安徽宣城经济开发区项目定位报告-

安徽宣城市经济开发区项目——项目构想建华地产KENWARDPROPERTY公元2007年9月目录宣城市房地产市场初析项目情况及周边竞争性项目分析产品定位项目形象定位宣城市房地产市场初析2006宣城房地产市场主题——宏观调控1增供土地，调整供应结构。2合理推进城市房屋拆迁。3执行房地产信贷政策，提高信贷资产质量。4制定合理的二手房交易环节税收政策。5出台《宣城市城市住房建设规划》。6启动廉租住房保障制度。7加强商品房预（销）售管理，整治市场秩序。8完善房地产市场监测和信息发布制度。宣城市房地产市场初析2006年宣城房地产市场发展态势——平稳发展1房地产开发投资增速放缓，企业开发投资意愿增加。2房地产业支柱地位突出，对财政的贡献度不断增强。3开发企业投资意愿增强。4居民购房意愿增加，房地产市场活跃。宣城市房地产市场初析2006年宣城房地产市场的焦点——房价续涨根据商品房销售合同网上登记备案数据，2006年年末新建商品住房平均交易价格3150元/㎡,剔除高层不可比因素,多层典型同质楼盘均价比上年年末上涨了9.4%左右；网上登记备案数据同时显示，2006年1-12月新建商品住房均价2436元/㎡，若每套住房以90㎡计，总价值为219240元，2006年宣城市区城镇居民户均可支配收入25948元（以市区城镇居民户均2.87人，2006年人均可支配收入9041元计算），房价收入比8.45，表现为偏高。宣城市房地产市场初析从图一分析:新建商品住房前11个月平均呈小幅波动，但12月由于小高层等高档住宅新盘开盘，所以均价有较大幅度上扬。新建商品房中商业用房和其它用途（主要是车库、储藏室等）房屋的平均交易价各受不同地段成交量多少等因素的影响价格波动较大。图一:2006年市区新建商品房平均交易价格柱形图(单位:元/㎡)宣城市房地产市场初析从图二分析，二手住房买卖平均交易价格（评估价）总体上较2005年有较大幅度的上涨，全年均价同比上涨两位数以上。1-12月二手住房买卖价格除2月份略有波动外，其它各月基本上较平稳，波动较小。图二:2006年市区二手住房买卖登记平均交易价格折线图(单位:元/㎡)宣城市房地产市场初析房价上涨的原因1近两年商品住房建设供求比例失衡，市场供不应求，直接导致房价上涨。2商品住房结构不尽合理。3市场上少数投机、投资现象的增加及市民追涨的心理作用，加速了房价的上涨。4客观因素方面：一是建筑材料、人员工资等建筑成本的上涨，二是小区的环境绿化条件、基础配套设施、住房品质等的提高所带来的间接成本增加；三是土地“招拍挂”政策实施带来土地价格上涨，据统计，今年二级地段上土地平均出让价格较去年增加29.94%。宣城市房地产市场初析图三、不同套型的新建商品住房供求结构图(单位:㎡)图四、不同价位新建商品住房供求结构图(单位:㎡、元/㎡)宣城市房地产市场初析其一：中低价位、中小套型的普通商品住房供应不足，高价位、大套型的一哄而上带动了房价上涨。2006年应市预售的新建商品住房中，90㎡以下中小套型所占的比例和2000元/㎡以下中低价位的比例占总供应量的19.35%和16.90%，不能达到70%的调控要求。其二：商品住房的供应和销售具有区间性，而可售房源与套型、价位几乎呈正比。如:90㎡以下中小套型和2000元/㎡以下中低价位的普通商品住房供不应求，批准预售、实际销售基本上持平，可售房源几乎微乎其微；与此同时，可售的房源绝大部分都是120㎡以上，特别是144㎡以上的带跃层或复式的大户型和单价3000元/㎡的高价位的高档商品住房，也就是说套型越大、价位越高则可售房源越多，越滞销，所以各开发企业应充分考虑到调整住房产品供应结构的必要性和迫切性。从图三、图四可以看出:宣城市房地产市场初析2007年宣城房地产市场的趋势——供销两旺2007年，随着宣城市各项房地产宏观调控政策、措施的进一步执行和深入，宣城市房地产市场将呈现供销两旺的趋势.房价上涨势头也将得到减缓.