总部经济下的商务花园项目发展

总部经济下的商务花园——商务花园产品发展的原则探讨从制造产地到世界制造业中心，中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址。在这种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。正如前面文章所言，作为总部聚集区重要形式之一的商务花园，近年来在各地政府和开发商的扶持之下获得了长足的发展。例如在经济发达的北京，“总部经济下的商务花园”已成为相对成熟的产品，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。然而在其他众多城市，商务花园的形成和发展却还是一个长期的过程，拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”。因而在发展商务花园产品时，开发商应适当遵从因时制宜、因地制宜和因人制宜的原则。所谓因时制宜，是指商务花园应符合不同生命周期的企业需求，开发商应针对不同的需求进行产品设计；所谓因地制宜，是指商务花园应符合不同城市和地区的实际情况，开发商应根据自身区域的特征来确定发展策略；而所谓因人制宜，则是指商务花园应符合不同开发商的实力，开发商要根据自身的能力来选择相应的开发模式。为了能将以上内容阐述得更加清晰，接下来我们以北京为例，详细阐述因时制宜、因地制宜和因人制宜原则的具体内涵。*因时制宜从生命周期的角度出发，企业的发展需要经历若干阶段，从生存期、成长期到成熟期、衰败期，每个阶段的企业在总部选址时都有着不同的需求。这正如出生的婴儿和健壮的成年人需求不同一样，因而开发商要根据不同阶段的企业来“投其所好”，切勿找错“对象”，这就是因时制宜的内涵。首先来看生存期的“婴儿”企业，这个阶段的企业所追求的“第一要义”是“能否生存下去”。在“活着”这个信念的指引之下，节省公司开支就显得格外重要。因而，良好的办公环境、彰显自己身份的显赫位置对其不具有很强的诱惑力。企业追求目标的“低下”，导致了商务花园这种奢侈品难以成为其“盘中大餐”。对于此阶段的企业，开发商可暂不考虑其需求，更无须将其作为主要的客户予以看待，因为他们还需慢慢的成长。而对于成长期的企业，“活着”此时已不再是企业经营的第一要务。在“婴儿期”的后期，此类企业早将自己的总部移入了知名写字楼中，希望能在该写字楼的光环照耀下茁壮成长。而步入“成长期”后，这些“年青人”已经不满足于此，非独立使用已无法满足企业形象展示的需要，此时的借势已不太重要了。在这种背景之下，商务花园逐渐成为企业总部选址时的首选产品，因为它具有独立性、具有良好的形象展示功能。随着经济的增长，这类企业的数量会日益增加。因而，成长期的企业应是开发商重点赢取的客户。对于此类客户，在商务花园的产品设计时，应强调产品的独立性，并且要加强产品的形象展示功能。接下来我们看成熟期的企业，对于体系庞大的成熟期企业，规模和市场占有率都已经达到了相当稳定的程度。在此条件下，分散办公已经难以满足企业发展的需求，控制成本、集约化的发展模式成为众多企业的选择。因而具有相当实力的大企业逐渐将各种研发、办公和配套生活设施规划在一起，形成规模巨大的商务花园。例如爱立信为了一改目前分散办公的局面，将其中国研发总院、中国地区总部落户于中关村科技园区的电子城西区。此项目总占地面积达到4万平方米，其中一期占地2万平方米，建筑面积超过42000平方米。而同样落户于望京的摩托罗拉园区和研发中心，总占地面积更是达到9.7公顷，它的一期建筑面积高达55000平方米。对于此类成熟期企业，开发商应适时抓住客户“集约化发展”的心理。在产业链条比较完善、配套设施齐全的区域，根据具体需求提供规模较大的区域开发商务花园产品，通过规模化的发展来降低客户的办公成本。