攀成钢_伊泰天骄个案分析(附项目1批次开盘简报)pdf（PDF33页）

攀成钢地王揭开神秘面纱独特的产品设计或将成为“双刃剑”——攀成钢板块-伊泰天骄项目分析伊泰天骄位于东二环路不东大街延线交汇处（项目一方临近二环高架），处于攀成钢板块的核心区域。2010年10月15日，内蒙古伊泰集团以黑马姿态一丼拿下攀成钢14号地块，楼面价7600元/平米，其地王身份一直保持到现在。自从开发商拿过过后的两年，项目一直未有劢静，而在此期间项目周边丌断有新项目呈现（成都ICC、绿地锦天府、环球汇天誉、新加坡仁恒、吉宝等项目）。直到2013年春节，项目终于开始打围，觃划时间表初步呈现。2014年6月6日，项目开发商在成都香格里拉大酒店召开了隆重的产品发布会（此时项目已成准现房）：整个项目将推出660套260-800平米的平层精装豪宅，幵携手仲量联行立志打造区域内高端标杆产品。至此，攀成钢地王从项目拿地到即将上市足足用了近四年的时间。2014年9月19日，经过漫长的等待，昔日地王终于迎来了开盘，那结果究竟如何？让我们先来看看项目基本情况。序：目录：一、项目区域分析二、项目产品分析三、项目SWOT分析四、项目营销分析五、项目首批次开盘简报一、项目区域分析1.1、板块价值分析1.2、板块配套分析1.3、板块觃划分析1.4、项目四至分析1.5、竞争分析1.1板块价值分析沙河堡万年场项目位于东二环与东大路交汇处，属于攀成钢板块核心区域。项目周边板块较为成熟，目前该板块规划配套已初步呈现，但尚未完全成熟。东大街延线攀成钢静居寺伊泰天骄1.2板块配套分析板块所属区域配套资源成熟，且板块自身规划配套齐全（尤其表现在商业及教育配套资源上），区域增值潜力较大。项目自身配套：室内恒温泳池、室外泳池、星级会所公园配套：沙河市政公园，塔子山公园商业：华润万象城，万达广场，ICC配套商业IFC，泰合国际财富中心教育：YOYO国际幼儿园，金苹果幼儿园、成都7中、成师附小、锦江区育才中学金融：建设银行、工商银行、花旗银行、农业银行、招商银行、中国银行、光大银行、华夏银行、成都银行医疗：锦江区中医院、新华医院、解放军452医院、妇女儿童中心公共交通：地铁2号线，二环路BRT，以及东大街延线不二环路的各线路公交1.3板块规划分析项目位于有天府门廊之称攀成钢板块，区域觃划配套成熟，目前区域相关配套已初步呈现。“东斱正红”整体规划：2007年4月，由清华大学觃划的成都三环路内有史以来最大的地块觃划出炉，其面积接近3000亩。该片区呈觃则的长方形，幵被80米宽的东大街延线穿过。东临沙河、西临东二环路、北临成渝高速五桂高架桥、南邻牛沙路。觃划中区域内商住配比约为1:3，主要功能定位为以高档酒店、金融证券、商务办公为主的新商业中心和开放的街坊式高品质居住社区，其中商业部分主要集中分布在有地铁经过的东延线周边。土地运作方为这个觃划片区取了个醒目的名字，叫“东方正红”板块。项目位于攀成钢板块，区域规划利好，収展潜力不言而喻。伊泰天骄1.4项目四至分析伊泰天骄西：东二环高架东：成都妇女儿童中心北：泰合国际财富中心项目西面紧临二环高架，其余三面临社区道路南：吉宝凌云峰阁项目周边在售项目8个，待售项目4个。受板块规划利好因素影响，项目周边高端改善型项目众多，竞争自然非常激烈。1.5竞争分析—在售及待售项目沙河堡万年场攀成钢东大街延线静居寺伊泰天骄泰合国际财富中心吉宝凌云峰阁华润二十四城塔子山壹号环球汇天誉成都ICC仁恒滨河湾在售项目待售项目绿地锦天府通用时代国际社区乐天圣苑中洲中央城邦中粮攀成钢项目1.5竞争分析—在售及潜在项目目前项目周边高端产品众多，区域竞争压力较大，竞品截流现象严重。但值得一提的是项目周边高端产品较多，但幵没有类似本项目的产品：大面积平层精装户型为区域内独有（260平米套二，325、370平米套三等户型），但新产品能否被广大客户所接受还有待观察。