武汉金海国际项目沟通案定稿-56PPT

金海国际项目沟通案武汉新鸿泰房地产代理有限公司营销中心研究思路提问——我是谁？思考——做什么？观点——如何做？新鸿泰视角——中南突围！我们带着以上几个开始本次提案旅程“？”我们有什么?开发实力地块特征•武汉市海鼎置业金海分公司是从事房地产开发的•专业公司，武汉海鼎置业有限公司已成功开发洪•山区卓刀泉片，汉飞精英青年城等项目，在武汉•知名度较好。开发商在武昌很好的品牌优势基础。开发实力地块特征(外部)项目地块CBD中央商务区(西)民房和铁路(东)凯乐花园及沿街商铺(北)水利勘测院(南)地块特征(内部)北面南面西面东面从地形我们发现,本地块北高南低本地块内部存在大量职工建房,均未拆迁中南门户武昌都心中南CBD核心；文化氛围浓厚；交通配套完善；------结论一、项目面临什么问题？地块周边不利环境如何弱化?拆迁难度问题？商业问题？周边自我消费能力不强？规划满足开发商的需要？物业管理问题？停车问题？•铁路噪音；•西边及南边私房恶劣环境；地块周边不利环境如何弱化?•拆迁影响开发周期；•拆迁还建房是否销售；•拆迁房能否单独销售；•拆迁房的面积和户型是否满足需求；拆迁难度问题？•酒店受左右两边高楼的夹击，如何突出重围；•1-4楼整体商业的消化难度(建议做3层）；•酒店主入口形象及停车问题；•如何将茶市引进商业街,提升项目的人文气氛？•能否将新天地停车场与商业街连通提高小区入口形象？商业问题？•如何提升周边消费层次？周边自我消费能力不强的局限？•停车位是否满足业主的需要；•商业部分停车问题；•地面、地下停车问题；停车问题？•开发周期及资金流，利润最大化？规划满足开发商的需要？•还建房的管理；•停车管理；•商业与住宅部分的管理；物业管理问题？项目拆迁难度较大周边消费水平对本项目支撑不大周边环境与本项目档次有一定矛盾还建房管理可能比较头疼开发商实力直接关系项目开发周期及利润------结论二、市场面临什么问题？供应市场情况?需求市场情况？有利政策分析？不利政策分析？供应市场情况？项目地块规模容积率楼面地价预计上市时间中南街民主路624号13743.523.037592008年5月民主路717号10940.222.520112007年12月千家街82002.722812008年3月中南路中南二路12号2592.22428062007年12月紫阳路272号83313.519622007年12月梅花苑小区旁17331.516932008年5月合计45539.96•以凯乐花园为例:需求市场情况？户型面积套数已销售销售比例一室一厅66.5M²左右40套售完100％二室二厅86M²左右248套售完100％三室两厅119M²左右580套504套87％其它户型―――74套62套84％四室两厅及复式148M²左右90套79套88％合计1032套933套90％目前一期已于06年5月份开盘，总套数1154套，]其中住宅总套数为1032套，商业门面122套。•以凯乐花园为例:需求市场情况？凯乐花园是中南片区具有代表性的楼盘，而其各方面的变化称得上是中南片区地产界的风向标。•其一，大量旧城改造项目的实施、大量高价地块的出让为中央国家宏观政策的实施制造了极大的执行麻烦，中央政策与地方实际状况出现了极大的执行矛盾，不宜执行，也无法执行；•其二,关于中小户型的面积比例,9070政策在武汉可以分区域执行,本案应属于二级市场区域,可以执行9060政策,一些一级地段甚至可以执行9055政策.有利政策分析？物权法抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障；物业税的开征也使得房地产开发企业必须要承担由于长期商品房的积压所产生的物业税负担；土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本，综上分析以上因素为规避政策的影响，房地产市场必须要以市场为依托，加快开发的进度，合理定价，加快销售周期，避免出现交纳高额的税收。不利政策分析？•综合上述市场和政策环境的分析以及中南片点线面市政规划对本案的利好，我司认为应加快本案的拆迁和开发进度，将房地产行业的政策影响及武汉地产泡沫的影响降至最低。