最新深圳华强北项目可行性研究0981147511834

初步可行性研究|1目录1、重新认识华强北2、项目概况3、项目界定4、项目定位和规划方案5、项目经济测算和评价6、分析结论7、规划方案二8、待讨论疑点初步可行性研究|2一、现状：华强北商圈是深圳的市级综合性商业街区、全国电子第一街。Ø华强北商业区占地面积145万平方米，建筑总面积450万平方米，以下是商业街区建筑功能构成：34.1%78.1%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%面积销售额电子市场面积与销售额比重其他电子市场34.1%78.1%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%面积销售额电子市场面积与销售额比重其他电子市场Ø电子信息产品是华强北的核心与特色9电子市场经营面积：45.6万平方米9电子产品交易额：600亿元华强北商业街区建筑功能构成住宅40%办公18%酒店住宿业5%商业网店29%零售12%批发10%娱乐休闲1%其他2%其他8%餐饮4%初步可行性研究|3一、现状：华强北商圈是深圳的市级综合性商业街区、全国电子第一街。9日均人流量53万，周末78万。Õ辐射全市范围，日客流量巨大，商业营业额和商业氛围列深圳市第一辐射70%区域初步可行性研究|4¾深圳贸工局《关于华强北片区产业发展的研究报告2008》发展目标：1.亚太地区乃至全球有重要影响的电子产品交易中心2.华南地区重要的商业中心3.面向电子信息产业的生产性服务（包括研发、设计、接单、定制、展示、体验、分销和售后服务）中心。¾深圳市人民政府《深圳市商业网点规划》（2006-2010年）业态发展：重点发展零售服务继续发展电子信息产品的批发市场及消费类电子产品的零售服务。目标：把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的中心商业区。一、规划：通过升级改造，规划成为全国乃至全球知名电子、零售商业区初步可行性研究|5重新认识华强北：深圳市名片，全国的华强北¶华强北对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井/西单对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。¶华强北短短800米长，基本上都有销售各类电子产品，商务部授予了华强北“中国电子第一街”荣誉，未来规划更是将华强北提高到全球高度。¶经过近年不断升级改造，华强北逐步丰富商业内涵，在电子批发零售基础上，增加了大型百货、餐饮、娱乐、金融等各式商业形式，从而极大扩大了华强北的客户影响力和辐射范围，成为深圳最成熟商业中心区。初步可行性研究|6二、项目概况：华强北市级商圈的核心位置，交通拥堵¾位置：振华路和中航路交汇处的东南面。¾四至：¾东面：华强广场，36层¾南面：新亚洲国利大厦，32层¾西面：中航鼎诚国际，30层¾北面：女人世界名店，嘉华批发市场¾地块性质：工业仓储¾占地面积：7736.4平方米¾容积率：14¾建筑密度：44%嘉华批发市场女人世界名店中高档中高档餐饮区餐饮区低档餐饮低档餐饮士多店士多店初步可行性研究|7二、华强北区域其他功能分析¾办公环境：¾项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业，同时也有包括中航、华强集团、赛格、华业地产、达声、桑达等近20家上市企业。¾现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高；¾居住环境：¾华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。¾华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，现又有地铁1、2、3、7号线通行，居住配套非常成熟和完善。¾酒店市场：¾该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和若干3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域的酒店市场相比，缺乏竞争力。初步可行性研究|8二、华强北区域其他功能分析酒店1、圣廷苑酒店、世纪楼2、格兰云天酒店3、上海宾馆写字楼4、圣庭苑B座、世纪楼5、群星广场6、现代之窗大厦7、华强广场8、宝华大厦9、赛格广场10、电子科技大厦11、华强佳和大厦学校、医院、公园12、深圳实验中学13、深圳实验小学14、妇幼保健医院15、荔园小学16、深圳外国语学校17、深圳实验中学18、市二人民医院19、深圳体育馆20、中心公园住宅小区21、长怡花园22、长泰花园23、长城大厦24、长安花园25、长乐花园26、百花公寓27、百花园28、国城花园29、燕南路88号30、桑达雅苑31、华强广场商业物业32、顺电家居33、女人世界34、群星广场35、曼哈顿时尚广场36、远望数码城37、赛博广场38、茂业百货39、华强广场40、华强电子世界41、赛格广场华强北周边典型物业初步可行性研究|9二、局部描述：四面被围，对外道路极其拥堵，“内街”性质餐饮、服装、士多店、金融宽度12米4车道宽度10米宽度10米区间路宽度8米初步可行性研究|10二、项目现状：“工改商”之用，经营不佳初步可行性研究|11二、项目产权情况：剩余年限较短，土地用途需变性一、项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地。二、项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，目前地上物业整体租赁给“赛格电子市场高科德交易中心”。三、项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约3.3万平米，期间经过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为22000㎡，地上建筑物登记价为2.5亿元）。上述建筑物用途均为工业厂房，但多年作为商业合法性质用途。四、目前地块尚有使用年限20年。宗地号宗地面积土地用途所在区域土地位置使用年限B210-00247736.4工业仓储福田区深南中路华强工业区50年，从1979年10月12日到2029年10月11日。