太原茂业项目

太原市场的宏观分析太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，是我国北方最著名的历史名城之一。社会总体经济情况：太原市下辖6个区、3个县、1县级市。总面积6988平方公里，人口410万。2009年，太原市GDP完成1545.24亿元，占山西省GDP的21.7%。大量的购买人群和高速发展的经济为房地产带来了持续稳定的购买力。《太原市城市总体规划（2007-2020）》中对太原市的总体定位是“山西省省会、承东启西的区域中心城市、山水园林宜居城市、全国重要的新材料和先进制造业基地、具有世界影响力的华夏历史文化名城”。太原按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造旧城、建设新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立“大太原”理念，全面加快城市建设步伐，不断加强省会城市的辐射力、影响力和带动力。因此，对太原整体城市价值的升级以及房地产良好发展环境提供了极大的可塑性.众多品牌开发商均看好太原地产的发展，纷纷大举进入，如：万达、富力城、星河湾、恒大、远洋等公司，太原房地产市场的竞争非常激烈。据悉，中信地产也将进入太原，远洋地产也有将拿地2000亩的意图。太原房地产市场“高端豪宅”和“普通住宅”两级分化非常严重，多个区域，相邻的高端豪宅和普通住宅的价格相差1倍以上。2009年下半年，太原楼市价格有缓慢的小幅度上涨，客群购房理性，房地产市场基本平稳，2010年房价未有明显的涨幅变化。小结总体而言，太原住宅市场及不动产投资本地化特征显著，太原的市场研究和营销手段绝不能简单的采用“常规手段的复制”，深入的市场及营销思路的特性化研究格外重要。同时，虽作为山西的省会城市，但地产市场长期呈现“不温不火”的态势，前阶段房地产发展稳定，但市场活跃度不够。随着大型房企的进驻及更加复杂的营销概念的多彩纷呈，这一局面在可以预见的较短周期内必将发生本质的变化。本次市调内容分为4个部分：1、太原高端住宅市场和典型项目2、太原高端酒店市场和典型项目3、太原高端商业市场和典型项目4、太原高端写字楼市场和典型项目太原高端住宅市场调研年龄结构家庭年收入客户群分析用途户型需求户型面积购房考虑因素09年销售统计今年上半年销售情况职业特征已购高端住宅客户群分析销售情况分析太原高端房地产市场调研太原高端住宅项目已购房客群分析36—45岁年龄段的客户是高端项目的主力购买人群，比例占到49%，40—50岁的群体占到20%，50岁以上的占到15%的比例。31349201525岁以下25岁—35岁36岁—45岁46岁—50岁50岁以上太原高端项目已购房客户年龄结构分布太原高端住宅项目已购房客群分析个体和私营企业主、政府公务员、以及效益好的私企管理人员是购房的主力客群。太原高端项目已购房客户职业分布39%8%14%15%8%8%8%政府公务员国企职员个体/私营业主私企职员教育/新闻自由职业其他太原高端住宅项目已购房客群分析在高端项目购房需求中，年收入在50万以上的客户占到65%,高收入家庭占高端住宅市场消费绝对比例。太原高端项目已购房客户家庭年收入15%20%65%20万—30万30万—50万50万以上太原高端住宅项目已购房客群分析从目前购房者客群分布情况来看，外地购房者比例占到38%，说明在高端项目中，外地购房群体的比例越来越大。太原高端项目已购房客户部分图例62%38%本体外地太原高端住宅项目已购房客群分析在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自主，选择投资的占15%，其他用途的占10%。太原高端项目已购房客户购房用途15%75%10%投资自主其他太原高端住宅项目已购房客群分析高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自主为主，所以在选择户型需求是，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，选择五局及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的比例。太原高端项目已购房客户户型选择比例5%10%30%32%25%0%5%10%15%20%25%30%35%1一居二居三居四居五局及以上太原高端住宅项目已购房客群分析此次抽样分析中，选择120—140的客户占到22%，选择140—160的占到23%，选择160—180的占到14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端项目中选择140以上大面积的占到50%以上的比例，大面积、大户型是高端客群的主要选择。4%6%13%22%23%14%18%0%5%10%15%20%25%190以下91—110111—120121—140141—160161—180180以上太原高端项目已购房客户面积需求比例太原高端住宅项目已购房客群分析购房者在选择高端项目是，很明显对开发商的品牌和实力成为了首要的条件，其次是物业服务。30%13%10%10%10%10%8%8%3%0%5%10%15%20%25%30%1开发商实力物业管理小区规划园林景观户型价格地段交通配套太原高端项目已购房客户的置业考虑因素太原高端住宅项目已购房客群分析小结从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群主要集中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效益好的私企高层管理人员；购房用途主要以自主为主，户型的需求主要为140平米以上的三居或四居大户型，在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后期物业管理服务。