景枫智慧产业园项目汇报1201

南京江宁区景枫智慧产业园区规划设计概念规划阶段2011.12.01规划背景项目定位地块价值分析案例研究规划概念方案产品类型分析规划愿景规划背景UnderstandingtheThePlanningContextHALFANHOUR----交通网线发达，融入城市半小时生活圈南京国电南思电气公司华瑞工业园北方夜视技术公司创能科技众华通电子东部精机金智科技园中航南京机电液压工程研究中国家电网福特国家电网53467671基地及周边环境2进入基地基地入口分析转弯进入基地基地沿街面项目定位Projectpositioning区域发展背景潜在客户：南京江宁区引进西门子电站自动化、住友金属、联邦快递、采埃孚、爱默生、汽车研发中心、塔塔等世界500强项目11个。引进外资项目94个，其中工业项目78个、服务业项目13个，汽车及IT项目39个2011.江宁经济开发区世界500强企业入驻名单将来会怎样？2050.江宁经济开发区更多的企业入驻？与世界五百强相关的配套服务企业将选择什么样的园区？更新的技术信息科技注入？向不同的业态转型？开发成熟后的江宁将成为南京又一繁华城区？现状周边园区情况华瑞工业园66667㎡功能组成：办公，生产45000㎡：宿舍12000㎡：配套9600㎡：金智科技园43000㎡（一期）功能组成：办公，生产30000㎡：宿舍5000㎡：配套1000㎡：南京国电南思电气公司华瑞工业园北方夜视技术公司创能科技众华通电子东部精机金智科技园中航南京机电液压工程研究中国家电网中航研究中心90015㎡（一期）功能组成：办公，生产54000㎡：宿舍5000㎡：配套1800㎡：本项目与上述园区有所区别的是：本项目不提供厂房总结：周边企业用地性质：工业用地形式：以生产研发为主型园区配套：自给自足（基础配置,对内服务为主）建筑形式：低层或多层厂房和办公为主现状周边园区情况客户需求:1.大量外资企业引入，需要足够标准化办公场地和便捷的相关配套,并提出更高要求2.不同产业类型的公司规模大小不同，所需办公类型多样：可以提供灵活的业态置换。3.在周边园区均有自身相关配套的情况下，本项目内部商务生活配套也应是自给自足，并能形成一定辐射范围的。4.优质的园区应该配置优质的景观，成为生态自然的流连场所。在此基础上的产品应该是不断升值的。基地周边企业名单长安福特，马自达研发中心占地4000亩员工约1000人西门子电站自动化员工约500联邦快递南京分公司占地2340平方米员工约1000人南京艾默生员工约1000人南京住友金属员工约100......上述公司或或者其配套服务公司都有可能潜在客户类型分析：未来将有26000人入驻本园区！案例考察研究硅谷.美国2019/9/6满足高新科技信息产业需求优越的自然景观资源多样化融合高端园区带动周边地块价值浦东软件园(祖冲之园）.中国完善配套的高科技产业园区张江高科技园区不可或缺的特色园区提升了周边区域的价值案例研究客户类型国家软件产业基地和国家软件出口基地芯片设计、信息安全、软件出口、系统集成,金融、网络服务、电信、医药软件等案例研究(多层)总部办公(低层)总部办公(高层)普通办公(高层)酒店(高层)住宅餐饮指标：建筑面积：447730平方米占地面积：463000平方米容积率：0.82建筑密度：22.2%绿地率：64.4%24产品类型(低层)总部办公(多层)总部办公(高层)标准办公(低层)总部办公优点：·环境好，低密度·尺度宜人·建筑风格现代缺点：·餐饮少，配套设施不完善·建筑形式过于多样化，园区整体感不强创智天地创智中心广场—多层智能化办公楼及具备各种商业服务设施。创智坊——住宅以及SOHO办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。建筑面积：100万平方米占地面积：83万平方米容积率：1.2江湾体育公园——以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所。创智科技园——IT等高科技产业研发。