易居_沈阳三一新天地项目产品规划建议最终_85PPT

三一·新天地项目产品规划建议目录一、项目概况二、房地产市场研究三、市场畅销产品四、产品规划建议五、项目规划调整方案六、新规划方案经营测算一、项目概况项目基本指标及规划限制条件•项目位置：沈阳市铁西区洪湖二街23号•一期占地面积：4.32万平方米•建筑面积：____万平方米•容积率：____•地块形状：不规则的矩形项目基本指标用地现状：形状不规则，内部平整；两边为市政道路，另二边邻老社区和项目二期用地西北至洪湖二街地块内部东南：东南目前为废弃的厂区，规划中的项目二期。内部：地块现状大部分为平整的荒地，内部有几个大坑。西北：洪湖二街以北为中国海外贸易公司。西南至燕塞湖街东北至洪湖小区西南：燕塞湖街以西为盛发集团办工厂区。东北：为洪湖小区，为回迁房。东南至规划中二期项目区位项目处于沈阳经济技术开发区。项目紧邻沈阳二环线。区域内以原居民为主，随着城市发展外扩，目前以成为沈阳热点开发区域之一。随着区域环境的建设，地铁一号线的开通，必将推进该区域的地产市场发展。项目发展潜力铁百商圈新城商圈三一新天地本项目正处于铁百商圈与新城商圈交汇处，随着铁西铁百商圈的不断扩大完善，以及新城商圈的形成。再加上地铁的开通、配套的逐渐完善，本项目具有强大的发展潜力。项目SWOT分析SWOTOpportunity（机会）沈阳市场刚性需求仍是主要购买力，如市场回暖同样为项目的发展提供机会；09年地铁一号线的开通，缩短了项目与城市中心的距离，拓宽项目客户群，为项目销售提供机会；如项目能抓住客户需求，因地制宜的进行产品设计，也是项目发展的一个机会。Strength（优势）项目紧临主要交通干道（沈辽路、沈新路），交通畅达性较高；三一集团实体品牌支撑，为项目发展提供良好保障；产品种类众多，80万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活；项目自身配套齐全。Weakness（劣势）虽然道路通常，但公交线路较少，为项目销售及客户出入带来不便；项目开发由内而外进行，内部地块受位置影响，不利于整体项目的包装宣传，市场接受度将受一定影响。Threat（威胁）区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销带来威胁；整体房地产市场低迷，为项目整体发展带来影响。项目本体条件小结交通条件区位认知配套资源沈阳经济开发区。重点开发区域。本地块周边众多大型企业交通路况较好，临沈辽、沈新。众多公交线路，以及09年开通的地铁一号线。周边目前配套较少。距二环内配套需要5分钟车程到达。二、房地产市场研究市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•项目区域房地产市场研究。•针对性市场调查研究。•业内专家访谈评论根据项目本体特征确定市场研究的范围08沈阳房地产市场总结08年沈阳商品均价在7月后出现下滑，但依然高于07年价格，价格整体水平已经出现明显波动，但是仍比较稳定。不过，由于目前购房者对于房价下调有比较强烈的预期，开发商若不对房价做出适当调整，成交量低靡的现状恐难在短时间内得到改善。2007.11-2008.11沈阳商品房交易均价走势34003500360037003800390007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.108.11单位：元/平方米08年沈阳商品房供大于求，在国际金融危机日益严峻、国内经济出现下滑风险的大背景下，沈阳房地产市场阶段性调整的趋势已经确立，开发商更多的是期盼政策面能够有有力的救市政策出台，沈阳整个市场观望气氛浓重，推盘节奏明显放缓。08沈阳房地产市场总结08年房地产市场的特征总结1、住宅：住宅购房者的观望情绪在9月逐渐消散；但随之金融危机爆发，观望情绪再次浓厚。成交下滑。2、商业：在金融危机前，由于住宅的观望情绪浓厚，使得办公与商网的投资、保值价值得以显现，办公与商网成交面积的增加；但在金融危机爆发后，此项数据也明显下滑。3、别墅：在碧桂园的拉动下，08年别墅成交面积创历史新高。4、政策：国家及地方政府在10月后，连续出台一系列“救市”政策。5、开发商：开发商也在观望市场，纷纷少推频推试验市场，同时，等待国家政策的导向指引。6、房价：从04年起的房价逐年高涨趋势结束，就目前进入调整期。7、土地：一改往年拿地的热潮局面，从10月起，开发商拿地量剧减。也有较少开发商逆势拿地。08沈阳房地产市场总结易居观点：11月开始的“中央救市”使战局发生了微妙的变化，购房人和开发商的心理状态都发生了转变，虽然市场还没有出现明显的反应，这也是因为中国人传统的“过年”观念导致，而年后，争夺阵地的大小战役还是不可避免，围绕着价格、购买力和住房保障的问题将重新拷问市场。1、国务院总理温家宝10.17日主持召开国务院常务会议，针对房地产行业，会议强调，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房2、财政部紧急发布“十点措施”旨在维护房地产市场的稳定；3、降低基准利率及首次购房者且90平以下者的首付款；4、政府补贴；5、降低契税；6、行业向更稳定方向发展：08年后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。按照规划提出的工作目标，3年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决的住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题基本得到解决。大规模的保障房建设可以拉动经济发展，这对于原来依赖房地产发展的下游产业是一个福音；解决了低收入人群的住房问题，使得前几年房地产业的恶意炒房行为得以抑制，至少在避免了起伏不定的房价对普通市民的伤害；再有就是为楼市提供了“基础配置”，这是稳定行业发展的基本要素.09沈阳房地产市场预见市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•项目区域房地产市场研究。•针对性市场调查研究。