仁恒河滨花园个案分析

仁恒河滨花园个案分析项目分析第一部分区域位置及交通整体规划产品分析（外立面/景观/房型配比/户型/配套设施）周边楼盘个案分析项目地理位置仁恒河滨花园位于长宁区芙蓉江路388弄。项目周边交通交通网络密布。地铁二号线延伸段将于06年底投入试运行，届时该地区居民出行将更加便利。楼盘周边还有近10条公交线路，主要途经中山公园、徐家汇、人民广场等地。随着苏州河古北路桥的建设以及中环线北虹路段的建成，该地区自驾车出行更为便捷。项目总体规划仁恒河滨花园力求大部分住宅单体拥有最佳的景观视野，良好的通风条件，充分发挥大环境磅礴的气势，营造内涵丰富文化底蕴的生态型内部空间。小区以绿化、水景、庭院、小品相结合，随空间形成多层次景观。产品基本信息开发商：上海仁恒置业发展有限公司建筑形式：高层占地面积:129800平方米总建筑面积:350000平方米容积率：2.50总户数：1900车位数：1000开盘时间:2005-9-24入住时间:2006-10-30均价：24500元/平方米物业：上海仁恒物业有限公司物业费：4元/平方米·月装修状况：全装绿化率：60%项目产品分析景观规划1．灵秀竹林、阶梯绿地、亭台回廊共营社区绿色生态空间2．立体镜水池、阶梯水幕、卵石喷泉呈现多样灵动水景项目产品分析房型配比房型面积范围主力面积所占比例项目产品分析户型展示两房两厅一卫建筑面积约为：84.68平米三房两厅两卫建筑面积约为：184.58平米四房两厅两卫建筑面积约为：228平米项目产品分析户型分析两房两厅一卫建筑面积约为：84.68平米优点：整个房型较为紧凑，无浪费的面积储藏室位置设计较为巧妙缺点：餐厅位置使得人流线不方便整个房间采光效果差洗手间为干湿分离厨房面积过大而过于方正项目产品分析户型分析三房两厅两卫建筑面积约为：184.58平米优点：整个房型工整紧凑，利用率高双阳台，通透性好储藏室位置设计巧妙卫生间洗脸、洗浴、入厕三分离缺点：整个房间的采光效果一般餐厅位置使整个人流线不方便厨房过于方正，不方便使用只有一个主卧朝南，没有体现出大面积的舒适项目产品分析户型分析四房两厅两卫建筑面积约为：228平米优点：房型方正，紧凑，利用率高卧室、客厅全部朝南，采光好布局合理，体现出大面积的豪华感、舒适感动静分离效果佳缺点：厨房的长、宽比略显失调，面积偏大主卧面积偏大，不利于整体布局和家具的摆设项目产品分析周边配套设施楼盘位于长宁天山地区，周边24小时便利店、室内菜场、餐厅、家电城、电脑城等设施齐全，购物便利度较高。学校也不少，有天山中学、娄山关中学等区重点中学。西郊百联购物中心天山中学天山商厦项目产品分析周边配套设施楼盘附近有长宁区中心医院、和睦家医院、新视界眼科医院、爱尔眼科医院等医疗诊所。天原河滨公园、虹桥河滨公园等。长宁区中心医院天山老年公园社区长廊项目产品分析小区内配套设施健身中心、台球室、羽毛球室、乒乓球室、游泳馆、阅览室、社区超市、美食、艺术陈列室、网球场、高尔夫挥杆练习场、室外嬉水池。项目产品分析物业服务可视对讲系统红外报警系统电视监视系统电子门禁系统电子巡视系统紧急呼叫救助系统项目产品分析总结仁恒河滨花园面积大，周围为芙蓉江路、长宁路（沿苏州河）、水城路和天山路环绕，独立性很好，装修品质受到住户的交口称赞。绿化面积非常大，有户外（含儿童嬉戏池）和户内两个游泳池，其他体育健身设施一应俱全。小区内还种植了各种花卉果树，配置了多片儿童嬉戏场所，并均有泡沫软垫地面和沙地保护。物业管理设施完善专业，住户多为外籍人士或本地成功人士，是三口之家居住的佳选。