总图布局模式：创智天地客户包括各种规模企业，并形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。创智天地是一个居住与工作相融合的新型空间，不同功能区各具风情，为知识工作者提供一种全新的生活方式经营模式软件信息服务业（59%）创意设计服务业（25%）科技金融服务业（10%）其他产业（6%）59%25%10%6%截至2011年9月底，创智天地企业入驻280多家，90%以上都是科技型知识型企业主要客户细节2：精心设计的中心庭院是一个半开放的休闲空间，起伏转折的地形设计,错落有致的园艺植物产品特色2：产品将全新的生活方式寓于建筑细节中，做到建筑与生活遥相呼应细节1：特色ＳＯＨＯ型公寓式办公建筑底楼多设置一些露天咖啡吧和茶座；产品特色1：创智天地在城市中心走低密度生态路线，在产品上通过建筑线条、符号、色彩等细节营造创意空间特色与优势创智天地广场———绿色环保设计理念与智能化办公创智天地广场指标基地面积：67000平方米，项目面积：162886平方米，建筑高度：20米，层数：4F创智天地广场———下层广场形成的交流空间创智天地广场建筑相对围合，首层建筑边界后退，形成内部尺度怡人的下层庭院。配套商业结合下层庭院周围布置，为办公提供休憩与交流的空间。32无锡太湖国际科技园（I－park）总图布局及指标一期二期三期经济指标（以二期为例）：用地总面积：22.4ha建筑总面积：336551m2办公：245994m2公寓：52388m2旅馆：166616m2商业：21073m2容积率：1.54绿化率：38%产品类型办公公寓商业酒店客户类型入驻客户以大中型公司为主，二期招商时控制入驻公司规模，要求千人以上。园区特色分析一、分期建设，容积率渐增，规避风险一期强调生态园区，容积率较低，0.8左右二期考虑市场需求，调整策略，提高容积率至1.6左右三期建设量进一步增长，预计将总容积率提升至2.5.园区特色分析二、人工造景以人工水景作为园区内主要景观节点，注重绿化造景，营造生态园区。37园区特色分析三、庭院空间建筑之间围合数个院落以及下沉广场，使得建筑之间空间多样且富有趣味。提供十分良好的办公环境园区特色分析四、下沉庭院及商业每个办公组团中都有一个下沉庭院，用做活动场地或者商业。使空间具有一定私密性，并提升了地下一层的价值。经验一、建筑平面形式方正规则平面备受青睐经验一、建筑平面形式异型的平面往往无人问津二、景观利用（调研项目现状）园区部分区域对湖景的利用略有不足，车道在建筑与湖面之间，打断了建筑与湖的联系。水面车道建筑水面车道经验二、景观利用（本案有利条件）水面车道建筑在我们的方案中，车道在外侧，不影响建筑与水面的交流。经验功能业态关于办公—1000平方米标准层，5000－6000平方米单体问题：过于单一的建筑体量及标准层面积，难以满足不同客户对于面积规模的需求；解决策略：后期开发中将增大标准层面积及单体面积总量；关于公寓问题：30%员工住在园区内及附近青年公寓；解决策略：办公区公寓面积不足，另建特定青年公社；关于商业问题：两层沿街商业的不成功及地下商业尚未形成气候；解决策略：小商业及配套中低端餐饮移至地下部分，提高沿街配套商业品质，将建设配套超市等；关于娱乐等问题：现仅有KTV一项娱乐设施，远不能满足员工需求解决策略：后期开发将增加健身娱乐等场所面积注：*建议专门设立综合服务中心，以方便企业入驻手续办理等；经验无锡项目之二——K-park多层办公酒店式公寓商业公寓高层办公孵化中心总办公面积：26500㎡商业面积：10088㎡酒店式公寓，公寓面积：69000㎡孵化中心：10900㎡总建筑面积：116490㎡用地面积：44800㎡建筑密度：40%容积率：2.6无锡项目之二——K-park客户类型获批：无锡（国家）数字电影产业园中国服务外包示范区（太湖保护区）国家动画产业基地无锡（国家）工业设计园南区江南大学国家大学科技园C区江苏基础软件产业园文化创意和高科技产业研发孵化区江苏省首批现代服务业发展集聚区江苏省大学生创业示范基地定位：发展软件及服务外包、影视动漫、微纳传感、创意设计、高端研发、教育培训、总部经济等产业为主的高新技术产业研发孵化区。