尉氏县滨河路项目方案1218

尉氏县滨河路项目方案2010.12.17总体开发指导思想小步快跑，接力营销小成本，大利润目录本次提案包括四个部分1、市场分析篇2、规划定位篇3、营销推广篇4、年前营销方案第一部分：市场分析篇导读：通过本章内容，可以了解项目所处的宏观和微观环境，为我们操盘提供基本的依据。（一）、市场背景如今的房产市场存在以下特征：1、随着国家经济的发展，人们越来越注重生活品味和生活环境的质量。现在一线城市房价每平方上万就是这种需求的铁证。房产经济、房产发展、房产投资成为人们关注的焦点，这种趋势快速扩展，从一线城市到二线城市，再到地市，房产意识从买方（潜在客户）到卖方（有战略眼光的企业家）逐渐觉醒。尉氏县作为开封市经济最发达的辖县，品质居住意识开始提升，市场需求潜力巨大。2、如今地产市场越来越成熟，国家调控越来越严厉，70·90政策、第二套住房按揭政策等相继出台，这要求发展商在项目开发中要在政策规定下科学规划，优化设计，争取利润最大化。在细节上，注重产品户型实用性和销售服务，走一条品牌地产之路。（一）、市场背景3、就尉氏县本身而言，房产市场刚刚起步，市场不成熟。在这种情况下，稍有楼盘竞争，客户的购买选择是艰难的，因为他们没有选择的标准。客户需要教育，需要培养，营销有一定难度。总之有需求就有市场，风险与机遇并存，谁的决策正确，谁就能迅速打开局面，占领市场。（一）、市场背景（二）项目SWOT分析如何寻找营销突破点？就是从对手那里寻找答案，对手的优势我们用其他途径化解应对，对手的弱项我们挖掘、弥补，这就是我们制胜的关键。目前市场观察，将来主要竞争对手就是世纪第一城，在与其综合实力对比中，我们清醒认识差距，制定正确的营销策略。项目与世纪第一城对比表项目、指标世纪第一城滨河温泉花园规模占地236亩，总体量20余万方占地50余亩，建筑面积5.5万方地段中心区域，接受度高非热点区域，旁边有铁路经过配套位于市中心，配套齐全临近工业园区，生活配套不足景观大社区，容易形成景观系争取做到小而精，自然景观不足用人文景观来补充。物业一般国际服务理念，智能化安防户型设计产品比较丰富，户型设计比较合理，但是存在面积浪费情况户型随少但设计合理，也存在面积浪费情况，有调整余地，力争做客户极其喜欢的紧凑、阔绰、实用的户型价格在本地属于中高端不和对手搞价格战。绝对处于市场中高端。拔高项目形象，提高项目附加值，以至高性价比取胜。开发经验有开发经验。项目先入为主，在市场上有较高知名度无。市场认识一片空白。必须化大工夫在营销宣传上，出奇制胜。项目优劣势分析1、地块方正，适于开发。2、规划合理，景观精致富于人文气息，高品质物业典范3、户型面积段很合理，户型设计方正实用，客户容易接受。4、唯一的温泉社区5、智能化安防配套，目前最为先进。1、地块规模不大。2、周边配套不足。3、临近铁路，客户存在一定抗性。4、开发商首个项目，没有开发经验支撑。1、品质居住意识觉醒，有高标准物业需求。2、随着住房制度改革，新生代企事业单位、政府工作人员没有分配住房，市场有客观存在的需求。1、项目所处地块非热点区域2、市场不成熟，消费者消费引导有困难，项目快速开发存在一定风险。SWOT（三）、结论综上可以看出本项目在市场竞争中处于劣势。在风险与机遇并存情况下，我们必须充分挖掘市场空白，科学规划，准确定位，整合营销，为实现利益最大化，必须走差异化战略。二、规划定位篇导读：通过本章内容，优化项目规划和户型设计，清晰产品定位和目标客户，为项目顺利进行提供保障。（一）、产品建议1、户型建议虽然现代人对居住品质有很高要求，但随着住宅价格越来越高，人们也越来越注重舒适性与实用性结合。现代受欢迎的产品是那些动线合理，方正实用，设计紧凑的产品。现有的121.8㎡三室两厅户型，进门客厅存在面积浪费情况，三个卧室紧紧相邻，私密性不好，再者楼梯旁边是卧室，影响休息。建议进行如下调整：户型建议121.8㎡三室两厅户型调整方案户型建议针对“大”户型，给出以下三种方案供参考：三室两厅，面积仅99.20㎡。