某项目收房培训备份

北京**工程(R1)一期项目收房当日工程现场模拟培训（配合现场演练）制作人：崔健制作日期：2013年6月团队学习准则自我学习、自我适应、自我发展团队工作准则大道至简、举重若轻—勤业、敬业、专业根据**项目地产领导安排，2013年7月1~5日，（R1）一期东区将进行向业主交房的工作。下面针对交房当天的验房流程及验房标准等事项进行简单交流如下：对人的管理原则体现于无形：不以制度压制人但员工能够甘心情愿自觉遵守并执行，快乐工作。一、验房流程1、验房分组：第一组：汤春华许同均第二组：杨雾霞谢兆斌第三组：周薇李刚第四组：乔世伟刘东东第五组：唐云常雪年应急（答疑）小组：由甲方领导指定或者兼任（回答业主疑问或者解决拒绝收房业主沟通事项）说明：每个小组另外还有地产及监理、施工人员参加，交房前地产领导会进行组织、配合的说明。根据国家相关规定，交房工作的主体是地产公司。因此物业人员要听从地产领导的安排并充分尊重相关施工人员，积极主动地按照培训内容做好交房当天的各项工作。对物的管理原则体现于有形：设备设施繁而不乱，规章制度详尽公示，规避管理风险并有效避责。2、陪同线路：售楼处（由地产提供《验房问题记录单》）园区入口业主家门口开始查验并记录问题返回《验房问题记录单》根据地产制定的流程进行问题登记、存档并下发施工单位整改不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。陪同业主并介绍项目基本情况向业主介绍园区景观、绿化等优势特长项目如实记录问题并注意与业主沟通话术工程人员与客服人员应分工明确3、现场检查问题的动线安排：详见现场演练不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。二、验房所用工具1、2米靠尺及空鼓锤、塞尺、盒尺等2.房师傅验房工具箱说明：为了缩短陪业主验房的时间并尽可能避免或减少业主自带验房师所带来的可能干扰，建议验房时不携带上述验房工具。（如果收房过程过分拖延，问题将越查越多，不但五个验房小组不能满足现场需求，更会增加业主拒绝收房的风险）对人的管理原则体现于无形：不以制度压制人但员工能够甘心情愿自觉遵守并执行，快乐工作。收房查验携带的必要工具：验电器：用于查验插座是否有电。手电筒：用于设备间等特别黑暗处(查表底数)。试电笔：或小改锥，用于简单维修、调整。板夹：用于记录问题时使用。记录笔：必须是黑色签字笔。盒尺：业主强烈要求时用对讲机呼备勤组提供。记录纸：由地产方提供统一格式模板。对物的管理原则体现于有形：设备设施繁而不乱，规章制度详尽公示，规避管理风险并有效避责。三、收房当日现场查验问题的关注点对物的管理原则体现于有形：设备设施繁而不乱，规章制度详尽公示，规避管理风险并有效避责。问题描述：门头或阳台（水槽）排水管安装不规范建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录（此类问题均是由于设计不到位而造成）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：阳台（水槽、天沟）排水管堵塞或水篦子缺失建议：当即请施工单位人员疏通或补齐后不再记录（请告知业主：此部位属于业主私家区域而非公共区域，雨季时请业主注意观察，一旦排水不畅可能影响业主的正常生活）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：空调电气管路及冷冻水管路进户口低于室外地坪建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录（目前空调管线已经完成安装，如果遇到有经验业主可能会提及此处问题）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：外墙石材缝隙宽窄不一、打胶不全且有破损建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：套管高矮不一且未做防腐建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：成品保护不到位，户门磕碰、破损、五金件不全建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录（如果业主要求更换新门，只承诺“向地产领导如实反映您的要求”！如果业主逼问“什么时间完成？”，请答复“我们将认真跟进此问题并随时向您通报进展情况直至解决”）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：卫生间排水管口未进行有效防护易造成施工垃圾进入管内造成堵塞建议：如果业主提出此问题，不做记录。（向业主解释：施工单位已经做过通水试验并已经报监理验收合格。业主装修前会配合其请的装修单位做严格交接，如发现问题，原施工单位仍然负有“保修责任”并确保疏通）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：风管与墙面未进行有效封堵降低空气交换效率建议：施工单位已经进行了修补堵洞，如果现场有个别遗漏，马上请陪同的总包人员通知施工单位立即来人当场解决。（这样可以减少问题记录的数量）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、接线盒埋深超过2CM未加套盒2、预埋接线盒未做防腐已经锈蚀3、电线穿管未加户口建议：如果业主要求，不做更多解释，如实记录（一般此问题多数是在验房师陪同业主验房时发现的。此时越多做解释越会引起业主反感甚至对立！最佳办法：认可验房师的能力并承诺“督促施工单位尽快按照国家相关规范要求进行整改”。）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、面板安装不正2、面板处收口不到位（请注明面板种类：开关、插座、电视、网络等）建议：立即请陪同的总包人员通知施工单位马上来人当场解决。（这样可以减少问题记录的数量）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、光源丢失2、灯座、面板等脱落3、面板安装高于墙面或安装不牢固（请注明面板种类：开关、插座、电视、网络、空调等）建议：立即请陪同的总包人员通知施工单位马上来人当场解决。