周边楼盘个案天山河畔花园项目地址：长宁区水城路883弄开发商：上海宁新房地产开发有限公司物业公司:上海陆家嘴物业管理有限公司占地面积:109000平方米总建筑面积:275200平方米建筑类别:高层装修状况:精装修容积率：2.50绿化率：52%开盘时间:2006-08-30入住时间:2008-01均价:25000元/平方米主力户型：三室两厅两卫周边楼盘个案样板房周边楼盘个案户型图两室两厅一卫105平米三室两厅两卫144平米周边楼盘个案帝豪苑项目地址：长宁区仙霞路1281号开发商：上海银荔置业有限公司物业公司:新长宁集团占地面积:5400平方米总建筑面积:8000平方米建筑类别:多层装修状况:毛坯容积率：1.50绿化率：45%开盘时间:2006-10-13入住时间:2007-05-31均价:13000元/平方米主力户型：179—211平米的复式周边楼盘个案样板房周边楼盘个案户型图复式179平米周边楼盘个案户型图复式211平米周边楼盘个案长宁馥邦三期项目地址：长宁区北渔路28弄开发商：上海茗嘉房地产发展有限公司物业公司:茗嘉物业占地面积:50000平方米总建筑面积:100000平方米建筑类别:小高层装修状况:毛坯容积率：2绿化率：35%开盘时间:2007-12-09入住时间:2008-08均价:22000元/平方米主力户型：90-100平方米的二房110-130平方米的三房周边楼盘个案户型图2室1厅1卫102.59平米3室2厅1卫122.51平米第二部分市场定位分析销售策略分析媒体通路分析营销分析营销分析市场定位分析仁恒河滨花园以约60％超高绿地率，融汇开放式河滨公园的自然灵秀，把绿化、水景、庭院、小区相结合，建筑随空间形成多层次景观,住宅单体的景观着重讲求视野宽阔，通风条件良好，充分发挥出大环境的气势。仁恒河滨花园依靠虹桥商务区，虹桥百盛购物中心、世贸商城，满足消费需求。同时学校条件的配置有天山中学、耀中国际学校等知名学校。轨道2号线威宁路站点距离小区十分钟距离。小区其他交通825、71、127、88、734、54、74等，使小区居民出行十分方便。小区内的体育健身设施一应俱全，还配置了配置了多片儿童嬉戏场所，是三口之家的最佳选择。营销分析销售策略分析仁恒河滨花园在05年开盘，开盘时均价是245000元/平方的价位上；尽管售价非常高，但销售速度很快。原因还是自身的品质高，除了仁恒的装修精致，物业管理一流和小区环境优异之外，还有一个很重要的原因就是仁恒河滨花园的会所功能相当的齐全：室内儿童乐园，阅览室及健身房等项目都是免费使用的；会所内还有为业主精心设计的桌球，露台烧烤，室内室外游泳池桑拿，网球场壁球馆以及高尔夫练习场等休闲运动设施。地铁2号线西延伸将从中山公园至虹桥机场，横贯整个长宁区，途经虹桥临空港、古北天山高尚生活区和中山公园板块；西延贯通后的2号线，将横跨浦东、浦西两大区域，并通过上海最繁忙的南京路闹市区，过江后穿过陆家嘴金融贸易区，到达浦东花木地区，实现城市东、西一线牵。位于天山板块东端的仁恒河滨花园是精装修房，整体品质在这一区域内相当突出，吸引了周边古北和虹桥开发区内工作的众多高收入白领前来购买。营销分析去化分析营销分析媒体推广、宣传语推广方式主要有：网站，报纸，杂志，周边区域户外宣传售楼处、沙盘、模型等营销分析第三部分SWOT分析营销分析SWTOS•地理位置极佳•小区服务配套设施齐全,交通便利•小区绿化环境好,享受公园式生活•房型面积过于偏大•周边开盘的楼盘较多有竞争力•天山路板块的成熟,可带动发展