户型方正，动静分区，非常实用。户型建议114.3㎡三室两厅，明厨明卫，动线合理。户型建议四室两厅，面积136㎡。户型方正，干湿分区，非常实用。2、规划建议1#北区景观中心景观南区景观3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#2#为便于表述，暂将楼栋和景观按上面标识编号和命名。将项目最北边的两栋楼——3#和4#由现在的多层改为11层的小高层。这样可以大大提升项目品质；同时多出销售面积；遮蔽铁路的影响；再者整个小区从南至北依次是别墅、多层、小高层，过度自然，更显和谐。规划建议A将别墅区最北边三排建筑——9#至14#楼由现在别墅改为多层住宅。1、市场支撑。从市场来看，普通住宅的需求是很大的，由刚性需求支撑，应该以利润高低为指导进行规划。规划建议B2、利润支撑。从价格上看，多层略低于别墅；从建造成本上分析，别墅高于多层——两相抵消，二者每平方利润是差不多的。以别墅规划，通过计算建筑面积是8415㎡（共40个单元，总面积15300㎡，相当于每个单元382㎡；调整中的别墅共计22个单元，总面积约8415㎡）以多层规划，保守计算每个单元按200㎡，建筑面积26400㎡。由此可知，多层面积相当于别墅的3倍，利润也就是别墅的3倍。规划建议B多层住宅一楼建设为带花园设计，这样可以提升小区品质和绿化率，同时带花园设计成本增加微乎其微，而销售价格可以大大提升。规划建议C规划建议D社区面积不大，设置三处大景观区有些浪费面积，为开发效益最佳，建议北区景观扁平化处理，如采用德国灌木丛式绿化，南北方向节省出来面积，5#、6#各加一个单元。规划建议D德国灌木丛式绿化，美观大方，易操作且不占用太多土地。3、立面风格建议多层住宅多层采用新古典主义风格。时尚大气，保证居住舒服同时满足客户的虚荣心。建筑外立面建议采用面砖，提升整个小区的物业档次。风格建议新古典主义风格建筑风格建议立面细节别墅风格别墅风格建议采用现代风格，简约大气，且能自带院落，迎合消费者购买需求。别墅风格现代主义风格别墅风格4、售楼部建议在房产进步的今天，售楼部已不单单是交易场所，而且是重要的销售道具，一个好的售楼部可以给客户信心，促进成交。从营销费用上看，是大大节省宣传费的。所以建议售楼部选址要慎重，同时装修一定要精美。里面看板、logo墙等详备，体现专业素养。售楼部建议某售楼部内布局示意售楼部建议某售楼部墙上看板售楼部建议某售楼部指示牌5、景观建议定位于高品质社区，景观一定要有品味。社区规模不大，周边自然景观欠缺，所以项目一定要通过自身景观建造加以弥补。A、中心广场是小区景观精华所在。5、景观建议高品质社区处处体现人性化设计B、休息区示意5、景观建议C、从花草到树木，绿化要注重层次感。视线富于变化，可以使小区显得很广阔。5、景观建议D、趣味小品，人文景观5、景观建议社区做几处前卫抽象雕塑建筑小品，增加社区情调和人文景观。6、社区主入口效果建议用弧度、罗马柱等古典元素，增加项目气势。在尉氏县目前市场，物业管理仍是比较高级的业态服务。如有好的物业管理将是项目一大亮点和卖点。建议：（1）采用国际一流物管理念，提供24小时管家服务，使业主都能享受尉氏县最尊崇的待遇。7、物业管理建议现代理念的物管系统7、物业管理建议（2）采用可视对讲，智能化安防系统。科技发展，这种自动化社区安防系统成本与普通系统差别不是太大，但对项目形象的提升帮助很大，在细节上拉大与其他项目相比的优势。7、物业管理建议7、物业管理建议智能安防系统示意与原理如果采用上述建议，就创造了尉氏县第一。这在某种程度上，提升了项目形象。无形中创造了项目有一附加值，制造项目卖点。在一个小的环境内，任何的“创新”都会吸引眼球，引起购买。7、物业管理建议（二）、定位报告我们的客户在哪里？项目留在他们心中印象如何？1、客户定位为什么要打造一个高品质的社区？是基于我们潜在客户构成而提出的！