•业内专家访谈评论根据项目本体特征确定市场研究的范围区域房地产开发分布情况1、周边竞品区域界定迎宾花园海逸诗阁城建雅居金厦燕翔苑天一名筑本案金奥1、2期金奥3期天空之城鹏程上漾园宏发长岛一期宏发世界1期宏发3期三千院宏发世界2期富海云天新城惠泽园瑞士风情小镇二期B金盛花园瑞士风情二期北区瑞士风情二期A瑞士风情一期漾日华庭沈新园世代龙城二环二环三环枫和美苑楼盘名称总量套数总量面积约㎡现推套数销售均价（元）2008年总销套数2008年推售库存合计高层多层合计高层多层高层多层合计高层多层套数比例套数比例套数比例套数比例龙泽湾78651065%27635%7233032821611240004400602847%3253%268太湖丽景112299088%13212%6501058649096333739001205546%6554%466宏发三千院4200248459%171641%35000042002484171636004500（洋)2520102040%150060%1680宏发长岛22102210100%/0%15000020002000/4300/4900（精）/13001300100%/0%700三隆春天花园623623100%/0%49492623623/3450/232232100%/0%391海逸诗阁二期260078030%182070%200000160054010603560（小高）3660140043031%97069%200恒大绿洲（08封顶）25702570100%/0%24500013421342/3200/3800精（起）/852852100%/0%490银河城（08动工）21952195100%/0%195000416416/3150（起）/145145100%/0%271风和美苑一期43828264%15636%39420未开盘37004100未开盘/合计167441264441001366252110958111298466294062256744662008年三一新天地竞品销售及库存量统计表楼盘名称整个项目栋数产品类型户型面积区间2009年总量套数总推面积约㎡合计高层多层高层多层高层面积㎡多层面积㎡合计高层多层套数比例套数比例龙泽湾1881015层6层72—100103—10872648266%24434%66543太湖丽景96318层、11层6层38—7161—128100293593%677%57858宏发三千院5694735层5/6层35—6890—1301680146487%21613%140000宏发长岛1212/35层/51—145/910910100%/0%61500春天花园33/27层/43—116/391391100%/0%30685海逸诗阁二期52193311层5/6层35—7062—135120035029%85071%92000恒大绿洲（08封顶）1616/18层、11层/78—290/17181718100%/0%164150银河城（08动工）1717/18、26、30、31层/86—136/20502050100%/0%181350风和美苑一期84411、18层6层70—9080—10543828264%15636%41000合计10115858285%153315%8350862009年各竞品楼盘推量情况统计表从上表可以清晰看出，本项目区域内2009年住宅将有83.5万平方米供应量，可以预见，项目销售将承受较大的竞争压力。区域09年房地产供应情况楼盘名称推出时间栋数套数总推面积约㎡合计高层多层多层高层合计龙泽湾2009.41881024448272666543太湖丽景2009.696367935100257858三千院2009.45694721614641680140000海逸诗阁二期09年521933850350120092000风和美苑一期2009.484415628243841000合计1533858210115397401区域竞争中，最主要的重点竞争项目09年供应量为39.7万平方米。竞争压力非常严峻。区域09年房地产供应房型面积情况楼盘名称推出时间产品类型面积区间套数高层多层高层面积㎡多层面积㎡合计高层多层龙泽湾2009.415层6层72—100103—108726482244太湖丽景2009.618层、11层6层38—7161—128100293567三千院2009.435层5/6层35—6890—13016801464216宏发长岛2009.135层/51—145/910910/春天花园2009.127层/43—116/391391/海逸诗阁二期09年115/6层35—7062—1351200350850恒大绿洲（08封顶）09年18层、11层/78—290/17181718/银河城（08动工）09年18、26、30、31层/86—136/20502050/风和美苑一期2009.411、18层6层70—9080—105438282156合计1011585821533从上表可以看出，本项目直接竞争对手09年供应房源的房型面积为60-90平方米。因此，在这么强大的竞争环境下，同等面积上的户型创新显得尤为重要。区域市场总结•受大市场萎靡影响及自身区域位置等限制，区域板块销售也呈现低迷趋势。•部分开发商资金链断裂，楼盘开始大幅降价，快速回笼资金（最低可打到7折，折后均价2700元），以度过今年的房地产冬天。•经过了解，此板块产品主要去化以张士开发区、于洪新城区域客户为主。此区域客户群体整体收入较低，基本以各大企业的职员为主，且80后的年轻占多数，收入有限（总价和首付需要得到这部分消费人群的认可）。•所以在产品设计方面投其所好，既考虑到功能实用性，又不乏幻彩多变及项目品质体现是项目的以良好发展所要考虑的关键问题。市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•项目区域房地产市场研究。•针对性市场调查研究。•业内专家访谈评论根据项目本体特征确定市场研究的范围我们针对沈阳铁西区：西站、家乐福、铁西百货、盛发水果批发市场、金奥住宅区、三一重装六个地点进行近300份问卷调查。得出以下结果；36-55岁24%25岁以下15%30-35岁28%25-30岁31%56岁以