康桥商业项目市场定位简报(修改)ppt12

绿洲康桥商业市场定位简报2010年6月30日1上海恒昇经纪有限公司一、项目背景二、项目SWOT分析三、项目竞品分析四、销售计划五、业态定位六、效益测算分析项目背景由于本公司的工作时间安排对该项目做了初步的调研工作项目位置浦东新区虹桥机场康桥镇浦东机场ABC地块位置距6号地铁线华夏西路站7公里项目资源详情距康桥镇中心3公里交通情况：距离浦东国际机场车程约26.5公里，虹桥机场车程约26.5公里，距离浦东新区车程约9.8公里，而距离康桥镇中心为主车程约3公里，交通十分便捷，陆路有沪南公路、周南公路、浦川路、城市外环线环绕。通过外环线相连接而与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路和318、312等国道相接。另外，东西两侧的浦东国际机场，虹桥机场是重要的国际、国内航空枢钮，为中外客商投资置业提供了一方极为理想的风水宝地。项目位于浦东新区康桥镇中心北侧A20公路北面，康桥路与御秀路交界路口两侧。项目位置：经济情况：2001年至2008年，全镇累计实现增加值153亿元、工业总产值690亿元、税收42.7亿元，年均增幅分别为23.2%、21.5%和35.2%。2009年，全镇上下按照“发展、管理、创建”的工作要求，齐心协力、攻坚克难，积极应对国际金融危机所带来的不良影响，狠抓各项工作的贯彻和落实，全镇的经济和社会各项事业有了新的发展，共实现工业总产值153.2亿元、税收收入12.82亿元，完成固定资产投资9.9亿元。人口结构：康桥镇位于浦东新区腹地，地处城市外环线浦东段的两侧，北与北蔡镇毗邻，南与周浦镇接壤，东与张江镇相接，西与三林镇相邻，是上海市级重要工业园区——浦东康桥工业区的所在地。现在的康桥镇是2000年7月由原康桥镇、横沔镇建制撤销后建立起来的，全镇总面积41.25平方公里；至2009年10月，户籍人口53308人，常住人口176713人。全镇下辖12个行政村、18个居委会。项目周边商业情况：根据调查周边的商铺销售价格应在33000元/平方米、租金水平为1.5元/天/平方米左右，本项目位置为康桥镇的北面距镇中心有一定距离，而比镇中心更靠近浦东新区中心区域，在位置上具有一定的优势。项目名称项目位置物业类型建筑面积销售均格租金价格物业管理费博览汇广场浦东区浦东新区花木路1088号住宅底商14㎡-1000㎡30000元/㎡5.50元/㎡1.8元/㎡·月金色城市浦东区浦东新区御桥路1968号住宅底商470㎡-1000㎡25000元/㎡1.7元/㎡1.65元/㎡·月上海地杰国际城浦东区浦东新区御桥路1978弄社区商铺470㎡-500㎡25000元/㎡1.8元/㎡1.65元/㎡·月大华·锦绣华城浦东区浦东新区成山路锦尊路住宅底商30000元/㎡1.8元/㎡2.2元/㎡·月锦绣东大街浦东区锦安东路69号住宅底商53㎡-414㎡41000元/㎡1.9元/㎡3.50元/㎡·月A地块基本参数总用地面积1628.9㎡总建筑面积4690.8㎡计入容积率面积4618.4㎡其中一层建筑面积1628.9㎡二层建筑面积1628.9㎡三层建筑面积1360.6㎡建筑高度13.2M项目地块概况本项目商业建筑面积约1.3万平方米，分为三块土地分别面积为：A地块4618平方米、B地块2986平方米、C地块4169平方米。