将表现在一下三个方面：宣城市房地产市场初析(1)2005、2006年土地供应总量的增加和供应结构的改善2005、2006年，通过公开挂牌和拍卖，市区出让但还未开工的房地产开发用地有14宗1438亩，加上此前开发商囤积的未动工开发的存量土地约有205亩，共1643亩，保守按平均容积率1.3计算，可以建成总面积142万㎡左右的商品房供应，且按设计条件其中绝大部分为普通商品房。另据调查：2007年，市区已开工即将上市或拟开工可望上市的项目有：梅园.金领苑、美都新城、大坝塘改造项目、西林东苑、东苑新村（国鑫世纪城）、希达小区、绿宝嘉园以及稻香新村、天都花园等十几个项目，总面积约35万㎡。以上项目结构均衡，不仅有高层住宅，还有普通商品住宅、经济适用房等不同结构供应；地段互补，中心城区地段的高档住房和开发区等二级地段普通住房也互为补充，所以可以预见，2007年市区房地产市场将会供销两旺。宣城市房地产市场初析(2)《宣城市城市住房建设规划》（2006-2010）的指引根据《宣城市城市住房建设规划》，“十一五”期间住房建设的居住用地供应总量目标为220.12公顷，新建住房的建设总量目标为280万㎡，共3.06万套，市场供应规模将比“十五”期间扩大2-3倍，且调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费，按照总量控制、区域平衡、远近结合的原则，套型建筑面积在90㎡以下的普通住房总建筑面积在“十一五”期间总量控制达到新建商品住房总建筑面积的70%以上。宣城市房地产市场初析(3)宣城市房地产市场需求也将会持续增长宣城作为皖东南地区中心和龙头城市，在“融入苏浙沪经济圈”宏观经济政策下，宣城房地产业发展环境良好。再加上我市“十一五”期间城市建设管理大发展的目标、城市化进程的加快、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅的需求等，将会支撑房地产业需求的持续增长。在近年来国家房地产发展战略开始从产业政策向公共政策回归的态势下，2007年房地产行业宏观调控的执行力度将会加大。宣城市房地产市场初析图一:2007年1月-2007年8月的各类商品房实时成交数据月份项目住宅商业办公其它2007年1月份套数（套/件）702752面积（万㎡）0.93810.32970.40690.0119金额（万元）2609.182780.48951.06125.7619平均交易价格（元/㎡）2781.348433.362337.332164.872007年2月份套数（套/件）28610面积（万㎡）0.31220.04980.03280金额（万元）814.28236.633102.5330平均交易价格（元/㎡）2608.24751.663125.9902007年3月份套数（套）1451002面积（万㎡）1.4050.0893100.0109金额（万元）3243.82324.678030.9468平均交易价格（元/㎡）2308.763635.4102839.162007年4月份套数（套）391205面积（万㎡）0.46330.11600.0166金额（万元）1242.63428.997047.88平均交易价格（元/㎡）2682.133698.2502884.34宣城市房地产市场初析2007年5月份套数（套）63707面积（万㎡）0.66380.129500.0215金额（万元）1764.27416.18048.3556平均交易价格（元/㎡）2657.713213.6502248.262007年6月份套数（套）45621面积（万㎡）0.45240.05680.20350.0027金额（万元）1022.84160.725943.2547.0902平均交易价格（元/㎡）2260.82832.064634.3426002007年7月份套数（套）941203面积（万㎡）0.88810.083700.0083金额（万元）2027.49309.23021.78平均交易价格（元/㎡）2282.73695.3902622.832007年8月份套数（套）1231802面积（万㎡）1.1950.114700.0064金额（万元）2445.3466.479018.34平均交易价格（元/㎡）2046.454066.4202866.52宣城市房地产市场初析图二:各类新建商品房平均交易价格柱形图宣城市房地产市场初析宣城市房地产市场初析小结2007年乃至未来几年，宣城市的商品住房供应将逐年增加，供需矛盾将逐年解决，住房供应结构也将明显改善，老百姓选房购房的余地将逐年加大，宣城市的房价上涨势头将得到减缓，住房价格也将见顶回稳。