初步可行性研究|12主要目的地直线距离车程福田中心区1公里3公里皇岗口岸3公里10分钟蛇口码头15公里30分钟深圳火车站20公里5分钟10分钟30分钟深圳机场二、外部交通条件：车行半小时，辐射到主要交通节点初步可行性研究|13地铁2号线地铁3号线地铁7号线地铁1号线二、轨道交通：规划布局四条地铁线初步可行性研究|14中国电子第一街z华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应z2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场深圳市市级商圈z日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日），是目前深圳营业额最大的商业区z经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区项目属内街性质，知名度和昭示性均不佳z项目周边四条道路，包括到华强北路都极其拥堵，堵车现象严重z未来周边物业逐步入伙，人流量还将进一步增大z地铁2号线等捷运交通能疏散一部分人群，但也将带来人流外部交通极其拥堵1234z项目四周均有30层以上建筑，这给项目昭示性带来较大影响z目前，项目知名度不高，经营也欠佳，这也影响到项目档次三、项目界定：项目的特点初步可行性研究|15项目占地小单层面积受制约项目产权复杂谈判成本高z项目产权关系复杂，存在3方业主，这都大大增加了项目谈判成本和最终不确定性z项目总占地仅有7736.4平，44%的建筑密度使项目单层面积最大仅3400平，因此整体档次也无法与大型商业体/Shopping-MALL抗衡。z目前，华强北多为“工改商”性质，若要重新开发则是要进行变性、补交地价，并以重新招拍挂的形式获得，因此项目最终能否保证取得还存在未知变数。工业仓储性质用地；仅有20年剩余时间；需通过变性、补交地价和重新招拍挂取得567三、项目界定：项目的特点初步可行性研究|161、中国电子第一街深圳市市级商圈2、外部交通拥堵昭示性不佳商业核心、商务需求商业核心、商务需求交通和人流动线、停车位是项交通和人流动线、停车位是项目关键要素目关键要素谈判难度大，取得存在不确定性谈判难度大，取得存在不确定性三、项目界定f项目的特点4、工业仓储性质需变性和重新招拍挂特点项目界定3、占地规模和单层面积小打造精品、差异化竞争打造精品、差异化竞争初步可行性研究|171.市级商圈的属性和地块自身素质，都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产；2.该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的SOHO公寓都具有很大市场；3.作为项目核心的商业地产，则存在较大难点：交通和人流拥堵，动线难组织；四周被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和运营产生致命影响。关键词：复合、商业、中型关键词：复合、商业、中型以商业为核心的中型复合地产以商业为核心的中型复合地产==商业商业++商务写字楼商务写字楼+SOHO+SOHO商务公寓商务公寓四、项目整体定位初步可行性研究|18四、项目整体定位内铺，或阴阳街的失败案例相当多，多数就是因为所处位置原因而经营不下去：1、华强北区域的铜锣湾百货，由于不临华强北路而失去了与茂业、天虹、曼哈等竞争的机会，最终经营不下去，转让成为现在的餐饮2046；2、深圳人民南-国贸商圈的钻石广场，由于不临着建设路，在金光华广场、嘉里广场等商业背面，从而使商业多年无法经营起来，空置率很高，租金明显更低。如何打破内街的抗性如何打破内街的抗性？？初步可行性研究|19市场案例和经验告诉我们，目的型消费商业能主动引导和吸引人流什么是目的型消费：1、餐饮、娱乐等特定商业，如深圳巴登街、上海食尚坊等餐饮街，蛇口酒吧街；2、特色体验型商业：上海新天地、顺兴老茶馆、黄龙溪古镇；3、批发市场：东门白马批发市场等。。。本项目的目的型消费，机会在那里？四、项目整体定位初步可行性研究|20购物/零售餐饮娱乐休闲专业市场华强北商圈南山后海商圈东门商圈人民南商圈地王商圈四、商业功能定位——如何发挥华强北竞争优势，进行商业市场补缺¶华强北拥有是传统电子商贸、百货购物、餐饮等功能¶华强北缺失娱乐、休闲功能¶电子IT产业是华强北商圈的最大特色初步可行性研究|21从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电1950s1970s1990s之后开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额不断上升电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心的先端多媒体大街基本家用电器家用电器品种更丰富，也销售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主秋叶原商业业态发展四、IT专业市场案例借鉴f日本秋叶原Akiba：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可数的电器街初步可行性研究|22项目UDXBuilding开业时间2006.3.9楼层数地上22层，地下3层建筑面积约160,000㎡建筑高度101.4m车位约800个主要功能办公、商业、活动中心、展示中心、多功能厅、东京动漫中心四、IT专业市场案例借鉴f日本秋叶原Akiba项目友都八喜开业时间2005.9营业面积90000平层数地上9层，地下6层车位400个业态以数码、手机、IT为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占不到30%。初步可行性研究|23目的型消费动漫Comic体验Experience创意Creative展示Display四、华强北目的型商业的内涵初步可行性研究|24四、整体定位f华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能动漫体验初步可行性研究|25三星电子三星电子WCGWCG竞技大赛竞技大赛→4D电影体验吧↓室内高尔夫↓在线电子咨询电子竞技创意展示初步可行性研究|26补充：科技文化的边缘产业——电子竞技¾深圳的科技文化企业缺乏一个规模的、正式的展示和互动交流平台。以电子竞技游戏为例¶03年，电子竞技被国家体育总局列为第99项体育运动。¶在深圳，网络游戏开发企业达50多家，且有众多的高新技术企业为其提供重要的技术支持。¶深圳的网络竞技游戏开发技术水平在全国处于领先地位，但电子竞技运动还处于初级阶段，它们缺乏一个品牌赛事，更缺乏一个先进的、规模较大的运动场。备注：科技文化产业涵盖的产品种类繁多，在这里重点讲述电子竞技业。初步可行性研究|2