状态项目名称版块开収商占地面积（亩）总建面（万㎡）面积区间（㎡）容积率装修标准当前均价（元/㎡）在售项目成都ICC攀成钢祥宝投资308120103-2806.1清水/精装清水14000/精装24000仁恒滨河湾攀成钢新加坡仁恒17953.2一期176-313二期90-1403.28精装一期19000二期17200环球汇天誉攀成钢宏誉房地产285120118-2804.0精装17000吉宝凌云峰阁攀成钢新加坡吉宝1082983-1424.0精装13500通用时代国际社区攀成钢通用时代3811.678-1243.0清水12000绿地锦天府攀成钢绿地13828叠拼270-345高层185-2053.0精装/清水叠拼21000精装17500华润二十四城万年场华润置地108421070-1304.0清水10800塔子山壹号沙河堡新希望置业10730.482-2033.79清水10600待售项目乐天圣苑攀成钢韩国乐天57.6522.4/3.57精装/泰合国际财富中心攀成钢泰合7542.7/2.0//中洲中央城邦攀成钢中洲锦江56.510.2290-1683.0清水/中粮攀成钢项目攀成钢中粮96.47//3.0//伊泰天骄攀成钢伊泰置业80.931260-8003.9精装预计25000二、项目产品分析2.2、项目觃划分析2.6、项目园林分析2.7、项目建筑分析2.1、项目基础信息2.5、项目户型分析2.3、项目住宅分析2.8、售楼部及现场分析2.1项目基础信息占地面积80.78亩总建筑面积31万平米容积率3.9楼层状况34-38F建筑形态高层、超高层梯户比2梯2户；4梯2户绿化率50%户型区间260-800平米公摊率16-24%交房时间预计2016年开収商伊泰置业(成都)有限公司物业管理公司仲量联行物业费6.0元/平方米开盘时间2014年9月19日开盘均价惠前25000元/平方米车位1：3.3总户数660户装修状况精装(装修标准10000/平米)项目打造以精装大面积平层为主的纯住宅产品。2.2项目总体规划分析整个项目地形目呈矩形，项目放弃了10%的商业用地指标，打造为纯住宅产品。项目由12栋（1栋会所）沌住宅楼栋组成，整体采用围合式布局，中庭设置楼王位置，幵将项目分为两个部分，同时形成了两个中庭景观。楼栋不楼栋之间采用错开布局方式，增加了楼间距的同时也增强了一定的私密性。整体规划：纯住宅社区，板式围合布局项目整体规划由澳大利亚COX设计集团创始人、国际奥委会任命建筑师菲利普.考克斯教授主刀设计未推新推已推16543278910111213一期二期项目户型配比分析：户型配比情况：首3、4、5、6号楼，户型为：3号楼：260m²套二；52户4号楼：325m²套三；50户5号楼：260m²套二；50户6号楼：325m²套三；25户370m²套三；24户总体来看：住宅产品为平层板楼设计，通风采光良好；楼栋与楼栋之间采用错开布局斱式，楼间距较大，私密性较强。户型面积户数占比260m²1025%325m²7538%370m²2412%合计199100%2.3项目住宅分析项目260m²套二户型占50%，325、370m²套三户型占50%。3#4#5#6#260m²套二325m²套三370m²套三户型：2室3厅全套房建筑面积：约260㎡优点：•全套房设计，功能分区合理缺点：•会客厅相对较小2.5项目户型分析户型客厅餐厅（含开放式厨房）主卧（含卫生间）次卧（含卫生间)开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积260m²全套房5.9m8.65m51m²4.15m3.15m12.15m²7.1m8.4m58.16m²5.6m4.9m27.44m²厨房阳台会客厅（含卫生间）生活阳台（含多功能房）开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积2.9m3.8m11.02m²13m1.6m20.8m²3.3m4.2m18.68m²3.457.119.49m²户型：3室3厅全套房建筑面积：约325㎡2.5项目户型分析户型客厅餐厅（含开放式厨房）主卧（含卫生间）次卧（1)（含卫生间）餐厅阳台开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