新乡乔榭村项目前期报告提报

“新乡乔榭村项目发展定位报告”郑州××地产顾问机构商业秘密声明本文内包含的资料属于郑州的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对郑州作提报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果有幸和贵方合作，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。第一部分：市场环境第二部分：项目定位第三部分：规划建议第四部分：营销战略报告构架PART-1分析市场，寻找项目的定位方向微观层面项目属性宏观层面城市概括宏观经济市场环境城市规划SWOT分析政策咨询楼市分析新乡市位于河南省北部，北依太行、南临黄河，是豫北的经济和交通中心，重要的制造业和农产品生产基地，综合实力位居全国百强城市84位。现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、小店工业区。总面积8169平方公里，总人口550万；其中市区规划面积625平方公里，人口90万。1宏观层面城市概况关键词：豫北经济交通中心、制造业和农产品基地。1宏观层面宏观经济关键词：新乡市GDP已连续5年突破千亿大关，且保持快速增长，新乡市房地产投资高位运行，也对开发水准提出了要求。2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量位居全省第5位。2012年，25个城中村改造项目完成征收拆迁108万平方米，开工66万平方米、竣工52万平方米。1宏观层面开发投资关键词：2012年，房地产开发完成投资173亿元，增长10.7%。相比2010年，增长近60亿，增长30%以上。1宏观层面人均收入关键词：2012年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到20159元和8647元，分别增长12.1%和14.8%。1宏观层面城市规划关键词：城市向东扩、向南移，建设行政新区。城市规划：新乡市提出着力打造新—郑产业发展轴，“南移东扩”发展大势已定，本案处于城市发展的热点区域，区位优势突出，多元化的功能定位必将引导项目由区域中心向城市中心的方向发展。1宏观层面政策咨询国五条出炉，成为多地房价不降反升的温和调剂。国五条温和落地，调控成“一纸空文”。1宏观层面政策咨询品牌开发商提前进入一、二线城市拿地，工作重心转向扩充土地储备。2、品牌开发商加速一二线城市拿地2013年4月份，一线城市土地出让金同比上涨208%4月份，由于受到楼市新“国五条”及各地政策细则的影响，整个房地产市场受到很大冲击。北京、上海等地新房及二手房成交量明显下滑，购房者观望情绪渐渐浓厚。然而，与住宅市场不同的是，各地土地市场呈现出另一番景象。2013年4月306个城市土地交易2153宗，土地出让金额1343亿元，与去年同期相比上涨11.1%。其中，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，4月交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，比去年同期上涨208%，环比3月上涨67%。----政策来源：中国行业研究网1宏观层面政策咨询中原经济区成为新的国家战略增长极，保持经济稳步增长。3、国务院批复中原经济区规划国务院就于11月17日以国函【2012】194号正式批复了《规划》，同意规划建设郑州航空港经济综合实验区，中原经济区涵盖5省30市3县（区），“两不三新”，三化协调科学发展成为贯穿《规划》的主线。规划》进一步明确了中原经济区的“五大战略定位”：国家重要的粮食生产和现代农业基地、全国三化协调发展示范区、全国重要的经济增长板块、全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽、华夏历史文明传承创新区。在内容上，进一步强化了具体支撑，明确了重大抓手，使战略定位的实现途径更加具体。----政策来源：新浪网用途区县合计宗地类型商服用地工矿厂储用地住宅用地新增用地存量用地小计廉(公）租房用地经济适用房用地棚改房用地城中村改造用地商品房用地合计563.0586412.118150.9445.593142.004278.49814.1885.1140.6592184.08134.459卫滨区61.183657.38613.797510.37142.74248.06933.79754.2718红旗区177.0088131.89745.11121.770042.7424143.8766.78002.6000105.66028.836牧野区158.9431114.85344.090033.451314.281648.18745.01335.1133.96674.0974凤泉区115.524884.790330.734538.836171.95571.60820.295070.0525高新区23.190923.190915.21006.40990.78675.6232工业园区27.207427.2074新乡市二〇一二年度国有建设用地供应计划表单位：公顷2宏观层面土地市场2012年度，新乡国有建设用地供应计划总量为563.06公顷，其中新增建设用地412.12公顷，存量建设用地150.94公顷。2012，红旗区城中村改造占据开发主流。3宏观层面楼市市场新乡楼市划分为老城中心板块、城东新区板块、东南高新区板块。根据地缘特点，也可划分为中心城板块、北区板块、南区板块、东区板块。楼盘动态分析—中心区价格：4号楼5100元/㎡，5号楼4700元/㎡，6号楼6500元/㎡，按揭付款99折，一次性付款97折.在售户型：目前在售二期，房源不多，4#,6#两栋，4#32层一单元两梯四户，中户90平两房，端户120-130平三房；6#33层三单元，1单元两梯三户，户型全为140平三房，2单元两梯两户，户型全为220平四室两厅三卫，3单元两梯两户，户型全为280平五房。