对于成熟期企业，以上所述的集约化办公仅仅是推动商务花园发展的一个因素。除此之外，企业的行业特征也发挥了极为重要的作用。例如制药、邮政、食品和航空航天设备等多个行业的公司，其生产和制造工艺均要求良好的卫生和自然环境条件，因而总部设置于拥有良好生态环境的区域是与其企业形象相一致。例如食品行业的世界500强企业FarmlandIndustries的总部就设置在密苏里堪萨斯城的郊区，航空航天巨头LockheedMartin的总部就选在马里兰州湖畔，而化工企业骄子ChevronTexaco的总部则设在加州的St.Ramon城市边缘的低密度生态区。对于这部分成熟企业，生态环境优美是制约其总部选址的关键因素。因而开发商可选择城市边缘区域来开发商务花园产品，通过项目自身和外在环境的塑造来吸引客户。*因地制宜尽管商务花园的发展是推动总部经济发展的“引擎”，但并非所有的区域和城市都适合发展类似产品。投资这一总部经济项目需要具备良好的软环境，换句话说，商务花园需要完善的产业链和便利的交通网络予以支持。除此之外，浓厚的国际化生活氛围、成熟的生活配套等因素也发挥着极为重要的作用。因而，开发商应根据自身项目所处的位置，来衡量是否适合发展商务花园，如果适合则应面对哪类客户进行产品销售。这就是本文所说的因地制宜的具体内涵。1)产业链条完善的区域可形成商务花园对于IT行业的众多大企业而言，其总部并不一定需要聚集在城市核心区域。由于此类企业具有很强的行业聚集性，因而他们往往更乐于聚集在传统软件公司的聚集区。在此特性影响之下，具有良好生态环境、产业链条完善的区域就成为此行业的喜好之处。而作为“中国硅谷”的中关村和上地区域，依托城市西北部的优势，拥有了得天独厚的生态环境优势。同时在政府政策引导之下，此区域已形成相当完善的IT产业链。无论是从研发到中间环节，还是从中间环节到产品销售环节，产业链的完善为区域储备了大量的高科技人才。以上两方面因素的结合，使得中关村和上地区域成为众多IT企业的总部首选地，其中又尤以上地信息产业基地突出。位于该基地内部的中关村科技园区，吸引了23家全球500强企业在此设立研发机构，例如HP、甲骨文公司，此外还有本土的联想和北大方正等大型智力型企业。对于产业链条发展成熟的区域，开发商完全可以依托现有优势，在结合相关产业需求的基础之上，发展适合此产业（行业）的商务花园产品。然而，由于并非所有产业（行业）都需要类似产品，因此开发商要适度谨慎。2)国际化生活氛围浓厚、生活配套成熟的区域也可形成商务花园产业链条的完善能促使商务花园的产生和发展，但如果此条件不具备，那是否就意味着我们只能“望而生叹”呢？答案当然是否定的，如果区域内国际化生活氛围浓厚、生活配套成熟，则也有可能适合发展商务花园产品。地处北京东北部的望京区域，原本就具有一定的国际化商务氛围，西门子、国际竹藤组织总部、LG、松下等跨国公司的入住，促使区域形成了完善的电子产业链。而即将入住该区域的爱立信中国总部、摩托罗拉和北电网络，更加强了望京的国际化商务氛围。在国际化商务氛围日益增强的同时，望京区域的生活配套设施也日趋完善。按照规划，未来该区域将大量引进国际大型商业企业，如英国百安居、美国沃尔玛、法国乐华梅兰、家乐福，以及瑞典宜家家居等。商务功能的加强和商业功能的引入，将使望京区域由单一的居住生活区转变为功能复合的综合性城市区域。依托以上两方面优势，望京吸引了世界500强中本土化水平较高的企业，从而使商务花园产品落户于中关村科技园区的电子城西区。望京科技园区的发展，提供给我们开发商众多有益的经验。对于那些不具备完善产业链的区域而言，通过国际化生活氛围的营造和生活配套设施的完善，区域内也有可能培育出适合商务花园生存的“沃土”。3)拥有便利交通网络、良好形象展示面的区域，同样可形成商务花园上文分析了产业链条、国际化生活氛围和生活配套设施等条件的影响，对于一个诸条件都不具备的项目而言，商务花园也未必不能在此出现。