天津成林道项目市场研究及项目定位报告_115P

12007-3-29致：汉拿（天津）房地产开发有限公司“成林道项目”市场研究及项目定位报告1[成林道项目]市场研究及项目定位报告Agenda议程项目地块分析周边区域市场分析项目竞争地位分析项目住宅部分定位项目规划设计方向探讨22[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目地块分析3登州路本案规划支路昆俞路成林道[成林道项目]市场研究及项目定位报告地块概要与分析（一）项目介绍1．物业性质居住及商业金融用地2．项目四至范围东至登州路南至成林道西至昆俞路北至规划支路34[成林道项目]市场研究及项目定位报告地块概要与分析3．地块控规概要2（2）规划性质：居住、商业金融业用地；22（4）地块的土地使用权出让年限居住用地70年，商业金融业用地40年。4．项目与周边状况（1）项目周边人口现状与产业特点项目所属程林街拥有27平方公里地域，常住人口8.6万人；区域内重点发展现代商贸物流与高科技加工业。（2）项目周边物业现状与特征项目所属程林街物业形态多为工业厂房与普通多层5地块与周边物业现状[成林道项目]市场研究及项目定位报告地块概要与分析46[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施1．交通路网设施（1）项目从地理位置及行政归属隶属于程林街辖区内。东与天津滨海国际机场相连，西与河东区相接，南靠海河与河西区隔河相望，北邻程林工业区、万新村居住区和卫国道。（2）周边主要交通干线为卫国道、成林道、东纵快速路。距万新、丽苑居住区车程5分钟左右；距市中心20分钟车程；距离天津机场10分钟左右车程；距东纵快速路车程10分钟。7[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施（3）项目周边公交线路（标红公交路线为距离本项目最近的公交线路站点）成林道：681、640、673、861、668、51卫国道：689、653、635、43、827、23沙柳北路：866、32、847、685登州路：28津滨大道：962天山路：907、46所在道路类别项目名称数量合计津滨大道超市家乐福、家世界2商场劝业商贸广场1餐饮、娱乐白金宫酒楼、KFC2专业卖场南方灯具城、天津家具街、平和装饰城3成林道超市津工超市2家、福贵、华润4餐饮、娱乐外滩风尚、玉德福、福宴酒楼、宫廷烤鸭店、恩来顺、麦当劳6酒店、招待所津龙大酒店、憩园宾馆、如家、泰来酒店、武警医院招待所5卫国道超市易初莲花、家世界、KFC、又一城商业4商场大桥道食品、万新食品店2餐饮、娱乐好伦哥、麦当劳、金钱龟酒楼、吉昌酒楼、东丽垂钓园、海鲜渔村6美容、美发标新理容1沙柳路超市物美1餐饮、娱乐同顺号饭店、白洋淀海鲜2登州路附近餐饮、娱乐大韩酒楼1分类项目名称合计银行工行、商行、农行、建行、人民银行12药店广丰、沙柳、同汇、老百姓大药房4其它含汽车理容配件、菜市场等3居民区益寿里、津湾花园、来安里、泰昌西里、程林里、万和里、嘉华园、芳馨园、万顺里、昆仑公寓、月牙河小区、万隆花园、泰通公寓、程春里、荟臻里、太阳城、丽苑居住区、万新村居住区、恋日风景、凤溪花中城、帝旺温泉花园、晨光楼、向阳花园、大通花园、上杭花园、九河国际村、万兴花园、红顶花园、新月花苑、阳新里、程林东里生活区、登州里3358[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施2．项目周边主要生活配套设施9[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施610[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目交通状况与商业配套设施3．项目周边主要市政配套设施及企业单位11[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边区域规划建设发展前景1．东丽总体规划东丽区区域规划总体沿“一纵、三横”的格局发展。一纵：外环线沿线；三横：卫国道至津汉公路沿线，其基本契机为地铁2号线建设；张贵庄路至津滨高速沿线，其基本契机为津滨大道建设；津塘路沿线，其基本契机为津滨轻轨建设发展712[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边区域规划建设发展前景2．