学生：项目可行性分析

说明陈老师：由于对市区环境不熟悉，且对咖啡行业不熟悉。所以在写可行性分析的过程中遇到了诸多困难。鉴于跟德克士湖南总公司张经理比较熟悉，故萌发了写开家连锁餐厅的可行性分析的想法。由于此分报告放在自己身上本身就不具可行性，但考虑到写报告的目的是学以致用，故希望老师理解，并给予悉心指导。报告有欠缺和不足之处请尽快回复。待我修改完毕再打印出来交与老师。德克士橘子餐厅项目可行性分析学生姓名学号：20032610200326032003260920032605专业年级：2003酒店管理一．项目总论本部分主要对项目的基本情况进行简单的介绍，从而为后面的可行性研究做铺垫。项目概述项目名称:长沙南城德克士橘子餐厅项目地址:长沙南城橘子社区步步高二楼项目的由来与意义随着社会经济的发展，生活节奏的加快，快餐应运而生，井且逐步受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中国快餐业发展纲要》，其中对快餐的定义是:为了消费者提供日常基木生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点:制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的传统式快餐企业。需要指出的是，随着社会经济的发展，现代快餐表现出了越来越强劲的生命力。以肯德基为代表，截止2006年月8日，KFC在中国已拥有1200家连锁餐厅，共有员工50,000多名，其中管理人员9,000多名。肯德基和麦当劳在中国的连锁经营的成功，带动一些传统的中式快餐业的发展，如马兰拉面、永和大王等。因此，经营一家餐厅在当前是一项非常有前景的投资。下面，本人就将此项目所做的可行性研究与论证的主要内容做以总结。项目所在地基本情况长沙市简介长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。行政区划2002年底，长沙市辖5区3县1市，54街道79镇39乡，568居委会2727村。经济发展：改革开放20多年以来，经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。2003年，全市实现国内生产总值928.22亿元，人均GDP达15425元。2004年长沙市生产总值(GDP)突破1000亿元，达到1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快5.3个百分点；比全省快2.8个百分点；GDP增速比上年加快0.8个百分点，为1994年以来增长最快的一年。按户籍人口计算，人均GDP达18296元，同比增加2769元，同比增长13.4%；按常住人口计算，人均GDP达17638元，同比增加2828元，同比增长14.6%。初步核算，2005年上半年长沙市实现GDP607.56亿元，同比增长14.3%。德克士橘子餐厅项目就位于林学院步步高的一楼。计划餐厅面积为210平方米，租金为36万元/年。项目的总投资额约为210万元，预计年营业额为280万元，年利润为52万元，预计回收期为2.10年。(1)德克士公司情况简介德克士，是中国西式快餐特许加盟第一品牌，与麦当劳、肯德基并称为中国三大西式快餐。2003年被中国烹饪协会评为海外快餐十大著名品牌企业。“德克士炸鸡”源于美国南部德克萨斯州，1994年登陆中国大陆，项新国际集团继“康师傅”之后，在1996年5月投资了“德克士”炸鸡事业，正式进入西式快餐连锁经营领域。七年多来，顶新相继投资了5000万美元，健全德克士经营体系、完善德克士管理体系，建立了全新的CIS系统。1999年4月正式推出特许经营业务，发布加盟信息，加盟者发展迅猛，北到黑龙江，南到海南，西到新疆，加盟餐厅己遍布全国。