三期12月8号开始排号，5#，40-90平的小户型商铺在售，剩余10几套，两层，256-320平，20000元/平销售状况：二期进入尾盘销售，剩余房源不多，都是大面积户型，三期目前在售：33层，44㎡-275㎡,营销推广：4月份推出特价房.狼族点评：目前住宅一期已经销售完毕，底层商业年前开始销售。二期2012年8月25日开始销售，推出房源360套，开盘当天去化将近60%，目前二期基本售完，三期在售，翡翠城虽然整体定价较高，但凭借其优秀的内在品质和外在资源，仍取得了不错的交易量。翡翠城5#楼盘动态分析—中心区价格：均价4900--5000元/平；房展会期间总房款减5000元*97折户型面积：5期4-7#4栋，均为32层高层，4、6#两栋中户101平两房，西端户160平四房，东端户130平三房；5、7#两栋两梯四户，中户88平两房，端户120-130平三房。销售状况：5期1批4#-7#4栋，共推出900余套房源，现在去化82%左右，剩余房源110套左右，现在主力面积是84平两房，113平三房、160平四房。营销推广：绿色4月，3.8万超低首付，轻松融入王府圈层。狼族观点：目前项目已经进行到第五期，本次推出的房源满足各个层次客户的需求，加上地理位置的优势和可享受前期已经开发完善的配套资源，从而赢得市场。星海假日王府区域总结1、中心区为新乡老城区，市政配套齐全，交通便利，生活配套丰富，教育配套完善；2、区域楼盘定位均在中高端层面，整体品质和口碑在当地都很不错；3、价格较其他区域偏高点，均价都在4500以上，尤其是翡翠城，引领整个新乡市的房价；4、本月中心区域楼盘除翡翠城已推出新的房源外，其余均在其已推售产品的清尾阶段。优惠活动方面，塞纳春天优惠幅度较大，整体优惠将近8%，但受整体市场影响，房源去化速度依旧较慢。楼盘动态分析—北区价格：3600元/平米，全款优惠5%，按揭优惠2%。在售户型：1期3批1#26层两单元，两梯七户，户型面积为40平一房，68，70，85，89平两房，124，128平三房；10#三个单元，2梯4户，110平的三房。销售阶段：9月份开盘，目前主推1#，剩余10几套和10#楼，剩余约20套。营销推广：无狼族观点：万和城定位于中档大众精品楼盘，是北区具有代表性的区域性大盘。成功原因主要在于户型设计和面积控制充分考虑到区域目标客户的消费特点，在户型设计保证空间舒适度的前提下最大限度降低购房成本，从而赢得了市场。万和城楼盘动态分析—北区价格：均价4000元/平，按揭总房款减1万基础上再99折，一次性总房款减1万基础上再98折。在售户型：一期推出5#，8#，9#，11#四栋，22-27层，5#，9#11#两梯四户。中户88-95平两房一卫。端户110平三房两厅一卫—130平三房两厅两卫。8#两梯三户，中户110平三房两厅一位，西户130平三房两厅两卫，东户170平四房两厅两卫。销售阶段：一期推出4栋楼，一批为5#，11#两栋，3月份排号，4月29日开盘，目前去化85%，二批推出8#，9#两栋，8#为楼王，6月22日开盘。推出房源250套左右，去化85%左右。现主推8#楼。现8#楼剩余少量房源，面积120平米、170平米。3#现在排号阶段，预计6月份开盘。营销推广：3#排号，交1万抵2万。狼族观点：未来城是亿通进入新乡首个项目，临靠北干道，定位于中高档精品楼盘，以3.5万平生态园林，新风，直饮水，无线系统打造新型科技社区。因目前北区项目较少，又主要面向周边改善型客户，较无竞争压力。因8#为楼王，所以价位上较高，现在房源较少，加推3#，目前排号，预计价位比8#要低。未来城8#楼盘动态分析—北区价格：楼王优惠后均价5000元/平，其他均价4800--4900元/平。在售户型：总共规划12栋高层，一期一批推出1#，2#，3#3栋高层，都为两梯四户，1#17层，中户81，84平两室两厅一卫，端户114，120平2+1室两厅两卫；2#30层，中户89，91平2+1室一厅两卫，端户95-100平2+1室一厅两卫。3#33层，中户101平2+1室两厅两卫，端户114，120平2+1室两厅两卫。销售阶段：一期推出5栋楼，目前为一期一批总共推出3栋，全部为两梯四户，总共320套，1#已售完，2#、3#在售，其中1#没有房源，2#有120平少量房源（10层、18层、31层），3#楼为80-90平小面积房源居多。营销推广：一次性98折，按揭99折，预计下周开盘，排号10000抵30000狼族观点：剑桥城地处学院路师大附中旁，内部2万平中央花园，1比1地下停车位，外部五分钟路程直达牧野湖，地处老城区，生活和市政配套都十分完善，又有较高的绿化率，虽然剑桥城价位在此区域偏高，但因其地理位置和自身的品质因素，依旧取得了不错的业绩。剑桥城区域总结1、北区作为新乡老城区，因不在政府主要规划发展方向之列，因此发展较为缓慢；2、本区域楼盘较少，目前入市有万和城、未来城、剑桥城和公园道1号，都是面向区域周边改善型居民，竞争压力小；3、北区整体价格较其他区域偏低，均价在4000左右，只有个别有特殊资源优势的楼盘价格偏高，像剑桥城，均价在4800左右；4、除剑桥城这月去化较快外，其余楼盘去化速度较慢，近期未推出新房源。楼盘动态分析—东区价格：4700元/平，优惠后均价4500元/平米。在售户型:临街多单元为两梯四户，内部独单元为两梯三户；两房82平，三房一卫90、114平，三房两卫115、125、136、140平。销售阶段：一期1、2、3、5、6#在售，共1200套，剩余房源主要为中间户和大户型高楼层，7#楼王热推中。营销推广:1、2、3、5、6#房展会期间100平以下总房款－15888元,100平以上-18888元，推个别特价房。7#房展会期间一次性97折，按揭99折。4月21日举行了马克杯DIY活动。工程进度：一期西侧地库已建成，等待回填土层做绿化，2013年底交房。狼族观点：该项目的四公园、私属商业街、会所幼儿园等设计理念市场反应都比较好；户型面积表现为市场主流消费特点，面向中产阶级人群，这与万科的产品线类似；一期大环境已基本成型，马上进入绿化阶段，准现房。建业壹号城邦楼盘动态分析—东区价格：