（这样可以减少问题记录的数量）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、中央吸尘系统末端吸尘口尚未安装或脱落2、吸尘口高出墙面或凹进墙面（二次装修时由于业主不具备专业技能和专用工具、配件等，很难对此类问题自行整改，因此请记录详细部位以便日后整改）建议：记录详细位置及问题类型，以便日后整改不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、弱电箱或弱电过线盒接线凌乱2、电视、电话、安防等系统尚未开通3、门禁、可视对讲设备未安装建议：如实记录相关问题，并向业主解释，二次装修后由歌华有线、电话局开通相应电视、电话、网络系统，安防系统亦可完成调试之后再安装可视对讲主机、分机。不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、墙面污染2、墙面抹灰（刮腻子）不平整3、墙面涂料色差明显4、局部磕碰、掉角等建议：向业主解释：二次装修时必须铲掉原有墙面重新刮腻子、粉刷涂料（环保型），墙面有些小瑕疵不影响以后的装修......引导业主忽略此类问题！（若业主坚持，请注明具体位置）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、墙面阴湿2、墙面渗水3、墙面鼓胀或墙皮脱落建议：写明详细部位如实记录相关问题（注意：向业主承诺督促施工单位事后整改，切不可要求施工人员当着业主面进行整改！）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、墙体在管根处漏水2、墙体或顶板严重漏水3、墙体漏水修补严重不到位（注浆金属嘴未清除或聚氨酯等材质在墙面的流坠未清理）建议：立即写明详细部位如实记录相关问题后引导业主去别处继续查验（注意：向业主承诺督促施工单位事后返修，切不可要求施工人员当着业主面进行整改！）问题描述：1、空调机组室外相关配套设施、备件生锈2、室外设施、设备配件丢失建议：立即请陪同的总包人员通知施工单位马上来人当场解决。（这样可以减少问题记录的数量）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、窗户付框高出墙面2、抹灰作业严重污染窗框面漆3、窗框漆面或木饰面磕碰、划伤、掉漆4、发泡胶未清理或者与墙面交界处未打胶建议：如果业主要求，给予认可并如实记录不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、窗框内槽泄水孔堵塞或杂物未清理2、窗框内槽打胶不美观或影响泄水3、防水胶条、玻璃压条等配件缺失、脱落4、风撑、限位器等五金件缺失不全、合页盖未安装5、纱窗未安装到位建议：立即请陪同的总包人员通知施工单位马上来人当场解决。（这样可以减少问题记录的数量）不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、窗户玻璃破损未更换2、泄水孔扣盖未安装3、窗框与内外墙打胶不美观或者漏打胶4、墙面喷涂材料等污染窗框建议：1、记录清楚玻璃破碎位置2、通知施工人员补齐盖板、补打胶、清理污染物不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、上旋、下旋窗扇开度过小，通风量不足2、平开窗没有按照国家规定安装防护栏建议：1、请注明业主要求改为平开窗以增加通风量2、请注明业主要求由地产在窗外安装统一样式的铁艺护栏不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：户门及户内门的门框安装孔未加装饰帽建议：此类问题一律不予记录。承诺业主其二次装修结束前物业方会督促施工单位全部解决！不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、管线过低占压门洞2、设备、管线的支、吊架松脱建议：1、请施工人员现场调整以减少问题数量2、凡现场不能调整解决的问题请如实记录不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、壁挂炉引出的热水管固定不规范2、热水管后面的插座防溅罩有的不能打开无法使用3、热水管后面的插座没有电（此处请务必100%查验！如遇防溅罩不能打开请使用试电笔或小改锥撬开塑料罩并用验电器测试——此项检查非常重要！）建议：立即请陪同的总包人员通知分包单位马上来人当场解决。如果施工人员不能当场解决，请一定认真记录！不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：软化水罐、热交换罐等设备紧贴地面安装，（低于地漏的高度）相应配件不能够满足装修要求建议：请如实记录问题并注明业主要求增加底座以使设备高于地面预留装修高度（以高于地漏为准）。不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、管道泵等设备未接线，系统未调试2、煤气切断阀与其探测器只接线未调试3、煤气切断阀接线处不符合规范要求4、远传水表未接线，无法实现远传功能建议：此类问题无法现场彻底解决，请如实记录。不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、开关箱内电气图、回路标识丢失或不全2、电气元件、控制面板丢失或损坏（为避免日后与施工单位扯皮，在清点设备数量的同时，一定注意清查相关元器件、配件是否丢失、损坏）建议：立即请陪同的总包人员通知施工单位马上来人当场解决（补齐）。如不能当着业主面解决则如实记录！问题描述：1、电梯呼梯面板未安装2、电梯呼梯盒位置留洞过大、不标准3、电梯厅门及呼梯盒等安装不规范建议：如实记录相关问题（如业主询问电梯是否安装完成并通过试运行且有国家相关检测证书等问题时，请严格按照地产批复的《答客问》严格作答，严禁毫无根据乱说、乱承诺！）问题描述：1、户门外壁灯尚未安装2、壁挂炉排烟口距门窗过近3、新风取风口没有安装止回阀建议：施工人员如不能当场解决请如实记录相关问题不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：1、回填土不到位或者回填不实2、因雨水回灌等原因造成回填土下沉3、外墙石材干挂不到位与地面缝隙过大4、因人为破坏造成干挂石材破损、缺失建议：因难以当场处理，请详细记录具体部位不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。问题描述：围栏木质材料开裂；树木、草坪枯萎或死亡建议：因难以当场处理，请详细记录相关问题不以物喜，不以己悲。达则兼济天下，穷则独善其身。最后提示：1、如果业主业主询问：自家车库是否可以安装车库门？严禁回答“可以”！请严格按照《答客问》向业主解释！2、如果业主询问：车库等大空间可否用钢结构加层？请勿回答“可以”！请严格按照《答客问》向业主解释！交房工作会暴露出不少施工质量问题。但这并不能否认地产及施工单位所做的贡献。建筑本身就是“遗憾的艺术”，工程瑕疵在所难免。