德克士的主要产品是“脆皮炸鸡”，金黄酥脆、鲜美多汁、风味卓绝。2003年推出咖哩鸡饭、照烧鸡肉饭等珍饭餐系列新产品，使德克士的产品更贴近中国消费者的需求。1999年德克士率先推出了特许加盟办法，至2004年5月底，己在全国设有七个区域总部，十二个营运中心和六个办事处，在29省市自治区的100多个城市开设了360家餐厅，其中有40家直营餐厅。餐厅主要分布的区域为大西部各省市自治区、福律省、河南省，在这些区域，德克士均居于领先地位。德克士作为顶新集团摩下的一个新生力量、作为康师傅的亲兄弟，采取是一种针对国内中小投资者特点的、灵活的扩张方式，概括起来，就是“四种店型，四种投资”。从店型上来讲，分为旗舰店、豪华店、便捷店、精巧店，面积从150多平方米到600平方米不等。投资额度从数100万元到百万元不等。从加盟方式上来讲以特许加盟为主，以委托加盟、合作加盟为辅:特许加盟是为愿意全额投资并愿全心经营的加盟者提供双赢的机会，按照上述不同店型分为不同投资金额及不同回收期限。此种方式适合于创业者或转业者;委托加盟是指加盟者与德克士共同投资设立餐厅，德克士以设备资本作为投资，加盟者以场地、装修、桌椅等资本作为投资，委托加盟者负责餐厅经营，德克士共同承担风险。此种方式可以降低加盟者的投资门槛，又可以发挥加盟者的经营特长，预计两年可以回收投资。此种方式适合于创业者;合作加盟是指加盟者与德克士共同投资设立餐厅，德克士以设备资本作为投资，加盟者以场地、装修、桌椅等资本作为投资，德克士负责餐厅经营，德克士承担经营风险，加盟者提取确定利益。此种方式对于加盟者来说，既可以降低投资门槛，又无经营风险，加盟者还可以抽身做其他经营，合作加盟比较适合投资型加盟者，预计两年半可以回收投资。德克士总是先在目标市场开直营性质的旗舰店，打开市场，然后发展特许加盟，继而扩大市场份额。其实，德克士在发展初期并不顺利，主要原因是求胜心切。后来，德克士闭门思过，改用避实就虚的策略，即大力扩展省会城市的市场份额，结果获得出人意料的成绩:当麦当劳、肯德基注意到昆明的时候，人们已经吃了数年的德克士炸鸡了;在福州、郑州，德克士也占据了绝对领先的优势，目前，已经有数位加盟者在经营半年以上，绩效良好的情况下开了自己的第二家、第三家德克士餐厅。对于中国的投资者来说，麦当劳、肯德基的门槛有些过高，这也是许多投资者选择德克士的理由。竞争虽然激烈，但是这三者对自己的品牌均非常爱惜，丝毫不敢大意。老牌的麦当劳、肯德基自不必说，后起之秀德克十也严守自己的加盟方针，即“十拒”。德克士有一套完整而规范的培训体系，每一个投资者都要到位于天津泰达开发区的集团总部接受封闭式培训，而授课老师均为德克士各个业务部门的主管，这些主管均有着6年以上从事国际品牌的特许加盟的成功经验;至于员工，则随着本人的每一个进步接受不同层次的脱产培训;新店开业后，德克士派出辅导经理至少驻店三个月辅导……现在，在许多省会城市，三个品牌的西式快餐的竞争己经达到白热化程度，一个街头便聚集了三个品牌的快餐厅。他们都看好日益庞大的中国市场，因为随着中国经济的发展，人们生活水平的提高、生活节奏的加快，西式快餐市场必将不断成长。正如德克士食品开发有限公司总经理汤明鑫先生所说:我们在收购德克士之后，又投资5000万美元对它进行改造，目的就是做全国范围的规划。根据我们的预测，德克士至少要开1500-2000家连锁店。几年来，德克士本着“诚信、务实、创新、服务”的经营理念，以对人的真诚与对美食的热情，为顾客营造出了“好吃、超值、快”的用餐新体验，得到了全国消费者的满意和肯定.并为建立一个最受中国人欢迎的西式快餐一直在不断努力。(2)加盟者的基本情况寻觅资金雄厚，有丰富餐厅经营管理经验的人士。项目在前期所进行的工作主要是项目的调查与论证。