东丽总体规划发展设想以“一个中心区、两个中心镇区、两个产业区和五个组团”的布局结构，全面实施津滨新城区战略。133．项目周边市政建设改造计划（1）2003年东丽区战略发展规划中，程林街南片六村属“智慧城”项目规划范围，预期未来2年内项目周边环境改造完成。（2）项目北侧崂山道沿线染化工厂片区已制定搬迁计划，预期2008年前动迁。（3）由天津城建投资有限公司进行成林道二期道路改造项目（月牙河到外环线路段）预期2008年前完成[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边区域规划建设发展前景东丽开发计划与功能定位图示814卫国道板块、华明镇板块、东丽湖板块、空港加工区板块、张贵庄板块；分别从规模、市场现状、发展规划等方面进行分析，以便为本项目提供参考。东丽湖板块空港物流华明镇板块张贵庄板块程林街板块卫国道板块本案[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（一）选取项目周边主要板块：15[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析◆卫国道板块（1）板块界定及区位优势卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，成林路以北区域和丽苑居住区。横跨河东、东丽两区。是中心城区通向滨海地区的必经之路，直达空港物流加工区，地理位置十分优越。（2）板块内房地产发展不完全统计以2006年1～11月该板块销售为例：此间成交面积达12.18万平方米，成交均价在5000元/平方米，7月以后，成交均价有所回升，该区域房地产价格进入一个相对稳定的时期916[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块综述特性：交通极为便利，是实现天津市经济中心战略东移要地。（4）发展趋势区域内市政基础设施建设：卫国道路面的修整和拓宽，建设中的地铁二号线也将自此处通过，东南半环与卫国道的衔接、快速路的建造，使得这一地区成为天津市内因交通状况而升值区域的最大受益者。土地放量：自2006年11月始，河东、东丽两区域内有多块土地交易成功，预示着下阶段本市东部板块地产开发将再度升温。其中河东区成交3块，东丽区成交3块。东部多个地块近期集中成交，而且成交价格不菲，表明开发商均看好该区域未来发展潜力。预计这些项目将会在2008年全面亮相。（5）板块结论地块好、出行通畅、定位较高、规划佳、具规模。17[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析◆华明镇板块（1）板块界定及区位优势该板块总面积150.6平方公里，约占东丽区的三分之一。东连滨海新区，西靠中心城区，南临机场，北通东三省。（2）房地产市场发展水平华明镇是天津市“以宅基地换房”的第一个示范镇。规划总用地面积561.8万平米，总人口7.4万，总建筑面积418.9万平米，规划居住建筑面积267.4万平米1018[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块综述天津城市工业东移、天津空港物流加工区和保税区（航空城）的进驻为华明镇的发展带来了巨大机会,必将成为东丽居住、生活、娱乐中心。由于此板块规划为定点定向安置项目，对市场不具备太大影响。(4)板块未来发展趋势华明居住区分为东区和西区两部分，拟先启动东区。东区规划总建筑面积约232万平方米；西区规划建筑面积约114公顷；两区规划总建筑面积约346万平方米。（5）板块结论出行通畅、定位于服务周边，现阶段建设目的主要为安置聚迁于此的周边村民，后期虽可使用开发用地较大，但短期内尚不具对于市场的威胁性。19[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析◆空港物流加工区板块（1）地产市场发展水平现状用地主要为盐碱地、荒地、水面、村庄用地和有关单位用地，用地中部现状为滨海高尔夫球场，规划用地中部和西南部有少量企业用地。1120[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（2）板块未来发展趋势天津空港物流加工区总体规划总用地面积为55平方公里，分为三期开发建设。