戴德梁行_山东青岛大拇指项目商业定位及业态规划汇报_76页_XXXX年

青岛大拇指商业定位汇报Page21.青岛商业市场初步调研2.原有项目定位的可行性分析3.产品设计建议（硬件调整及店铺分割）4.业态布局及目标品牌落位示意5.租金水平预估6.零售商推介会建议Page3青岛商业市场初步调研Page4中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：海信国际购物中心百丽广场心海广场代表商业：丽达广场老商圈新商圈青岛重点商圈分布青岛商业市场现状青岛商业市场初步调研Page5青岛重点商圈排行分析项目商圈中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈档次21345商业氛围14352商务氛围21354辐射范围21354目标消费者消费水平21345综合竞争力98152320根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈档次商业氛围商务氛围辐射范围目标消费者消费水平通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域。青岛商业市场初步调研Page6崂山商务区规划方案青岛证大●大拇指广场崂山区整体规划永新国际广场青岛国际啤酒城利群崂山购物广场丽达广场已有规划或在建项目已开业项目项目所处区域调研及分析大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养青岛商业市场初步调研Page7崂山区商业市场竞争环境分析区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；区域内现有商业规模及档次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主；区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项目同时存在；中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。青岛商业市场初步调研Page8崂山区消费水平分析崂山区基础数据指标2010年1－6月份，崂山区消费市场：汽车与两大超市仍是崂山区消费市场的主力军。上半年崂山区实现社会消费品零售总额40.2亿元，增长19.3%。汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；丽达、乐天玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。2010年1－6月份，崂山区房地产市场：上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅所占比重达53.5％。2007、2008、2009三年崂山区平均年销售房屋面积107.26万平米。2007年至2010年6月，崂山区新增住宅面积约389.39万平米，按平均每户150平米计算，约拥有住宅26000套，按每户3口之家计算，新增高品质人口数量共有约78,000人。青岛商业市场初步调研Page9原有项目定位的可行性分析Page10项目自身状况酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商业（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡总建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡预计2011年年底开业原有项目定位的可行性分析Page11商业具一定规模：约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时相对充足的停车位给消费者到达带来便利。但其内街形式的建筑模式尚需在后期规划中充分考虑其特点，最大程度的发挥其优势，为消费者提供体验式消费环境的同时，提升商场整体的商业氛围。业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。项目自身状况分析原有项目定位的可行性分析Page12商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道－海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。周边环境项目位于海尔路及同安路交叉口的西北角，周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目，其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，我行认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。原有项目定位的可行性分析项目自身潜在辐射能力Page13发挥优势发挥商务中心区的优势，优化硬件条件，力争项目具备中高档商业条件，给中高档定位提供基础条件；充分利用地块开发以及项目自身功能组合优势，通过自身科学而合理的业态布局，争取中高端品牌的进驻；力争给予优越的条件吸引具有领头作用的目标零售商，为项目整体档次打下基础；充分利用目前崂山区商业市场的发展，争取更多具有较高知名度的品牌进驻。规避劣势建筑形式对商业内部动线造成一定影响，店铺之间连通性相对欠缺项目定位评估与建议原有项目定位的可行性分析Page14产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page15考虑到项目工程进度以及业主对于项目功能的综合考虑，同时考虑到目前主力店的洽谈情况，致使青岛大拇指广场项目部分硬件设施已无法改动，因此我行将基于以下前提，进行相关硬件设施建议：项目地上四层及五层电影院位置不能改动；项目地上四层及五层靠近同安路的大型餐饮面积不能改动及调整；我行之前提及的扶梯位置改动，业主表示无法实现。产品设计建议（硬件调整及店铺分割）硬件建议及店铺分割原则我行有关项目硬件设施评估及建议基本遵循以下原则：通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性的回路；店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正，避免异形店铺；店铺面宽尽量不低于8米，进深在10－16左右（除主力店或次主力店外）；店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合。产品设计原则说明Page16A.项目北侧已相对偏僻，如店铺面积再小于通道南侧店铺面积，则会增加日后招商的难度。我行建议：将通道向下移动，增加最北侧店铺面积，南侧店铺也相应缩小。B.该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。C.该区域目前为单侧店铺设计，扶梯两侧店铺数量相对较少，一定程度上影响了消费者的购物欲望，降低了购物机会。我行建议：增加店铺面积，保证扶梯两侧均设有店铺，增加商业氛围。D.该位置西侧店铺进深较深，同时扶梯与通道不在同一水平位置，降低了通道两侧的认知度。我行建议：在消费可满足的情况下，调整店铺进深，以及保证通道两侧均设有店铺以便增加商业氛围。E.该卫生间位置具有一定的展示效果，具较佳的商业价值。我行建议：首层取消此卫生间设计，恢复成零售面积出租。整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的适用；2.通道宽度建议调整为4－4.5米，店铺面积相应调整。ABCEABCEDD需业主配合：确定首层临街具有展示面及可开门面积，以满足后期品牌落位调整及招商时所需产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page17A整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的适用；2.通道宽度建议调整为4－4.5米，店铺面积相应调整。BABA.该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。B.该通道设置较为偏僻，且只有单侧店铺，一定程度上会影响消费者进入通道的机会。我行建议：在现有面积上增加通道，保证通道两侧均有店铺，增加消费者到达项目南侧店铺的机会。产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page18整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的适用；2.通道宽度建议调整为4－4.5米，店铺面积相应调整。ABABA.该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。B.消费者难以到达项目最东侧通道，致使项目最东侧的小面积店铺较易形成死角店铺。我行建议：根据目前项目建筑特点，考虑到商业项目的连通性，3F该区域重新划分通道，且部分位置牺牲一定商业面积，以达到有效引导消费者进入项目最东侧通道及店铺。C.该区域与项目其他商业面积连通性不强，如设置过多小面积店铺，日后招商难度较大。我行建议：该区域重新进行店铺分割，尽量做到通道相对简单，步行距离较短。CC产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page194F&5F我行无进一步调整建议产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page20A.根据项目整体建筑模式，该区域处于下沉广场位置，相当于双首层商业项目的首层，部分面积具有非常优越的展示效果，商业价值相对较高。我行建议：将商业面积重新进行店铺分割，尽量使店铺面积最小化，满足零散店铺的出租要求。AA产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page21客梯/货梯建议货梯：考虑到项目所需货梯的必要需求,特别是餐饮客户对货梯的特殊要求(满足其干湿货分开运送等需求),我行认为需在此项目设计中增加一定数量的货梯。我行最低货梯配置建议：在项目南侧至少保证1组货梯，项