工程项目前期管理

工程项目前期管理工程项目，又称固定资产投资项目，是以固定资产形态表示的项目，如建设一个博物馆或一条铁路等。除一般项目的特征之外，工程项目常常具有投资消耗大、周期长、涉及部门多、程序严格、有很强的综合性等特点。工程项目的分类标准很多。按照项目的市场需求、经济效益和融资渠道划分，工程项目常分为：★竞争性项目：主要指投资效益较高、竞争性较强的项目，如房地产项目。这类项目一般由企业自主决策和承担风险，财政资金淡出。★基础设施项目：主要指具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的某些基础工业或支柱产业项目，如市政道路、能源基地建设。这类项目主要是政府投资，企业参与。★公益性项目：主要包括科技、文教、卫生和环保等设施，以及公、检、法等政府机关和社会团体设施、国防建设等。这类项目的资金主要源于政府财政资金。工程项目的前期管理，是指工程项目施工前的决策和计划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、规划设计和开工前准备等工作。其中，项目建议书和可行性研究是纵览整个工程项目建设全局的两个重要阶段。1.工程项目审批程序项目建设程序，是指国家制定的工程项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。项目建设程序是工程项目建设客观规律的反映，是建设项目科学决策和管理的重要保证。工程项目建设的很多环节都要按照有关规定，办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。以北京市现行的投资项目审批程序为例，与用地有关的工程项目审批程序流程如下图所示：从上述审批流程图可以看出，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。2.项目建议书项目建议书也称立项报告，是建设单位向政府提出要求建设某一具体项目的建议文件，是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。项目建议书一般由项目建设单位（或项目法人，下同）委托有资质的咨询机构编制。2.1项目建议书的内容项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：★项目概况★项目的背景和必要性★项目建设初步选址及建设条件★项目建设规模和建设内容★环境影响★建设进度初步设想★投资估算及资金来源★经济效益和社会效益初步估算★结论★附表、附图和附件2.2项目建议书前需要做的工作（1）申请规划要点（规划局）。详见2.4（2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。（3）外商投资项目要具备以下材料：★银行或会计师事物所出具的外商资信证明材料★合营各方的营业执照★合营各方签署的合营意向书（4）两个或两个以上境内单位合建的项目要具备下资料：★合建各方签署的意向书★合建各方的营业执照2.3项目建议书的审批权限和申报渠道新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送区计委或市计委审批，规模较大（北京市规定3000万元以上）经市计委初审同意后由市计委上报国家计委。2.4规划要点规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。2.4.1申报规划要点的程序（1）在土地使用权属于建设单位或合建的一方地域内进行建设的的项目，先要到规划部门申请规划要点，然后到计划部门申报项目建议书。（2）在土地使用权不属于建设单位地域内进行建设，如已确定建设地点，建设单位先将项目建议书报到计划部门，计划部门向规划部门发建设地点征求意见函，建设单位凭征求意见函申请规划要点；如果未确定建设地点，由计划部门根据需要，可能先批项目建议书，规划部门再依据批准文件与建设单位协商选址地点。2.4.2申报规划要点前需要做的工作★建设单位对拟建项目意图或方案说明。★拟建工程方案示意图。★初步选址。★取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。★取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。3.可行性研究报告项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。可行性研究的作用是：★是项目投资决策的依据★作为筹集建设资金的依据★作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据★作为编制下阶段规划设计的依据可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。3.1可行性研究报告的内容可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全，结论明确，数据准确，论据充分，满足决策者定项目定方案要求。根据国家发展计划委员会和建设部发布的《建设项目评价方法与参数》（第二版，中国计划出版社，1993年）以及国家发展计划委员会审定发行的《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社，2002年），项目可行性研究报告一般包括如下结构内容：★总论★市场预测★项目选址和建设条件★建设规模和建设内容★技术设备工程方案★总图运输与公用辅助工程★节能和节水措施★环境影响评价★劳动安全卫生和消防★组织机构和人力资源配置★项目实施进度★投资估算与融资方案★财务、国民经济和社会评价★险分析★结论和建议★附表、附图和附件3.2可行性研究报告前需要做的工作★取得项目建议书审批文件★申报规划设计条件（见3.3）★选定建设地址（见3.4）★做出规划设计方案★落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方案。