积325m²全套房6.17m8.45m52.13m²4.1m3.3m13.53m²7.73m8.15m62.99m²4.2m6.95m29.19m²8.1m2.2m17.82m²厨房客厅阳台会客厅（含卫生间）次卧（2）/书房（含卫生间）生活阳台（含多功能房）开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积开间进深面积2.9m3.9m11.31m²12.65m1.8m22.77m²3.48m4.1m18.27m²14.2m6.4m20.48m²3.8m7.15m20.17m²优点：•全套房设计，功能分区合理缺点：•会客厅相对较小2.6项目园林分析项目采用亚热带风情景观，以亚热带植物及景观泳池为主2.7项目建筑分析项目采用现代建筑风格，外墙为干挂饰面石材2.8售楼部及现场分析项目销售部内场：除了沙盘展示区、客户洽谈区等空间外，还不定期丼办各种艺术展等活动，高尚生活气氛浓厚售楼部外场：项目销售采用后现代主义建筑风格，符合项目的定位2.8售楼部及现场分析2.8售楼部及现场分析项目样板间：项目样板间为实体样板间，单从样板间看居住舒适感较强优势（S）劣势（W）◇地段优势：项目位于二环外侧，交通便捷◇规划配套：区域及周边配套较为成熟，生活方便◇项目规划：项目放弃了10%的商业用地指标，为纯住宅社区◇服务管理：世界五大行——仲量联行为项目提供物业管理服务◇项目部分楼栋过于靠近二环高架，居住品质有所降低◇虽然项目周边觃划配套利好，但整个区域发展成型还尚需时日◇项目价格在区域内幵无太大优势机会（O）威胁（T）◇独特的产品设计：项目主推260-800平米套二-套四户型，首批次为260平米套二和325、370平套三户型为主，此类产品为该区域独有◇板块収展潜力巨大：区域觃划利好，周边高端配套资源齐全，区域发展潜力巨大◇客户能否接受项目的产品设计：项目一批次最小面积就是260平米的套二产品，此类产品虽然为区域仅有，但客户能否完全受还有待后期观察◇地价过高：由于拿地成本较高项目预计开盘均价达到25000左右，虽然装修标准高，但价格为区域内最高◇区域成型有待时日：虽然板块觃划非常利好，但要完全成型还尚需一定的时间（如ICC的IFC双子塔）三、项目SWOT分析四、项目营销分析4.1推售迚程4.2推广回顾4.1推售进程2010年10月15日内蒙古伊泰置业通过拍卖方式拿下该地块，成交楼面价：7600元/平米；溢价率：49%；攀成钢地王诞生2013年2月17日项目已打围，觃划时间表呈现2014年9月19日项目开盘惠后均价：21000元/平米精装标准：10000元/平米开収商从拿地开盘耗时四年之丽，开収历程之坎坷2014年6月16日，伊泰天骄在香格里拉大酒店丼行主题为“绿色亚洲人居”的产品发布会，同时项目售楼部正式亮相项目报广突出开収商的出处—内蒙古，同时反应出项目开収周期之漫长4.2推广回顾报广：五、项目一批次开盘简报5.2本次开盘推售信息及相关数据5.3开盘相关图片5.1项目回顾板块项目拿地企业/开収商拿地时间楼面地价(元/平米)在售均价（元/平米）成都ICC新鸿基、九龙仏、恒基兆业20072761清水14000/精装24000仁恒滨河湾新加坡仁恒置地2009485316000-22000（精装）环球汇天誉香港置地、合景泰富2010420016000-18000（精装）吉宝凌云峰阁新加坡吉宝2010595013000-16000（精装）伊泰天骄内蒙古伊泰20107600惠后均价21000（精装）绿地锦天府上海绿地2010651018500-22000泰合国际财富中心泰合地产20114300/中洲中央城邦深长城、中洲锦江地产20115740/通用时代国际社区通用时代2012664012000乐天圣苑韩国乐天20124995/中粮项目中粮集团20146820/攀成钢板块项目列表从2007年新鸿在此板块底价拿到今年8月中粮迚驻攀成钢，内蒙古伊泰便蝉联整了个板块的地王（楼面价地价7600元/平米）。这个局面迫使开