销售情况太原市2009年不同类型住宅销售统计普通住宅公寓别墅商住两用销售情况分析2010年1月—6月太原城市销售金额排行榜排名项目名称行政区域销售金额（元）1太原万达广场杏花岭区1154907992太原恒大绿洲小店区8551532073太原富力城杏花岭区4431843634太原富力现代广场万柏林区4006944995辰憬天地万柏林区3889320276太原奥林匹克花园万柏林区3734489837十二院城万柏林区3182823648滨东花园小店区2619891009绿地世纪城晋源区23681081810星河广场小店区200190650销售情况分析2010年1月—6月太原城市销售面积排行榜排名项目名称行政区域销售面积（平方米）1太原恒大绿洲小店区1621942太原万达广场杏花岭区1454343辰憬天地万柏林区912684太原富力城杏花岭区753415太原富力现代广场万柏林区669616太原奥林匹克花园万柏林区654437星河广场小店区575988十二院城万柏林区516259浦东雅典小店区4495310绿地世纪城晋源区41108销售情况分析2010年1月—6月太原城市销售套数排行榜排名项目名称行政区域销售套数（套）1太原万达广场杏花岭区17712太原恒大绿洲小店区13933太原富力城杏花岭区9584太原富力现代广场万柏林区7385辰憬天地万柏林区7096太原奥林匹克花园万柏林区6437十二院城万柏林区5058滨东花园小店区4289绿地世纪城晋源区40310星河广场小店区339销售情况分析小结单价集中在6000—7000元，价格比高档住宅相对较低的普通商品住宅热销，公寓、别墅等高档住宅产品所占市场份额很小。由于太原市商品房投入比重过大，特别是大量高端房地产项目入市，与大多数普通百姓实际购买力相比形成巨大反差。而太原当地又有很多一部分高收入者对高档住宅有很高的需求，因此高端住宅产品必然面向高收入人群，且市场广阔。House-高端住宅太原市重点高端项目太原万达广场太原摩天石太原星河湾太原万国城MOMA万达公馆（太原万达广场）重点项目分析项目位置：太原市新建路与阜西门街建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：450亩总建筑面积：150万㎡建筑形式：高层，33层户型情况：项目提供96~240㎡多种户型，万达公馆二期的户型：233~244㎡目前市场报价：16000元/㎡精装修：装修标准3000元/㎡开盘时间：2009年4月30日（一期）2010年5月30日（二期）2007年9月，万达集团以15亿成功取得太原市中心地域土地，该地块位于太原市传统的城市中心区，距离府西街中央商务区仅500米，环绕太原市著名景点—龙潭公园，环境非常优美；太原万达广场是太原市乃至山西省迄今为止最大的商业地产项目，太原万达广场集大型购物中心、六星级酒店、商业街区、高档住宅及相关配套的小学、幼儿园为一体的大型城市综合体。太原万国城MOMA重点项目分析项目位置：长风桥西路南，长风大街、新晋祠路交汇处建筑类别：高层产权情况：40年占地面积：12万㎡总建筑面积：65万㎡建筑形式：一期6栋高层，33层户型情况：项目提供102~336㎡多种户型，精装修：装修标准3000元/㎡目前市场报价：14000元/㎡开盘时间：2010年4月23日万国城MOMA作为长风文化商务区内唯一提供住宅产品的项目，主打商务区内专属居住板块。万国城MOMA倡导“高舒适度微能耗”的生活理念，具有“恒温、恒湿、恒氧、微噪”的科技特色，将成为一个结合商业、办公、酒店、餐饮、文化娱乐及居住一体化的现代化城市综合体。MOMA售价在14000元/㎡，是区域内的价格标杆。太原当地的住宅项目是50年产权，万国城MOMA项目是工业用地40年产权，对购房客群影响较小。但MOMA是商住两用产品，缺乏居住氛围，不适宜长期居住。太原星河湾重点项目分析项目位置：小店区龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西。建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：8.3万㎡总建筑面积：21万㎡建筑形式：高层户型情况：主力户型300㎡，目前市场报价：27000元/㎡开盘时间：2010年7月31日太原星河湾绿化景观注重与建筑结合，体现“以人为尊，融于自然”的设计原则。绿化以实现园林景观和谐流畅，连绵不断的效果。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾功能。充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。组团绿化，强调绿化均好性，以实现随时随地畅享园林盛景。星河湾的房价在开盘后的4个月内，由1.8万/平米的均价上升到2.7万/平米的均价，主要是后期供应产品的价格较高，拉高了项目整体销售均价。摩天石项目重点项目分析项目位置：小店区龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西。建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：5.6万㎡总建筑面积：21万㎡建筑形式：高层户型情况：300—800㎡多种户型，目前市场报价：13500元/㎡开盘时间：2010年11月25日摩天石顶级公寓毗邻汾河，其将汾河景观带完美的融合在自身的建筑设计中，270度观景设计让汾河已经成为摩天石顶级公寓的“别院风景”，其打造的超星级酒店将成为太原市的新地标。摩天石顶级公寓的系列动作在聚集高端人群方面已经起到良好的效果，摩天石与顶级资源的联合在太原建立一种新的地产模式，其精准定位聚拢“上流客”成就了一场摩天石顶级公寓的“豪门盛宴”。SHOPPING-商业据2008年山西省人口抽样调查，年末全省常住人口为3410.64万人，全年城镇居民人均可支配收入为1.3万元，人们有很大的消费欲望。“一到周末，北京一些高档商场和高消费场所经常能看到晋牌车，太原存在很大的消费市场。早在2005年，太原市政府出台的《太原市商业网点发展规划》中，“城南商业区域”和“柳巷区域”一起被定义为太原市的两个核心商业区，传统老大“柳巷—钟楼街商圈”与商业新贵“亲贤北街——长风街商圈”的南北分布格局已经形成！太原市商业市场情况“柳巷———钟楼街商业圈”在许多消费者的概念中属于大众消费。“亲贤北街———长风街商圈”以精品时尚为主，消费群体更偏向中高端。随着太原市“南移西进”战略发展构想的实施，中心城区将逐渐从北向南转移，省政府和市政府都将迁入长风街和亲贤北街区域，这里必将拥有更广阔的发展空间。太原市商业市场情况亲贤北街—长风街商圈是太原市政府重点发展的商业区域，这里拥有城南四通八达的交通体系，可辐射太原周边晋中、阳泉、忻州等财富城市，优势的地段吸引了重多品牌商家的进驻。目前，区域内已经有王府井百货、华德中心广场