无锡项目之二——K-park产品类型多层独栋办公孵化中心商业配套高层办公高层酒店高层公寓办公办公公寓酒店公寓孵化中心无锡项目之二——K-park园区特色1.C型商业呈带状串联起各功能区块2.形成的围合广场，易聚集人气3.商业与个功能区块间有景观过渡带商业布局无锡项目之二——K-park空间特色一围合内院庭院与下沉广场无锡项目之二——K-park空间特色二无锡项目之二——K-park空间特色三建筑之间的连接园区办公主体通过各种方式连接成主体，整体性较强，同时增加了空间趣味共性共性与个性浦东软件园无锡K-park创智天地无锡I-park个性区位特殊(位于五角场商圈)产品类型多样，建筑形态多样，空间丰富规模大,建筑组团整体感强，空间有层次，配套不够；规模小，建筑形态错落有致，空间层次多，对内配套较完善规模大，建筑形式过于多样，整体感较差，配套较少与本项目相似程度%50%80%70%20%容量：1.低密度，低容积率用地:2.均为科研文化用地功能：3.办公为主，配套为酒店，公寓，餐饮，娱乐等4.商业配套规模较小，形态单一，不能辐射周边建筑形态5.建筑风格现代简洁6.建筑形体规整，单体平面方正，经济高效7.公寓及酒店建筑立面公建化8.合理利用水景，成之为园区视觉及交流中心，园区环境宜人“兼收并蓄扬长避短”规划愿景ThefutureoftheThePlanning项目定位：打造一个以“创新、创意、创业”为宗旨，高新技术产业为导向的绿色生态示范园区。concerns各群体关注点建筑形象-地标示范标准化办公空间充满活力的园区环境独特的使用体验价值不断攀升政府客户业主CITYLEADER&SHOW城市“领秀”科技生态园区“领”：引领高品质新办公模式模块化单元化可灵活组合“秀”：体验科技高科技产品的秀场“科技”：突出企业类型、明确园区对象高科技企业的聚集地，交流的平台“生态”：绿色的、健康的、环保建筑本身的智能与绿色技术，与自然的有机结合的、创意的项目愿景模块化单元化可灵活组合与变换模块的构想无序的单元规整的单元很多可能的单元模块化的灵活性空间组合平面组合高科技企业的聚集地，交流的平台高科技产品的秀场生态节能技术Solaraccess,windpower,highinsulation,recycledbuildingmaterials,photovoltaicsinroofing.CreateEnergyEfficiency主动式节能技术被动式节能技术被动式节能技术景观优化的绿色园区自然交往的融合园区多样化并存的活力园区DIVERSITY地块价值分析Landvalueanalyze客观条件客观条件基地用地出于市政及其他用途客观条件客观条件用地有诸多劣势，但另一方面有挑战性。客观条件基地的基本尺度展示园区形象的窗口客观条件基地被绿地包围中间有自然河道景观资源丰富客观条件Modelstudy$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$地块价值分析以建设一期配套裙房一期二期三期塔楼分期可能性分析产品类型分析Analyzethetypesofproducts规划布局意向不同产品类型：标准办公写字楼总部办公LOFT人才公寓酒店商业综合服务中心酒店式公寓会议中心Modelstudy总部办公模式：双拼各层面积：500sqm层数：11层总面积：11000sqm创意LOFT模式：单栋各层面积：1000sqm层数：13层总面积：26000sqm标准办公模式：单栋各层面积：1000sqm层数：15层总面积：15000sqm人才公寓模式：单栋各层面积：576sqm层数：33层总面积：19000sqm商务酒店模式：单栋各层面积：500sqm层数：10层总面积：1000sqm产品类型意向案例考察建议增加综合服务中心（为企业提供一站式服务）建议增加员工公寓面积（考虑30%员工的入住率）建议增加会展中心（产品展示，产品发布，企业活动等大空间）建议增加休闲娱