为了使该项目能够成功实施井获得预期的利益，我们在前期主要做了大量的市场调查，主要包括消费者调查、竞争情况调查，然后分析商圈内的基本状况，并依据所调查的情况和项目的标准选定了目前认为较为合适的店址。关于市场调查和商圈分析，以及对整个行业发展的考察等方面的内容，本人会在后面的项目可行性分析中穿插进行介绍，在此就不再细述。二．市场可行性分析根据可行性研究的主要内容我们将讨论的内容划分为四部分进行展开分析，即市场可行性分析、实施技术可行性分析、财务可行性分析和风险可行性分析等四个部分。本章的市场分析即为市场可行性分析，是本文的重点部分，也是下面进行其它可行性的重要依据。本章的主要内容包括市场环境分析、SWOT分析和商圈分析，其中商圈分析是确定餐饮项目市场可行性最关键的内容，也是我们要重点分析的部分。2.1环境分析快餐业的宏观环境分析宏观环境是指影响企业营销活动的各种不可控的较大社会力量，如政治法律、社会文化、经济和技术等内容。对于快餐连锁业，尤其是西式快餐连锁企业来说，研究所在地区的政治、经济、文化和社会以及技术等环境因素对快餐经营能否成功有着非常重要的地位，因此，我们在市场可行性研究部分需要对这些宏观因素做一些简要的交待。一、政治环境稳定的政治环境与政府对于快餐企业的扶持使快餐连锁企业发展有了非常好的契机。《中国快餐业发展纲要》的颁布为中国快餐业的发展提供了方向性的指导，标志着大力发展快餐业的整体思路已基本形成，特许连锁经营管理办法的出台，为我国快餐业的健康发展提供了保障。由于各级政府对中国快餐连锁业的发展相当重视，各地方政府部门也向中式快餐连锁企业提供了不同程度的优惠政策，另外，在寻找开发网点/商圈方面，快餐连锁企业也得到了各级政府机构的支持与帮助。这样的政治环境确实为快餐连锁提供了非常有利的发展条件。二、经济环境衡量我国的经济生产力发展水平，不可否认，我国目前仍属发展中国家。从我国的产业结构来看，90年代以来，第三产业占国内生产总值不足1/3，第一产业所占比重居高不下。从恩格尔系数比较，90年代我国的恩格尔系数盘整于0.5左右，接近小康水平。这些都远远落后于美国(五六十年代)日本(七十年代中后期)快餐快速发展时期的水平，因而我国快餐为要完成从起步到全面发展阶段的过渡还需要一段时间。据经济学家分析，跨世纪的20年将是中国经济增长的黄金时期，中国将继续成为世界经济增长中最活跃的地区之一。到2010年，随着城市人口增加，第三产业占国民生产总值的比重可达到45%左右。同时中国可望由低收入国家进入中等收入国家行列。产业结构发生明显变经，并逐步趋于合理，工业化进程入与之相伴的城市化进程不仅将使第二产业继续快速增长，而且将大大促进第三产业的发展。按1999---2010年GDP年均增长8%计算，并参照1978---1992年消费水平提高情况，在此期间，全国居民消费水平应保持7%的增长速度.按价格不变计算，2010年应达到3153元(合375美元)。考虑价格上涨因素，以价格年均上涨5%计，居民消费水平2010年可达7588元(约合900美元)，比1990年提高9.5倍。城镇居民收入年均增长6%以上，到2010年可望达到20000元(约合2350美元)，食品费用占总百分率的下降趋势会更明显，恩格尔系数分别下降到2000年的0.45左右，2010年的0.35左右。(数据来源:北京经济日报99/4/13第七版)因而，可以预测，2010年将是中国快餐业全面发展的黄金时期。从目前房地产市场和人才市场角度来看，快餐业的发展条件又不容乐观.具体表现在:房地产市场价格居高不下，除了快餐企业之的间的竞争外，还有其它行业的企业均参与争夺好的商圈与选址，使得房租的成本压力依然很大。人才市场方面供需充足，附近的中南林业科技大学，广播电视大学，经济干部管理学院，商贸职业技术学院，铁道学院均开设有酒店