★落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部门）措施。★委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书★委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书★落实资金筹措方案3.3申报规划设计条件建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待计划部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。3.4申报选址定点项目建议书批准后，建设单位到规划部门申报选址定点，取得选址规划意见通知书，按通知书注明的建设用地面积、代征城市公共用地面积及其他要求，到房地局办理建设用地手续。3.5项目的评估和决策项目评估是由决策部门组织或授权咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。按照有关规定，对于大中型项目和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资质的咨询评估单位对项目的可行性研究报告进行评估论证。3.6可行性研究报告的审批权限和申报渠道总的原则是，谁批项目建议书，谁批可行性研究报告。具体的审批权限的申报渠道参见项目建议书的审批权限的申报渠道。4.工程项目前期其他工作4.1可行性研究报告批准后的工作★取得建设用地，开设办理征地、拆迁安置等手续。具体与市规划局、房地局联系。★报审设计方案，经批准后委托具有相关设计资格的的设计单位进行设计，并编制设计文件。★报审市政基础设施配套方案，征求人房、消防、环保、交通园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。4.2审定规划设计方案项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。重点地区、重要项目的设计方案，需由市规划局先审图，提出意见，由市规划局将材料报送专业办事机构审查后，由市规划局核发审定设计方案通知书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。4.3提出用地申请建设单位持选址规划意见通知书向房屋土地管理部门提出征地申请，填写建设项目征地呈报表，领取征地补偿安置协议，并提交规定的有关文件。4.4建设用地的征用、划拨和出让按照我国宪法和土地法规定，我国土地所有权分为国家全民所有和农村集体所有两种，城镇土地属于国家全民所有，农村和城市郊区土地除法律规定属于国家全民所有以外属于农村集体所有。一个建设项目取得土地使用权有二种方式：一是通过土地使用权划拨；二是通过土地使用权出让及转让。建设用地涉及农村集体土地的征用和补偿，城市建设用地的房屋拆迁、安置补偿，地价评估，土地使用权的划拨、出让、转让等，按有关规定和程序办理。4.5申报建设用地规划许可证建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划意见书后，需要征用农村集体土地的，持该通知书到市房地局办理征用土地有关事宜，待市政府批准后，到市规划局申报建设用地规划许可证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见，待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。4.6申报初步设计初步设计是依据已批准的可行性研究报告和城市规划部门审定的设计方案而编制的设计文件，初步设计是编制施工图和安排年度投资计划的重要依据。初步设计由建设单位委托具有相关资质的设计单位进行。4.7转入正式计划（项目转正）设计方案已得到批准、施工图纸已出齐或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕，征地拆迁工作已经完成，建设资金已经落实后，可申请转入正式计划。转入正式计划后，就从预备项目转为正式建设项目，是建设项目从筹建阶段转入施工阶段的第一步。4.8转入正式计划后建设单位的主要工作★持批准转入正式计划的文件、设计文件以及审定设计方案通知书要求征求其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办理建设工程规划许可证。★办理四源等接用手续★申请建设开工证，建设开工证由市建委核发。4.9建设工程规划许可证项目转入正式计划之后，申报建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是许可建设各类工程的法律凭证。4.10建设开工证项目转入正式计划之后，申请建设开工证。建设单位申请开工，须向市或区、县建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表，经市或区、县建委查批准，发给建设工程开工证。4.10.1办理建设开工证前的工作★领取北京市建设工程开工审批表（市建委）。★由市建委招标办签署办理招投标意见。建设单位编制标底经招标办审核，并在招标办组织下决标。★确定施工承包单位。★携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记；到市统计局办理统计登记手续。★到规定部门领取固定资产投资许可证★到审计部门办理开工前审计4.10.2领取建设开工证后的工作开始施工前，需到有关部门办理工地防火、施工占地、渣土消纳、伐树等手续。5.工程项目前期管理的发展态势随着我国改革开放的深入，市场经济体制的逐步发育和完善，工程项目管理出台了众多改革措施，下面将分析近几年我国和北京市部分有影响的前期管理政策举措。5.1建立工程建设新型管理体制通过对传统管理体制的改革，我国已呈现了新型工程项目建设管理体制，主要变化有：★项目法人责任制：建立了投资约束机制，规范了项目法人的行为，明确其责、权、利，坚持了“谁投资、谁收益、谁承担风险”的原则。★项目咨询评估制：增加了项目建议书、可行性研究和评估等系列性工作，使得决策科学化、民主化