其中一期占地23.5平方公里，现在已规划开发建设。二期用地18.5平方公里，主要作为工业用地。三期总用地面积约为13平方公里，区内将建设中、低密度居住区，商务型居住区及商务花园等。（3）板块综述特性：此板块尚未有商品住宅开发先例，主要为物资集散用地。未来规划将兴建大批商品住宅，但主要还是服务于加工区内的企业单位，其定向建房趋势明显。（4）板块结论地块的区域局限性强、辐射面窄、对周边市场无影响。21[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析◆东丽湖板块（1）板块界定及区位优势东丽湖板块位于天津市东丽区东北部，以东丽湖为中心的环湖58平方公里的广袤区域。整体分为湖东区与湖西区。（2）地产市场发展目前区域市场呈现出以下特点以及发展趋势：“高开高走”将成为该板块房地产发展趋势个性化产品成为目前板块供给市场的主要特色之一受发展阶段及供给市场的影响，需求市场结构单一（3）板块地产综述特性：定位为旅游度假休闲区，客群为高端二次以上置业的成功人士；地块内的项目具鲜明个性；客户群竞争激烈。1222[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（4）未来发展趋势东丽区独具科技高教服务业发展的区位优势和土地资源优势。东丽湖板块整体功能定位于温泉旅游度假区和东丽湖科技高教区，将建设成为天津乃至华北地区独具特色的科技高教区。未来将与空港物流加工区、天津滨海国际机场连成一片，成为天津最具活力的新经济区域，成为滨海新区连接城市中心区的重要经济功能区。（5）板块结论地块环境佳、通行畅、定位高端、辐射面广、目前对周边消费群体尚不具备影响力。23[成林道项目]市场研究及项目定位报告东丽湖地区总体规划万科项目朗矩项目亿兆项目1324[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析◆张贵庄板块（1）板块界定及区位优势东至外环线，与丰年村街相邻，西连河东区二号桥，北靠京山铁路，南接新立镇崔家码头村。以“中心城区化”的发展方向重点发展第三产业。（2）板块内房地产市场综述特性：此板块地理位置一般，但交通便利，开发项目多数位于道路两侧的辐射区域。板块内生活配套设施较为匮乏。现有及正在规划的项目多数定位于中端的一般消费人群，区域性较浓。25[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（3）板块未来发展趋势市镇中心：中央核心地带区内有三条主要道路贯穿，包括北侧的张贵庄路、东侧的跃进路以及西侧的昆俞路。教育公园：使本区成为大天津地区最具吸引力的教育园区。地产项目：板块内将由万科率先开发的首个住宅项目总建筑面积近40万平方米，产品包括花园洋房、板式小高层和社区商业及会所；松江、金厦、方正投资等开发商也准备在此开发。（4）板块结论地块优良、出行通畅、定位于服务周边、现阶段还未形成规模与气候、如先期介入的开发商能够一炮打响，将为带动地块升值奠定良好的基础。1426[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目周边板块特征分析（二）板块博弈评析（1）卫国道板块该板块地处城市边缘区域，板块内楼盘主要特点是销售情况较好，价格呈逐渐递增态势。多层、小高层、洋房比例相对较大，建筑密度小，绿化率较高。无论在地理位置、产品形态、地区发展潜力方面具有一定优势，对本项目来说会分散一定数量的客群。27[成林道项目]市场研究及项目定位报告（2）华明镇板块该板块是新规划的大型行政村居住区。由于该地块在客群区域定位、产品上与本项目有一定的差异性，竞争能力并不十分明显。（3）空港加工区板块该板块是规划中的物流工业园区，地产开发以满足区内企业业主和员工配套为主。由于该地块在地域距离本项目较远，同时客群区域定位与本项目有一定的差异性，因而竞争能力并不明显。（4）东丽湖板块该区域内项目在产品、概念上与本项目有一定区别，客源也存在一定区别，故对本项目的竞争关系较弱。（5）张贵庄板块随着众多知名开发商的进驻，区域内项目竞争将更加激烈；本项目可在地域、产品上区别对手，更多的争取周边区域客源，实现项目最大价值。1528[成林道项目]市场研究及项目定位报告（三）市场总结通过上述区域划分阐述与研判，得到如下结论：针对本项目，真正具威胁的、并极有可能分流客户群的地块为卫