我们的客户不可能像郑州一样有大量的外地客户来填充，我们的客户只能是尉氏县城的居民和下面乡镇的有钱人，他们很多已经有房子，但都是八九十年代的产品，他们需要的就是新兴的概念化住宅，依次来改善居住环境，体现优越感和生活价值。还有一部分是政府、企事业单位工作人员，在住房制度改革后没有分配房子，他们有一定的经济实力，迫切高品质居所。客户定位目标客户身份扫描：政府官员企事业单位中层以上领导中学高级教师民营企业家个体经营户他们有一个特征都是在近年来经济发展中兴起的城市新兴阶层，有一个词语定义它们——都市新贵。2、项目定位都市新贵专享领地后核心温泉高级居住区3、案名建议在赞同原案名基础上，提出几个案名仅供参考：龙跃温泉城邦XX·温泉富邦吉第山庄4、推广语生活从这里开始释义：我们的客户要么这是他苦心追求的住宅，第一个“家”；要么是对过去居住环境不满意，寻找一处理想的居所。对于他们而言，全新的生活境界从这里开始，无论是实实在在的环境还是精神层面，都足以使他们如此感慨！营销推广篇三顺承一个时代的居住梦想精致生活在这里展开生活从这里开始…三、营销推广篇导读：通过本章内容可以详细了解项目操盘模式和销售节点以及媒体策略。（一）、节点划分根据项目情况，对开发、销售节点提出以下设想：亮相+认筹二批房源、商业蓄水二期热销商业清盘08.208.10一期一批开盘07.12进场一期清盘二期蓄水08.508.8全面清盘期清盘一期全面开盘二期开盘开发策略结合项目情况和汇款需要，采取“小步快跑”的开发模式，即一次推出一定数量，快速销售，快速汇款，然后进行下一期开发，环环相扣，互相支撑，创造一中小成本，大利润的开发模式。策略依据1、可以规避资金链风险，一步一行，走的稳。2、能拉开产品层次，不断提升产品价值，价格上升空间大。3、不断的促销、认筹、开盘能保持项目热度。4、可以形成有效的客户接力，避免客户流失，推广上层层递进，互相支撑，前期的人气拉动下一批次的人气，后一期的价格为前一起销售提供掩护。（二）、营销策略欲赢得市场，就要在推广上达到“不鸣则已，一鸣惊人”的效果。要达到这种效果，不温不火是不行的，必须采取整合营销策略！整合营销通过六大法则来实现。1、推盘上——低开高走眼下，客户对价格是非常敏感的。入市初期，采取低价策略，可以迅速聚集人气。以时间换取金钱，以速度换取空间，为整体战略奠定坚实基础。计划以最低900元/㎡左右价格入市，推广中逐渐提价，最终实现1200元/㎡的均价。2、行销上——两线作战高品质产品，必须采取双层打击，方可大获全胜！入市早期：可以对目标客层的精神层面和产品销售的物化层面进行双重打击。持续销售期：可以采用情感攻击和强力促销的双线作战组合，实现项目持续快速去化。3、认购期——蓄势厚发欲有惊涛之骇浪，必先蓄势于高峡！市场环境和项目所处的区域决定竞争的压力，导致市场战争的前移，实战提前到认购期，并成为关乎楼盘销售成败的重要阶段。认购期对人气的汇集，为品牌创建、价格提升和开盘引爆创造了条件，同时也为及时进行产品微调提供了信息和余地。蓄势厚发推广战术——要塞封杀战术在项目附近通过户外广告、道旗、精神堡垒等占据进入该区域消费者第一视线。蓄势厚发策略——载体有四1、市场2、现场3、价格4、概念步骤有三1、山雨欲来2、蓄势高峡3、引爆市场4、开盘期——强打快攻每次开盘期将成为本案销售的核心，并是本案成功销售的关键。这一法则的高度贯彻在于推案的分期策略、资金运作策略、开盘引爆策略三者有效协调。根据蓄水情况制定开盘策略，多方诱导，强打快攻，开盘不仅是成交的环节，更是重要的营销活动。5、强销期——运动作战在强销期，必然要实现区域市场、消费群体的跨越，所以强销期必须根据周边市场态势的变动，主动出击，及时调整传播策略、价格策略等营销手段，在已建立的楼盘概念的基础上，对产品进行更加深入、更加灵活的表现。推广战术——立体攻势+重点突破（小众媒介针对专业市场，比如在附近工业园区派发单页）6、传播上——文武双做“文”特指公关活动；“武