成都市仁恒置地广场项目可行性研究报告

前言2004年，仁恒置地（成都）有限公司与国际团队合作，通过深入的市场调研，结合项目定位、设计方案、成本测算、投资分析等，形成了初步的仁恒置地广场项目可行性研究报告，2005年8月，完成了比较完整的《仁恒置地广场项目可行性研究报告》。2006年12月，成都公司根据市场情况和项目设计优化方案，对报告进行了补充、完善。特此说明。2006年12月10日摘要一、项目概况二、市场分析与项目定位三、技术经济指标四、社会与环境效益一、项目概况1、公司简介“仁恒置地广场”项目由新加坡仁恒置地集团投资成立的全资子公司仁恒置地（成都）有限公司开发建设。仁恒置地集团是一个总部在新加坡，建居中国13年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都等城市的国际化企业。已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施投资发展战略而设立的区域总部基地。2、项目介绍“仁恒置地广场”项目地处城市CBD核心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，荟萃成都的商业精华和人文景观。项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。3、规划设计项目用地规模约2万平方米。整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约20万平方米。方案设计邀请世界知名的德国GMP、美国HOK、法国ARTX、美国NBBJ等设计公司参与竞标，由享誉全球的美国NBBJ国际工程设计公司胜出中标，担纲项目规划设计。并先后与英国ARUP（奥雅纳）国际工程顾问公司、中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司合作，为项目工程、设施、景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。4、项目论证2003年仁恒进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（目前该地块价值已在原地价成本基础上升值约2.5倍）。并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充分论证，确认该地段项目为“‘AAA级’商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。仁恒成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球著名的美国NBBJ国际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。历时2年多的研究论证结果表明：项目具有投资开发的良好可行性。项目建筑设计方案已通过政府审批，于2006年8月动工建设，预计2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入运营使用（商业部分提前至09年初开业）。二、市场分析与项目定位1、市场分析成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市。近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。仲量联行2005年12月的一份调查报告显示，2005年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长，2005年成都商贸零售总额已达到1000亿元人民币，同比增长14.2%。处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。2、项目定位“仁恒置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。项目包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。“仁恒置地广场”项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。三、技术经济指标1、技术指标净用地面积：19181.70平方米。总建筑面积约198855平方米。其中：写字楼64897平方米，酒店式公寓41114平方米，商业44148平方米，地下层45760万平方米（其中地下停车位700个）。建筑高度：165米。容积率：7.98建筑覆盖率：55.6%。四、社会与环境效益投资建设仁恒置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市CBD建设，带动盐市口商圈及周边片区繁荣发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。第一部分成都宏观经济与房地产市场一、城市区域地位二、宏观经济状况三、房地产市场状况一、城市区域地位（一）城市概况1、自然概况：成都位于中国西南部，地形以平原为主，建成区面积382.5平方公里。2、人口概况：2005年末全市户籍人口1082.03万人,，市区人口482.07万人，外来流动人口约150余万人。3、交通状况：成都交通网络发达，有4个进出川主要通道：成渝、成绵、成雅、成乐等高速公路1000多公里；成渝、宝成、成昆等铁路运营里程2600多公里。成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线160余条。4、政策导向：成都平原是中国西部大开发的重点城市，是中国西部地区综合经济实力最强、条件较好、潜力最大的地区之一，是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省（8000万人口）和云贵陕藏及重庆等周边省市区。区域经济中心的地位明显，辐射面广大。5、投资环境：成都是中国内陆投资的首选地区之一，投资产业集中在电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。6、产业优势：凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都已发展成为西部大开发重要的战略产业节点。（二）城市地位与竞争力1、城市地位四川省省会，中国特大城市，历史文化名城，重要旅游城市。中国西南地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽和通信枢纽。西部经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。证券业务成交量列全国第3位。经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。国际化都市，2005年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资14.5亿美元。截止目前，落户成都的世界500强企业达150多家。在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有领事馆。城市综合实力（GDP）位居国内城市十强之一，经济总量在中国15个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。2、城市竞争力作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都在多个具体领域具有竞争优势：A、由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出，在2005城市竞争力排名中名列西部第一。B、作为“天府之国”的“明珠”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相对发达的科技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。C、资本竞争力方面，成都金融控制力很强，资本获得也比较便利。D、环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居。E、科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它位居全国前列的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力。F、结构竞争力方面，其经济体系灵活、适应性很强，产业结构合理，优势明显。二、宏观经济状况（一）地区生产总值（GDP）成都经济增长率2000年以来持续保持在两位数。2003年以后，成都GDP总量位居15个副省级城市前列，西部城市首位。2005年，全市实现生产总值2371.07亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值182.05亿元，增长5.7%；第二产业增加值1006.50亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.21亿元，增长9.6%。一、二、三产业比例关系为：7.7:42.5:49.8。成都近年本地生产总值（GDP）、增长率统计表：2000年2001年2002年2003年2004年2005年本地生产总值（万元）115679291322054414887638170527322031066323707644增长率（%）10.712.813.113.013.613.5人均本地生产总值（元）1147113004145361645419307221392006年上半年，全市实现地区生产总值1224.1亿元，同比增长13.5%。其中，第一产业实现增加值72.8亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值546.5亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值604.8亿元，增长11.0%。（二）零售商业和消费需求1、成都消费需求保持平稳增长成都社会消费品零售总额和居民消费支出持续上升。2005年，全市实现社会消费品零售总额1005.88亿元，比上年增长14.2%。其中，批发零售贸易业零售额819.54亿元，增长12.32%；餐饮业零售额181.02亿元，增长13.15%。外商及港澳台经济零售额106.89亿元，增长19.03%。近年社会消费品零售总额、居民消费总额统计表：（单位：万元）2000年2001年2002年2003年2004年2005年社会消费品零售总额5542123627517870950767759984880758110058833居民消费4350956473969751146195735507665924271239782006年，社会消费品零售总额快速增长，上半年实现总额567.1亿元，增长14.5%。其中批发零售贸易业实现零售额459.6亿元，增长14.3%；住宿和餐饮业实现零售额102.7亿元，增长15.1%。2、商品交易市场不断规范和发展成都商品交易市场发展良好。2005年末共有商品交易市场739个，年成交额上亿元的商品交易市场有29个，其中上10亿元的市场有8个。连锁商业企业15家，实现零售额80.8亿元，增长42.9%。（三）固定资产及房地产投资固定资产投资快速增长。2005年，全社会固定资产投资完成1458.67亿元，比上年增长37.9%。房地产开发投资完成451.86亿元，同比增加31.62%。本年新增固定资产135.14亿元。近年固定资产、房地产投资统计表（单位：万元）2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资47590205822157702145586297001057447414586741房地产投资129161117075542033104245399130896974518628（四）进出口贸易和外商投资1、进出口保持快速增长势头。2005年，全年实现进出口总额45.37亿美元，比上年增长25.83%。其中出口总额26.79亿美元，增长30.27%；进口总额18.58亿美元，增长19.43%。2、出口商品结构进一步优化。出口商品技术含量提高。机电产品出口额达9.4亿美元，比上年增长58.3%；高新技术产品出口额1.7亿美元，增长48.7%；服装及衣着出口额达3.8亿美元，增长30.5%；纺织纱线、织物及制品出口额达2.8亿美元，增长32.8%。与主要贸易伙伴国和地区的贸易往来密切。其中对美国出口额3.6亿美元，增长49.5%；对日本出口额2.2亿美元，增长15.0%；对香港出口额3.1亿美元，下降1.2%