成都市 城北二环外三环内 某项目方案经济分析8.28新

9631㎡依据14.44651445亩总建筑面积49096.80㎡地上建筑面积＋地下建筑面积地上建筑面积39150.00㎡用地面积×容积率住宅面积26460.00㎡商业面积12690.00㎡地下建筑面积9946.80㎡绿地面积2889.30㎡用地面积×绿地率道路及停车用地3852.4㎡容积率4.064998443绿地率30%按规划要求建筑密度30.00%按规划要求2889.3项目计费标准300万元/亩设计费用147.29建筑面积×30元/㎡审图费10.32建安工程费的0.15%水文、地质、勘探费10.32建安工程费的0.15%筹建开办费用0.00较灵活招投标48.16工程造价的0.7％监理费58.27按照总造价的0.8%单价（元/㎡）按点计算，3000元/点排污费用15.664元/㎡（地上建筑面积）防雷\空气\消防安全检测费7.832元/㎡（地上建筑面积）可行性研究费15.00经验值拆迁成本0.005元/㎡施工用水40.00经验值环评费13.76建安工程费的0.2％场地平整0.00无报建费用595.08单价152元/㎡（地上建筑面积）合计964.19地下1790.42单价1800元/㎡26F合计6879.92水、电、气安装313.2080元/㎡（地上建筑面积）绿化14.4550元/㎡（绿化面积核算）项目成本计算表项目经济技术指标地上5089.50单价1300元/㎡一、土地费用三.建安工程费四.基础设施配套规划净用地面积二.前期费用成本（万）放线费2.50合计4333.95智能化设施39.1510元/㎡（地上建筑面积核算）道路26.9770元/㎡（道路及停车用地）其它（大门、围墙、灯具等）10.00经验值合计403.76办证费11.753元/㎡（地上建筑面积）维修基金107.661100元/㎡计算×费率2.5%×（地上建筑面积核算）天然气入户156.6040元/㎡（地上建筑面积）房屋面积实测费7.051.0元/㎡（地上建筑面积））竣工测量费4.68住宅1.0元/㎡、商业1.6元/㎡审计费26.14建安费用*(0.2%+3%*6%)合计313.88六.管理费193.441.5%(土地费用＋前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋其它费用)6.08%×(土地费用＋前期费用＋建安工程费）等项目启动费用按年利率１０％计算，５０％资金靠银行贷款，综合利率５％八.不可预见费用171.242.0%(土地费用＋前期费用＋建安工程费＋基础设施配套费＋其它费用)14044.44五.其它费用七.资金成本784.06九.开发总成本四.基础设施配套不可预见费资金成本费其他总成本备注不可预见费资金成本费其他总成本备注项目土地成本前期费用建安工程费基础设施配套费管理费不可预见费资金成本费其他总成本备注6879.92金额（万元）4333.95964.19313.8814044.44地下车库没有销售，计入成本403.76193.44171.24784.06计算依据200万元/亩报建、监理、设计地上1500元/㎡地下1800元/㎡水电、道路、绿化维修基金、天然气入户14044.44地下车库没有销售，计入成本单位：万元序号项目合计2008.1～2008.52008.6～2008.122009.1～2009.8收入1收入1.1商业销售收入8883.0006218.12664.901.2住宅销售收入15876.00015876.000.001.3地下车位0000合计24759.00022094.102664.902销售税金及附加1839.4101641.43197.983支出3.1土地费用4333.954333.95003.2前期费用964.19369.11595.0803.3建筑安装工程费用6879.92687.993439.962751.973.4基础设施配套403.76106.2535148.7549148.753.5其它费用313.8800313.883.6管理费193.4450.9071.2764.483.7不可预见费用171.2445.0663.08763.0873.8广告费用247.59123.79599.0424.763.9代理费371.390247.59123.803.10资金成本784.06206.33288.86288.86合计14663.415923.404953.643779.594税前利润8262.97-5923.4015499.03-1312.675所得税817.050.00729.1187.946税后利润-5923.4014769.93-1400.61累计现金流-5923.408846.537445.92税前利润总额＝8256.18税前投资利润率＝56.30%税后利润总额=7439.13税后投资利润率＝50.73%7备注现金流量分析本表在支出方面没有计入所得税和销售税金及附加等内容.1、开发周期为19个月，销售周期9个月，2008年1月动工。2、住宅、商业同时销售，预计08年6月开盘，预计08年底住宅销售完毕;商业（含酒店式公寓）完成总体销售的70％。3、土地款一次付清。4、前期费用分多次付清。08年1-5月开始支付设计招标、部分设计费、环评费、施工用水费、施工审图费等费用；08年12月以前缴清全部费用。5、工程费启动资金为工程总款的10％，至08年12月支付总工程款的60%，工程竣工验收工程款全部付清。6、基础配套设施费从2008年1月开始支付直到竣工验收，按月均摊的方式支付。7、其他费用从2009年1月开始支付——直到交房完成，参照按月均摊的方式支付。8、销售税金及附加和所得税从销售期(2008年6月开盘)开始，按销售情况支付。9、广告费按销售收入的1%计算.开盘前占50%，销售期08年6月至08年12月占40%，09年按照10%支付。10、代理费按照总销售收入1.5%计算.从销售开始——销售结束支付，按月均摊的方式支付。11、不可预见费从工程开始(2008年1月)到项目结束支付，实行按月均摊的方式支付。税前利润住宅6089元/㎡,商业7920元/㎡6070.23万元住宅6150元/㎡,商业8000元/㎡6270.62万元住宅6212元/㎡,商业8080元/㎡6473.39万元13904.0万6411.06万元14044.44万6270.62万元14184.88万6130.18万元成本正常售价正常成本敏感性分析基准售价售价税前投资税后税后投资回报率利润回报率41.57%5333.22万元36.52%42.96%5526.2737.83%44.30%5721.61万元39.15%44.31%5666.7万元39.17%42.96%5526.2737.83%41.56%5385.82万元36.52%敏感性分析正常方案现金流量分析时间节点2008.5以前2008.6-2008.12流出资金5923.47324.18流入资金022094.1现金差值-5923.414769.92折现率（68%）10.925925926净现值-5923.413675.85185累计净现值-5923.47752.451852正常方案现金流量分析时间节点2008.5以前2008.6-2008.12流出资金5923.47324.18流入资金022094.1现金差值-5923.414769.92折现率（68%）10.434782609净现值-5923.46421.704348累计净现值-5923.4498.30434782009.1-2009.84065.512664.9-1400.610.85733882-1200.7973256551.6545272009.1-2009.84065.512664.9-1400.610.189035917-264.7655955233.5387524项目1销售收入金额（万元）面积（㎡）单价（元/㎡）销售率商业商业总价值8883.0012690.007000100%地下车库0.00249个80000元/个0%住宅住宅收入合计15876.0026460.006000100%总销售收入24759.002营业税金1386.50城市维护建设费税97.06教育费附加41.60土地使用税15.66土地增值税247.59地方教育费附加13.87印花税12.38副食品价格调控基金24.76合计1839.413广告费用所得税4代理费用5销售净收入6总成本费用（万）7税前－利润（万）8税前－投资利润率9税后－利润（万）10税后－投资利润率销售收入*10％*33％14044.44营业税的3％4元/㎡（地上建筑面积核算）销售收入的1％销售收入的0.05％销售收入的0.1％50.73%22300.62817.05销售税金及附加（万元）8256.1856.30%7439.13371.39销售收入的1.5％项目损益表计算依据247.59销售收入的1.0％营业税的7％销售收入的5.6％营业税的1％