株洲项目地块初步规划思路提案

长沙博脉地产顾问机构长沙博脉地产顾问机构株洲项目地块初步规划思路提案长沙博脉地产顾问机构二零零七年四月十七日长沙博脉地产顾问机构前言在以产品为主导的房地产市场，规划设计对项目竞争力的贡献至少占到六成，成为决定项目能否赢得竞争的关键因素。而据我机构研发人员给出的分析报告，目前市场上多数项目的规划设计方案，特色不明显，同质化倾向重，没有体现成为领跑者必备的创新性和差异化的亮点，其威力和能量相对不足。我机构在进行以营销为主线的规划设计时，尽量避免了以上的弊病，力求推陈出新。这对之后规划单位的进一步设计有一定的借鉴意义。介于我机构对本项目地块周边市场环境还未开始深入调研分析，所以本次提案更大程度上是我机构以往操作类似项目的经验体现。如蒙贵公司的信任，我机构将在详尽的市调分析后给出更加合理化和具体化的策划方案。长沙博脉地产顾问机构一、项目地块发展基本解析地块所在位置长沙博脉地产顾问机构本地块位于贺嘉路和人民中路的交汇处，即之前株洲市电池厂所在地，面积约12亩，属于一小型开发项目。其地块价值几何？看一个地块的价值，需从现实条件入手，深度挖掘项目、企业的优劣势，以及面临的机会与挑战，然后结合本地市场态势，整合企业内外部资源，设计相应的策略，从根本上指导整个项目的发展定位及营销推广。影响项目地块价值的因素很多，综合来说，可以分为六大因素，包括地理位置、周围景观、交通条件、市政配套、环境污染、相邻楼盘素质等。初步的现场了解观察，可以清晰的感觉到地块周边人口较密集，商业发达，市政配套基础设施也较为齐全，这些都使得项目有着得天独厚的开发条件。那么如何充分利用这些有利因素，在规划设计上都要综合考虑。具体来说，就是解决商业和住宅如何配比，其次就是解决如何在仅有的开发空间上既满足容积率，又满足绿化率等关键参数。初步规划方案总平图：长沙博脉地产顾问机构长沙博脉地产顾问机构二、商业部分规划解析谈到商业地产，必须要清楚的是商业和住宅两者之间存在着较大的差别，如果作一个形象的比喻，那么商业地产就是传销，住宅项目是直销。做住宅时，发展商可以根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但商业则完全不同，尤其是大型商业项目，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这对于大型综合商业来说，是最难的一件事情。如果确定不了项目的主力店是什么，那么规划设计则无从入手，若盲目的定位和设计，将会使项目最终陷于别动。长沙博脉地产顾问机构商业项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的ShoppingMall，还有一类是临街商铺店面。而ShoppingMall，即购物中心，目前国内发展商在此类地产开发方面普遍缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。所以，综合考虑方案，我机构建议做——长沙博脉地产顾问机构很多项目都有商业街，把它作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但现在大家更注重人人皆商，小区下面要有底商，商铺也很好出租。长沙博脉地产顾问机构（一）功能分类解析在商业街规划设计当中，首先是确定商业经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。所以规划设计时要围绕该主体来展开。建议主体选择——餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、金融机构、电信、移动通讯等。长沙博脉地产顾问机构一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅座。中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市场，在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局。长沙博脉地产顾问机构规划设计为一个对冲小商业广场，可有力的积攒人流，并建一个下沉式商场出入口，为全框架结构，便于空间布局，面积可大可小，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、以及家电、音像制品等。规划为地下停车场主入口，可以和商场入口遥相呼应，在施工结构上可以合为一体，商场的经营空间和停车空间可变通使用。长沙博脉地产顾问机构距十字交叉路较近，可吸引餐饮消费，建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成商务餐饮娱乐街。临人民路，视野更为宽阔，适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务。可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日杂、小商品等。长沙博脉地产顾问机构（二）经营布局遵循原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、适应不同商品经营业态格局的原则，如餐饮、娱乐等适合二层经营，因此主要规划在两侧的商铺；超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；4、合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营；7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至长沙博脉地产顾问机构关重要的作用，对这类客户要优先考虑；8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；9、方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；长沙博脉地产顾问机构（三）建筑设计解析商业街不是简单的理解为把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要进行精心地设计。现在中国的人们特别强调气派，建筑设计也是如此。马路边上围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，尽量做出一点人情味。这些东西在规划设计中就应该考虑到。长沙博脉地产顾问机构商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。建议采用欧洲是一种以人为本的建筑设计尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。尺度舒适应该以欧洲的商业街这种模式。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，比如说，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。综合来讲，商业街整体设计的三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，目前国内的设计基本达不到这个层次。长沙博脉地产顾问机构三、住宅部分规划解析从居住角度出发，项目在规划上需要充分利用原有的资源优势，在产品的景观、朝向、通透性、噪音规避布局上作出充分考虑。而且还要在建筑风格、建筑类型、建筑细节上都要一并考虑。以下是我机构逐一对此进行的规划解析：长沙博脉地产顾问机构景观资源分析在本地块东北面不远处有一水景资源，所以在规划设计上将尽量照顾该景观面，楼层越高，水景资源占有越丰富，社区环境资源占有率较高、景观资源兼有性比较强。唯一的两部分，对水景和园林都无缘，但值得欣慰的是视线不受阻挡，楼层较高的更是如此。在进行规划设计时，充分预留了园林设计的空间，为的就是该部分户型可以较多的占有社区内部环境景观资源。让园林景观贯穿他们的整个生活。长沙博脉地产顾问机构朝向资源分析这是本规划方案充分考虑的一点，也是业主最为关心的一要点。我机构给出了标准的正南正北的朝向设计，使得六栋住宅即满足了最佳朝向，也同时规避了兵营式的排列格局。长沙博脉地产顾问机构通透性资源分析视野开阔度极高，基本不存在明显的视觉遮挡，通风回流顺畅，符合普遍的高生活品质。受本栋住宅的一定影响，南北通风采光受制约。视野开阔度一般，存在局部视觉遮挡物，但楼宇间距较大，对居家品质的影响面不大。长沙博脉地产顾问机构噪音影响分析位于社区中央位置或不临街，受噪音面的影响最小，并且在整个组团中的位置优势明显，整体资源占有率相对较高。这是本地块最受噪音的一角，铁路在这里是不可规避的一个问题。邻路建筑体，或社区转角位置，受一定噪音影响。长沙博脉地产顾问机构建筑风格在立面风格上，采用美式现代风格，屋顶造型、色彩处理、立面形体均虚实变化。建筑类型在单体设计上，以板式高层和点式高层相结合，采用一梯三户为主导。建筑细节细节在初步方案中不用过多体现，但其重要性不言而喻。在普遍粗放式开发的楼市，建议发展商采取精细化的开发策略，专注细节，大力气加以雕琢，靠精致尊贵的格调征服买家。建议参考目前比较成功的案例的做法，如深圳中海坂田日辉台项目，万科东海岸项目，绿城桂花城项目一些在细部的处理手法，重点突出一些自然材料的运用，如石材、原木、中性色的面砖。