B地块基本参数总用地面积1405.0㎡总建筑面积3178.0㎡计入容积率面积2986.7㎡其中一层建筑面积1405.0㎡二层建筑面积1200㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0MC地块基本参数总用地面积1946.7㎡总建筑面积4373.4㎡计入容积率面积4169.5㎡其中一层建筑面积1946.7㎡二层建筑面积1853.7㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0M项目地块SWOT分析一、项目优势分析（STRENGTH)二、项目劣势分析（WEAKNESS)交通方便、距浦东国际机场近项目西侧居住小区多，消费人群多与康桥镇中心相比更靠近浦东新区周边消费档次较低西侧有模具公司对本项目的商业档次与环境有一定的影响东侧较为空旷商业气氛不浓，档次较低周边商业类型较为凌乱，消费人气不足三、项目机会分析（OPPORTUNITY)四、项目威胁分析（THREATENESS)没有完善的商业体系打造区域内的主题商业，集聚人气周边生活配套相对缺乏周边商业气氛淡，消费力不强未形成消费聚集点的观念区域发展在起步阶段项目的机会点与威胁点其实是相辅相成的，项目的成功要靠企划包装与推广思路的明确及正确性和商业定位的准确性是不可分开的。项目业态初步定位方向数码电器城餐饮业休闲娱乐定位方向是根据现有的商家资源与原有的定位经验对该项目的业态做了初步的定位方向,将定位为区域内第一家数码电器主题商业，集聚人气，配有餐饮及娱乐的生活配套设施，满足周边居住小区的生活配套设施形成消费娱乐一站式商业街。A地块数码电器城楼层面积(㎡)经营类型备注1F1628.9手机、相机、MP3-4、摄像机等IBM、飞利浦、明基、柯达、LG等2F1628.9冰箱、空调、电视、洗衣机等海尔、格力、三星、康佳、西门子等3F1360.6品牌笔记本、台式机、配件、维修宏基、索尼、三星、戴尔、联想、惠普等B地块餐饮业楼层面积(㎡)经营类型备注1F1405.0超市、小吃、水果店、小型餐馆2F1200.0中大型餐厅3F480.0特色餐厅C地块休闲娱乐楼层面积(㎡)经营类型备注1F1946.7网吧、电玩、小型酒吧2F1853.7洗浴、足疗、KTV3F480.0KTV由于各种业态的面积分割具有一定的要求，本公司会在建筑分割与功能布局上给予一定的意见。案例参考张江集电港餐饮娱乐配套大型中餐厅满足管理层商务招徃及员巟聚餐消费需求，西餐厅、酒吧满足管理层日常商务需求。会议中心配套张江集电港癿会议中心服务亍整个张江乃至浦东地匙，因此出租率径高，会场租赁需要提前2个月预定。酒庖配套（居住）该酒庖是张江高科技园匙癿唯一高星级酒庖，附带会展、接徃、餐饮、住宿等多种功能，因此其辐射范围为整个张江。商家楼层营运面积备注明轩中餐厅1-2F4000平方米可同时容纳200人用餐塞纳阳光餐厅1F500平方米西餐厅+酒吧康乐中心1-2F2000平方米包括健身、棋牌、体操等大堂酒吧1F300平方米挑空2层盛世莲花广场盛世莲花广场总建筑面积达65,000平米广场现已部分开业，入驻的餐饮商家有两岸咖啡、小尾羊火锅、天上来饭店等1-3F餐饮娱乐现广场1-3层入驻率为70%零售类一风堂西饲屋、全家、上海汇通药房、烟酒坊餐饮肯德基、棒约翰、味千拉面、永和豆浆、柳川日本料理、香喜谷韩国料理、俐慈轩、唐店港式茶餐厅休闲餐饮辛巳兊、马丽兊欧洲餐厅娱乐吉百纳KTV会所联创国际联创国际处亍金桥开収匙癿中心，集商务、餐饮、贩物、娱乐、休闲、居住等功能整合亍一体。商务服务功能：便利庖、中西快餐、大型中餐厅，坦福风情商务酒庖，商务咖啡厅、规听中心和可容纳200人癿国际会议中心；生活服务功能：便利庖、药房、大型餐饮、烟酒与卖点；休闲娱乐功能：KTV会所、风情酒吧。太平洋数码广场一、二期*总营业面积近2万平米*入驻商铺超过500家，聚集了包括品牌电脑、笔记本电脑、手机、各类配件及组装、数码产品、外设产品、正版软件、网络设备、各类耗材等几乎所有IT商品。*—二期商场备有观光电梯直达各楼层，购物之余更可欣赏都市繁华景象三期*30000平方米超大商场*一层为品牌形象馆，笔记本、数码、品牌机专区；二层为DIY配件外设专区、软件专区、游戏体验区；三层为DIY配件装机、网络设备、办公设备、耗材专区；四层为手机、影音视听专区，咖啡吧。集中产品区域，利于消费者选购。*更多便捷——备有17部电梯，将五层超大空间连为一体，创造亲切舒适的购物环境。