成都府青路项目前期定位报告_154PPT

谨呈：成都市上普置地有限责任公司从市场回归市场2007.01.08府青路项目前期定位报告报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位宏观市场环境市场供销情况市场价格情况土地市场情况报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位宏观市场环境市场供销情况市场价格情况土地市场情况GDP经济发展潜力大，位于西部之首成都的GDP指标与沿海城市存在较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的稳定增幅，作为西南地区的“三中心两枢纽”（科技文化中心、商贸中心、金融中心；交通枢纽、通信枢纽），成都城市地位和经济实力不断增强。产业结构成都第二产业、第三产业并重，且第三产业比重日益增大，表明中产阶层比例将日益壮大，同时对中高端物业的购房需求将日益旺盛。恩格尔系数成都市近年的恩格尔系数在0.4以下，表明成都的生活水平已处于小康至富裕阶段。基尼系数成都市05年基尼系数已达到0.41，近年一直呈上升趋势，表明成都居民贫富悬殊日益扩大，富裕阶层日益增多。人均可支配收入近年人均可支配收入8.3%增幅与商品房价9%平均增幅基本持平。宏观市场概述国十五条成都市细则资金项目资金项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物项目资本金比例达不到35％或“四证”不全的房地产企业，一律不再发放贷款个人住房按揭贷款从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%购买自住住房且套型建筑面积90㎡以下的仍执行首付款比例20%的规定个人住房按揭贷款方面，各家商业银行都把首付比例提高到了三成，而对高档住宅的首付比例更是提高到了四成此外：浦发银行成都分行：按揭贷款第三套起每增加一套，贷款成数降低二成；支付50%以上首付款招商银行成都分行：直客式楼盘仅限于成都市的主城区范围内土地用地计划优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；从今年起，以招、拍、挂出让的经营性用地，单宗地块面积原则上将控制在200亩以内。规定加大几大中心城区（包括五城区和高新区）居住用地供应量优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)的土地供应土地获取土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。——用地性质继续停止别墅类房地产开发项目土地供应严格限制低密度、大套型住房土地供应同左闲置土地管理满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。同左产品住房结构比例新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以7月13日建设部补充细则出台后，成都已出限套型细则且各项目要求不一，其余最后的相关细则尚未公布合理提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，适当控制商业用房、办公用房等非住宅建设规模销售转让营业税从2006年6月1日起，对购房不足5年转手交易的，全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税严格按照国家规定调整住房转让环节营业税其他2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。严格按照拆迁年度计划实施拆迁，控制拆迁规模和进度，不得随意突破《成都市城市公共住房制度实施方案》（试行）及相关配套政策8月1日实施今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划，并在2006年9月底前向社会公布“国十五条”与成都已出台细则对比成都市各区域地产市场发展特征现状趋势城南由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，城南的开发特别是三环以内区域开发将渐入尾声。三环外的城南是未来4年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。城西传统上有“西贵”的说法，由于浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，加之保护农田，因此城市向西发展受到控制，使得成都向东向南发展的整体规划能顺利进行。城西短期内呈现繁荣景象，但由于土地供应的限制，从中长期发展看，将逐步降温。城北住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。在如今土地市场趋紧的情况下，显然是一块开发“处女地”。凤凰山土地整理、老川陕路两侧旧城改造腾出大量土地，城北蓄势待发。城东目前城东房地产正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。之所以能有如此快速的成长，也得益于政府大量土地拍卖与政府发展东部的规划相呼应，“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润、天津融创等的项目将纷纷上市。随着城东传统企业“东调”，二环路沿线的万年场、建设路片区已陆续整理并拍卖出大量土地，该区域未来将是市区地产项目的发展热点。近年成都房产投资额及增长率数据来源：成都市统计局、成都市房管局近年成都房地产投资额及增长率0501001502002503003504004505000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%投资完成额增长率投资完成额77.9799.86129.2170.8203.3245.4291.4450.5264.5增长率9.53%24.8729.3432.2119.1020.7018.7554.6024.301998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年06上半年2006年上半年成都房地产投资在去年同期高投资额基数上，保持了24.3%的较快增幅，开发商具有较好的市场预期、投资信心充足。