但此时项目就需要具备另外一个很重要的条件，那就是要拥有便利的交通网络，同时要有很好的形象展示面。北京西南部的丰台总部基地，缺乏浓厚的国际化氛围、明晰的产业链条和产业基础，当前条件下不具备发展商务花园的条件。然而该基地紧邻京石高速公路，道路通行能力非常理想，同时又具有良好的形象展示力。这两点优势吸引了众多“经京石高速北上”的外地企业，因为对于他们而言，良好的形象展示可带来极强的广告宣传效应。同时，丰台区用地充裕度比较高，满足建立规模较小的独立办公建筑的需要，因而优美舒适的办公环境、低廉的办公成本也吸引了外地企业的入住。由于总部基地周边还没有相当的居住和商业配套设施，因而其打造的是一种“飞地”，即与周边城市环境现状不同的商务小环境。为了满足商务花园产品的发展需求，园区之内规划了4万平米的公寓作为居住配套，同时还将加大商业设施的配套规模。随着法国乐华梅兰大型建材超市、法国欧尚连锁超市的引入，总部基地区域的商业环境将得到显著改善。对于商务花园产品，不同的企业对应着不同的需求。因而，作为项目的具体操作者，开发商应根据自身项目的条件因势利导，选择适合本区域、本地块的客户入住，切忌无针对性的进行产品定位，更忌不合时宜的发展商务花园产品。*因人制宜作为总部经济的载体，商务花园的兴建需要雄厚的经济实力，不一定适合所有的开发商进行运营，因而项目的运作者应量力而行，选择不同的模式进行商务花园的开发建设。与前述原则类似，这就是因人制宜原则的具体内涵。1)商务花园产品的定制化生产为了满足商务花园的低密度特征，必须有大面积的绿化作为基础，因此先期阶段众多项目均致力于环境的营造。在营造完外部环境之后，资金实力雄厚的开发商会采用定制化的生产模式，即针对入住园区的客户需求进行产品设计工作。定制化的产品满足了客户的特定需求，降低了项目运作的不确定性。但由于产品具有极强的针对性，因而若入住企业违约，则产品再次入市的风险将明显加大。鉴于以上分析，综合实力较强的开发商可能比较适合此类开发模式。因为，定制化的生产要求开发商拥有雄厚的资金实力，同时还要具备畅通的招商渠道。除此之外，具有一定政府背景也是项目成败的关键因素，这在海淀EOD项目上体现最为明显。海淀EOD区域地处上风上水区位、自然环境优美，吸引了众多世界500强企业总部在此落户。然而此类企业大多希望拥有定制化的产品，从而加大了项目运营商的风险。然而本项目开发商依托与海淀区政府的良好关系，通过分税的模式获得了比较优惠的政策，从而降低了项目运作的风险。2)商务花园产品的规模化生产与定制化产品生产相比，规模化生产使产品适应面增大，可以满足不同公司的不同需求。因而，此种模式比较适合于资金实力相对薄弱的开发商。由于项目的成败取决于对目标客户的准确判断、取决于对需求产品的精确把握，因而尽管对资金实力要求较低，但要求开发商具备丰富的开发经验和准确的市场判断能力。在总部基地发展初期，规模化生产就成为开发商的首选模式。开发商在完成外部环境建设之后，采取了多产品形态的销售策略，满足了众多外地进京企业的需求。此种模式在一定程度上弥补了资金不足的影响，但同时规模化的生产也带来了对需求把握的错失。由于项目对客户面积需求存在一定偏差，因而产生了大面积单元销售较为缓慢的局面。结语：商务花园在北京的发展仅仅是中国之路的一个缩影，随着经济的进一步发展，这一总部经济的载体，必将会在更为广袤的中国大地上生根发芽。在北京，尽管商务花园相比其他产品而言还是个新者，但多年的发展已为它积累了众多有益的经验。虽然上述三大原则来源于北京的实际，但我们认为这三个经验同样也应适用于其他的区域。我们是殷切希望开发商能试着去遵循这三个原则，也期望着此类原则能为商务花园的发展作出更大的贡献，从而让“她”今后发展得更好------