柳州龙潭公园项目发展计划

柳州“龙潭公园”项目发展计划王立法2004年6月项目发展计划王立法机密文档1目录第一章项目概况.......................................................................................................................21.1项目来源.............................................................................................21.2建设地点.......................................................................................................21.3项目建设内容...............................................................................................21.4投资预算和资金来源...................................................................................31.5财务效益.......................................................................................................3第二章项目规划方案.......................................................................................................4第三章项目市场分析.......................................................................................................53．1、柳州社会经济概况..................................................................................53．2、柳州房地产市场概况..............................................................................63.2.1、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长............................63.2.2、柳州市2001、2002年房地产投资增长分析......................................83.3、项目市场优势.............................................................................................9第四章项目实施进度...............................................................................................................94．1项目工程实施进度.....................................................................................94．2销售实施计划...........................................................................................10第五章投资分析.............................................................................................................105．1投资估算..................................................................................................105．2资本金和资金筹措..................................................................................11第六章财务效益初步分析.....................................................................................................116．1营业收入预测........................................................................................116．2营业利润预测........................................................................................11第七章结论.............................................................................................................................11第八章附件与附表.................................................................................................................12项目发展计划王立法机密文档2第一章项目概况1.1项目来源“云林居”项目位于广西柳州市，地块及项目开发权属于柳州市和佳房地产开发有限公司。和佳公司已支付所有土地款，拥有项目的土地使用证，且无任何抵押或贷款行为。和佳公司原股东因内部原因，将项目公司的股份转让给和一集团，由和一集团的下属公司上海和居企业发展有限公司（持有70%的股份）和深圳市澄和投资有限公司（持有30%的股份）共同持有。转让款合计10220万元，目前已经支付7550万元。1.2建设地点“云林居”项目地块总面积为337.7亩，位于柳州市龙潭公园风景区入口处，距市中心仅三公里，紧靠柳州市南线快速干道柳石路，交通十分便捷。龙潭公园是自治区AAAA级风景名胜区，位于柳州市区南部，规划面积544公顷。本项目地块范围内拥有约40亩的原始次生林，地块四周山环水绕，堪比桂林。不仅是在柳州，甚至在全国的百万以上人口城市的市区中，该项目的自然环境都是十分罕见的。目前该块土地评估价格在3亿元以上。1.3项目建设内容规划建设100套联排别墅和低密度的多层住宅，综合容积率为1.2。本项目总建筑面积为22.7万平方米。其中住宅建筑面积21.7万平方米；商业建筑面积5000平方米；公建配套设施建筑面积5000平方米。项目发展计划王立法机密文档31.4投资预算和资金来源经测算，本项目建设投资总计为4.05亿元（含土地费用），本项目建设资金由项目股东提供1.4亿元作为项目建设的资本金，自有资金率达到35％，其余部分由项目公司通过银行贷款等方式自筹解决。1.5财务效益初步测算，本项目预计总销售收入6.14亿元，税前利润预计为2.06亿元，税前投资利润率（2.06亿元/4.05亿元）为50%；自有资金回报率（2.06亿元/1.4亿元）为147％，项目的财务效益好，具有很强的竞争力。由于龙潭公园项目所在环境的不可替代性和产品定位的高起点，龙潭公园项目将多层住宅价格定为2700元/平方米，联排别墅价格定为3000元/平方米，是完全合理而且具有相当竞争力的。因此对项目销售的预期是较为准确的。项目发展计划王立法机密文档4第二章项目规划方案充分利用该地段无可替代的天然环境；融入岭南地区深厚的文化底蕴；注入世界一流的住宅设计理念；规划以五、六层多层建筑为主，辅之三层联排别墅，预计多层住宅总建筑面积17.96万平方米，联排别墅总建筑面积3.63万平方米，容积率仅为1.2；住宅建筑面积适中，便于控制房屋总价；房型设计与功能性设置适合现代家庭结构，方便日常生活。主要建筑技术指标序号指标数值1、总占地面积（平方米）225132可建筑用地面积（平方米）1887612、总建筑面积（平方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商业建筑（平方米）5000公建设施（平方米）50003、综合容积率1.24、绿地率（%）50%项目发展计划王立法机密文档5第三章项目市场分析3．1、柳州社会经济概况柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林150公里，南距广西首府南宁市264公里。这座具有二千多年历史的古城，象一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。全市辖两县五区，总面积5307.24平方公里，市区面积658.31平方公里，全市人口183.48万人。柳州是国务院批准的历史文化名城和国家甲级旅游城市，也是国务院批准的一类口岸城市。柳州市是广西最大的工业基地、货运中心和铁路枢纽。经过半个多世纪，特别是改革开放二十多年的发展，全市已形成了汽车、机械、冶金、造纸和包装印刷、轻纺、日化、建材等主导产业为龙头的现代化工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品，经济发展潜力巨大。柳州市素有桂中商埠的美称，柳州市市区共有大小市场138个，包括农副产品、日用工业消费品、钢材、汽车、建材、装潢、奇石、家具、竹木等种类，初步形成了数量众多，门类较全的商品市场体系；建成一批商贸、餐饮、服务设施，大大增强了商贸发展实力。以龙城路、鱼峰路为主体的中心服务区，以飞鹅路等六个特色街区为支撑的商业布局已渐成气候；各类名牌专卖店、连锁商店以及开始启动的流通信息网络和电子商务等标志着现代商业业态正篷勃兴起。九五时期，柳州市国民经济持续稳步增长，综合经济实力迈上一个新台阶。到2001年末，全市国内生产总值突破达205.31亿元，其中第一产业增加值为21.23亿元，第二产业增加值为100.14亿元，第三产业增加值为83.94亿元，工业和第三产业是推动国民经济增长的主动力。农业总产值达到36.21亿元；工业总产值达到334.11亿元；全社会固定资产投资40.87亿元；外贸出口总额达到2.65亿美元；社会消费品零售总额达到81.01亿元；财政收入达到42.02亿元；城镇居民人均可支配收入达到7547元，农民人均纯收入2176元，城乡居民储蓄存款余额166.82亿元；科技、教育、旅游、卫生、文化、体育、广播、项目发展计划王立法机密文档6电视、社会保障、新闻、出版等事业都有新的发展，社会治安状况良好。3．2、柳州房地产市场概况3.2.1、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长图一：柳州市二十年工业总产值增长柱状图图二：柳州市二十年固定资产增长柱状图项目发展计划王立法机密文档7图三：柳州市二十年城市居民收入变化数据解析：一、柳州市进入90年代以后，工业总产值增长非常迅猛，最新数据显示：柳州市2003年的GDP达到327.81亿元，增长13.2％，其中第二产业154.76亿元，增长17.2％，所占比例接近为47％。二、从图二中可以看出固定资产投资的增长步伐与工业产值的增长是基本一致的，而工业产值的增长要滞后一点，因为投资变成产值需要一定时间。柳州2002年的固定资产投资比2000年翻了一倍多，这部分投资的效果在2002年的工业总产值中还无法完全释放，它必将在今后几年逐步产生效应。三、而工业的发展带来职工收入增加，进而刺激消费，带动第三产