宏观市场环境市场供销情况市场价格情况土地市场情况报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位近年成都供销情况近年成都市供销面积(单位:万平方米)0300600900供应面积403.91487.36485.39692.94642.03销售面积574.95632.04687.81675.8643.032002年2003年2004年2005年2006年1-10月数据统计范围：五城区及高新区数据来源：成都市统计局、成都市房管局02-04年住宅市场供不应求，05年到06年1-10月供求基本持平。06年1-10月供销情况05、06年1-10月各月住宅成交面积（平方米）02040608010012005年1-10月成交06年1-10月成交05年1-10月成交6130575153404353565406年1-10月成交63416770636570689573.1月2月3月4月5月6月7月8月9月1005、06年1-10月供销情况30230430630830供应销售供应501.42642.03销售499.2643.0305年1-10月06年1-10月数据来源：成都市统计局、成都市房管局06年1-10月住宅供销总量较去年同期大幅增长，且各月销售平稳暂未出现宏观调控带来的明显市场波动。06年1-10月各方位住宅供销情况2006年1-10月五城区各方位住宅供销情况0801602400.0%30.0%60.0%90.0%供应面积153.94201.02235.4646.29成交面积164.88200.84210.8742.32供应同比增长0.5%51.4%40.7%45.5%成交同比增长15.2%60.2%32.2%20.2%城东城南城西城北数据来源：成都市统计局、成都市房管局城北供销量落后城东、南、西区域近3-5倍；成都市1-10月各区域供销都基本平衡，城北供应量略高于成交量；城北供应增长明显高于成交同比增长。宏观市场环境市场供销情况市场价格情况土地市场情况报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位近年成都市区均价及张幅(单位:元/平方米)0800160024003200400048000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%均价2923324137704220同比增长14.50%10.88%16.32%12.90%2003年2004年2005年2006年1-10月近年市场均价及涨幅数据来源：成都市统计局、成都市房管局06年1-10月住宅均价增长12.9%，保持了近年较快的增速。06年1-10月均价情况数据来源：成都市统计局、成都市房管局除2月春节影响，其余各月住宅均价一直保持上涨趋势，受新政影响，7-9月下跌幅度明显，10月价格有明显回升。2006年1-10月各月住宅均价走势（单位：元/平米）36003750390040504200435045004650-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%均价环比增长均价3976393240014058416743924339433643364547环比增长1.90-1.11.751.422.695.40-1.2-0.00.004.871月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2006年1-10月各方位均价（单位：元/平米）30003300360039004200450048000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%均价同比增长均价3787438745113541同比增长7.10%14.90%16.20%5.10%城东城南城西城北06年1-10月各方位价格走势数据来源：成都市统计局、成都市房管局城北均价落后其他区域(城中除外)200-1000元/平米不等，且同比去年增速极缓；城东均价涨幅也不到城南和城西的一半。宏观市场环境市场供销情况市场价格情况土地市场情况报告思路宏观背景基础研究问题界定发展战略项目定位近年成都市区土地成交量走势(单位:亩)01000200030004000500060007000成交量35619629516365199370964932000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：成都市统计局、成都市房管局近年成都市区土地成交量成都市场自从2003年逐步规范后，土地交易数量激增；06年9月华侨城3055亩地块成交，使交易量达到近年最高峰。成交土地分布图1-5月0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上宗数50%17%19%11%3%面积60%5%11%14%10%2006年1-5月土地成交价与起拍价关系0%10%20%30%40%50%60%70%宗数50%17%19%11%3%面积60%5%11%14%10%0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上2005年6-9月初土地成交价与起拍价关系0%10%20%30%40%50%宗数42%29%4%8%17%面积36%27%3%23%10%0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上6-9月初0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上宗数42%29%4%8%17%面积36%27%3%23%10%新政前后土地拍卖情况对比2006年新政后以一倍以上起拍价成交的土地比例扩大，开发商对后市依然看好。06年1-11月市区土地拍卖情况该处数据统计不包括华侨城3055亩地数据来源：成都市国土局城北城南城西城东城中合计一环内//311227241一~二环526512209/338二~三环358102343809/1612三环外189756139249/1333合计5999234971278/3524环线方位随着东调的实施，城东二~三环土地交易量达到809亩，07年这些土地资源将转化为