项目情况及周边竞争性项目分析项目情况项目情况及周边竞争项目分析项目基本资料地理位置:水阳江大道西侧占地面积:60亩规划建筑面积:12万平米容积率:3.0物业类别:商业、多层、小高层项目情况及周边竞争项目分析宣城市城区地块等级图项目情况及周边竞争项目分析项目SWOT分析优势•地理位置优越,是开发区的黄金地段•周边配套相对成熟,区域交通方面•区域内房地产市场较为成熟,市场认同度较高•新的广电中心和三水厂进在咫尺,发展潜力巨大劣势•大环境虽好,但小环境较差•周边楼盘较多,竞争激烈,对销售有一定影响•紧邻水阳江大道旁,有一定的噪音及空气污染•周边配套不成熟•项目规模小,景观园林优势很难体现项目情况及周边竞争项目分析机会宣城市经济发展处于快速增长阶段,居民收入水平有较大提高,居民购买能力较强随着开发区整齐住宅群的崛起,区域发展潜力巨大项目区域位置明显,周边大型楼盘众多城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展风险当前的房地产市场还处于一个国家调控时期,未来政策面临的不确定因素还存在,这就对开发商的实力提出更高的要求项目周边聚集了大量的新开发住宅,新开发项目体量较大(配套及社区文化优势相对明显,竞争压力较大),对项目的销售起到很大的影响.不利于项目迅速的去化项目情况及周边竞争项目分析项目面临的问题•项目所在地属于二类地段,且土地成本较高,怎样实现项目价值最大化?•城市向外扩张,但郊区房价跟市区比较优势不大,怎样才能让老百姓接受?项目情况及周边竞争项目分析竞争项目分析项目情况及周边竞争项目分析进行市场分析的主要目的就在于通过了解市场状况，寻找市场的空缺，或者重新开辟市场，以避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。一调查区域及项目确定（一）调查区域确定根据对本项目所处位置及周边项目的分布特征，确定影响它的相关区域有新开发的美都新城、希达小区、国鑫世纪城等。（二）调查项目确定市场调查和分析的项目的确定主要考虑以下两个因素商品房项目目前正在销售或即将销售的项目以下项目跟本项目同处二类地块，对本项目以后的销售将产生一定影响;寻找市场机会点，以便于本项目的更好的进行市场推广和营销。项目情况及周边竞争项目分析一美都新城规划指标：208000㎡，总建筑规模330500㎡，容积率1.99，07下半年拟开工住宅面积60000㎡，待开发270000㎡，总栋数37栋，既有高层和小高层，也有别墅。价格：美都新城处于二类且近一类地段，周边配套相对较为成熟；预计今后推出的均价2800-3200元/平方米左右。销售情况：尚未开盘。主要卖点：企业实力大、项目体量大、位置较好、交通方便，环境景观较好、宣城第一批高层住宅。畅销户型：三居项目情况及周边竞争项目分析一期户室比：以二居、三居为主力户型户型平面户型跃层户型备注二居三居四居销售面积（M2）94110/130120因资料不全，且该项目尚未开盘，一些数据须待进一步作市场调查套数比例项目情况及周边竞争项目分析从目前该项目总体规划图上看，产品设计一般，以高层、小高层为主。综合性价一般（具体根据位置、环境、价格、工程进度等）说明客户对价格十分敏感，如果产品不存在大的明显的问题，价格将是产品实现快速销售的关键。产品设计以板式高层、小高层为主，价格也有所上涨，对本项目将形成强有力的竞争。本项目优势本项目的开发商实力强、本项目规模大总体规划较好项目情况及周边竞争项目分析美都新城政策问题所在：2005年12月，市政府成功挂牌出让了位于昭亭南路东侧、水阳江大道北