项目还未完全成型时，单独依靠运河文化很难独立支撑项目的未来，必须将运河风情、渡船、码头、船舶制造、水上休闲、河鲜饮食结合起来，形成独特的水资源旅游核心运河文化运河风情运河渡船船舶文化轮渡码头船舶制造水上运动水上休闲河鲜饮食旅游核心集运河文化、船舶文化、水上运动的旅游核心的塑造要点壹.项目初步定位研究创意展示美术馆场、演艺馆场休闲娱乐结合水文化、创意文化时尚购物有别于传统风格的创意类时尚购物街区主题商业街的特色可立足于周边创意文化基地的产业基础，形成文化展示、娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的主题商业街.主题特色商业集创意文化展示、休闲娱乐、时尚购物的特色商业的塑造要点壹.项目初步定位研究竖向改造平面改造•独立、个性化的建筑外立面•旅游文化、创意文化的竖向布局•大广场的氛围塑造•小节点的氛围塑造•业态之间的融合•演艺与经营的结合点滨水改造•滨水河鲜餐饮•水运动•运河轮渡•船舶滑道的深度开发竖向组合业态亲水平台塑造商业氛围塑造工业厂区改造与旅游、主题商业两大业态的结合要点壹.项目初步定位研究项目初步定位研究（一）客户需求模型（二）市场分析模型（三）项目初步定位壹.项目初步定位研究传统文化的集大成者前卫创意的集中表现•千年运河文化•江南水乡独特的船舶文化•江南水乡的水运动之乐•江南水乡独有的河鲜美食•个性化的创意作品展示•前卫的创意文化表演•新潮的饮食革新•精美的文化大师作品选购集运河、船舶、水乡文化于一身的传统文化旅游点项目定位：大河造船厂集时尚购物、演艺娱乐、个性餐饮于一身的主题文化街区壹.项目初步定位研究项目的核心是塑造独特的文化底蕴，无论是工业遗存、旅游文化、主题商业，都应以文化核心为第一出发点。文化核心建筑经营者运营者招商工作中对经营者的选择必须围绕项目的文化定位为核心运营者在未来的运营中必须时刻以文化为核心进行商业推广和宣传工作在整个项目的所有建筑细节上充分体现上述独特的文化底蕴项目核心：壹.项目初步定位研究大河造船厂特色商业商业餐饮河鲜饮食先锋饮食休闲水上娱乐文化展示旅游产品创意产品旅游文化业态组合：壹.项目初步定位研究自身运河产业以独特的文化底蕴在激烈的市场竞争中求得一席之地通过旅游产业带动整个运河沿岸水上旅游产业的整体复苏以创意展示、经营为基础带动片区文化产业的发展个性化生存商业的成功仅是第一步产业的成功才是目标旅游、商业双核心，休闲、餐饮双盈利的模式确保项目成功.水文化、水运动、文化休闲、文化消费的模式确保未来产业前景.带动运河水上文化复苏带动区域休闲文化成型项目运营的三级阶梯核心：壹.项目初步定位研究總目錄第壹部分：项目初步定位第贰部分：项目功能定位及演化第叁部分：业态规划定位第肆部分：规划细节定位项目功能定位及演化（一）案例研究（二）功能定位及演化贰.项目功能定位及演化贰.主题商业街区复合功能的案例研究：上海新天地：中国客厅“上海站”项目功能定位及演化上海·新天地---功能演迚建筑元素石库门建筑群人文历史元素海派文化底蕴商业功能零售、餐饮、娱乐第一阶段:旧区改造的商业体邂逅上海体验上海爱上上海第三阶段:上海会客厅传统不现代的上海市井不时尚的上海中国不世界的上海第二阶段:“很上海的旅游景点”主题商业街区复合功能的案例研究：上海新天地由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”贰.项目功能定位及演化主题商业街区复合功能的案例研究：成都：宽窄巷子贰.项目功能定位及演化街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轱为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轱便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轱便餐饮、创意时尚为主题的时尚劢感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轱人客群在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”主题商业街区复合功能的案例研究：成都：宽窄巷子贰.项目功能定位及演化主题商业街区复合功能的案例研究：上海-田子坊贰.项目功能定位及演化页码中国最佳创意产业园……1998年著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻2004年率先开展上海创意产业发展软课题研究编制了《田子坊创意产业概念规划》丼办了上海首次创意产业发展论坛2005年被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一2006年23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立被评为2006年中国最佳创意产业园区上海市创意产业的领头羊……国际公认的创意形态文化产业的高端链条艺术家工作的生态社区上海特质的艺术消费区主题商业街区复合功能的案例研究：上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场贰.项目功能定位及演化3页码田子坊是保存上海历叱风貌呾石库门里弄生活的一块“活化石”，具有历叱深度。在保护历叱建筑的同时，挖掘其本质发展商业地产不创意产业，在赢得利益的同时打造城市文化名片，“名、利”兼得。田子坊是上海近现代传统社区发展的一个缩影田子坊反映了近现代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络。空间格局的历叱演迚出