------结论我们做什么？我们做给谁？我们做什么？产品定位中高档住宅+酒店式公寓+主题商街于一体的小复合型物业形态。我们做什么？功能定位金海国际·中南明珠（案名推荐）中南商务新领地·都心人文新社区我们做给谁？客户定位中南新贵财智阶层●政府公务员●事业单位高级白领●大中企业中高层管理人员●小企业主及青年群体●投资者、炒房族●外地高收入者核心竞争力提炼！•地段、地段还是地段！•教育、教育还是教育！•CBD核心、核心还是核心！•旅游前景、前景还是前景！盖写字楼行不行？•项目地处中南商圈边际，临武珞路的地块，具备开发写字楼与酒店的潜力与可能；•写字楼虽然售价高，但对硬件要求严格，销售周期较长。•区域写字楼竞争激烈，资金回笼慢，风险较大。产权酒店市场如何？项目周边酒店扎堆，地块靠近五月花大酒店（五星）等知名酒店，离长途汽车站、武昌火车站很近，具备开发产权式酒店的地利。同时，从投资回报的进度而言，产权式酒店销售速度要远远大于写字楼，例如，纽宾凯新时代国际酒店是在一个月内完成销售，成交均价达到7000元/㎡。因此，通过综合分析，我司认为本地块（商服）适宜进行产权式酒店物业开发。中南明珠璀璨楚天虽然本案不与凯乐花园正面争锋，但我司建议本项目规划设计上力求创新打造独有的产品差异化、提高项目的附加值，这样可以不断发展、提升项目的形象，从而还可以给客户造成中高档物业的印象。------结论第三部分观点——如何做？•搬迁可能会影响项目销售周期：•建议：先开发公共部分，预留相应空间！•搬迁工作争取政府及相关部门大力支持，做好提前搬迁通告及安置工作；新闻媒体宣传引导；处理好“钉子户”，实行“友情操作”，一般居民---补偿安置到位。解决之道：政策倾向：摸底调查，货币还建、原地还建比例要求：以还建标准为需求需求：还建房交房前不能转让、出售数量：与商品房的分开，尽量少，单栋建设•还建房会影响本项目整体形象、销售及后期管理，建议：•先期开发，单栋分开建设，集中管理；•还建房品质要与商品房一样，以备还建客户中途反悔，可对外出售。还建房是否需要单独建设，管理是否分开，建设周期及交房时间？停车问题？•合理安排交通动向，最大限度的做到人车分流。•车行主入口设置在小区武珞路上公共用地的东侧，次入口设置在武珞路四巷小区南侧，车行路线沿小区环线设置；小区人行主入口设置于武珞路四巷中部。•武珞路酒店及商业统一停放地下车库。规划满足物业管理问题？（1）、还建房统一管理（2）、商业与住宅分开建设，方便管理（3）、酒店公寓人性化管理（4）、小区停车集中管理（或智能化管理）规划满足开发商的需要？•开发资金及开发策略：•资金不充足：（压力较大）“短、平、快”策略，先酒店公寓+再商业街+还建房，后住宅；•资金充足：（压力较小）“分期开发，利润最大化”策略，先住宅+后商业街，最后酒店公寓•还建房靠近铁路，有效隔绝噪音；使用双层隔音玻璃；•策划上造概念“铁路”淡化注意力；•从小区规划、景观上营造；•酒店公寓从外观、高度上、气势上区别两边高楼；•1-4楼整体商业未建时先招商运作（或建3层商业）；•酒店公寓停车问题；•利用政府规划，茶市引进商业街,提升项目的人文气氛。•将新天地停车场与商业街连通，提高小区入口形象。结论•先期解决好还建问题是首要任务•提升项目商业档次，增加住宅附加值•做特色，满足CBD高消费群需要•与周边商业联合发展，提升版块价值•做专业茶叶市场，营造独特文化品位•充分利用旅游资源第四部分新鸿泰视角——中南突围！新鸿泰视角规划调整中南突围产品创新户型设计品牌提升2-3年市场预测规划调整•开发周期、利润期望值等综合因素；•在产品创新和景观配套上做足文章；•局部创新，提高性价比；•在合理的控制成本的前提下，•尽量增加产品的附加值，•从多角度的追求差异化和高品质；•小区停车规划、大门口形象塑造规划建议•平面布局上南北朝向，以保证通透性与采光性；•空间布局，保障通风、采光与远视景观；•内部车行动线尽量放于地下或外围，保障内部人行安全；•商品房与还建房分开布局，各自拥有独立进出通道与园林景观；•主题商业街沿武珞路四巷排布，以专业市场为主，休闲餐饮业、便利型酒店、社区配套商业为辅，总体体量要控制。•打造小区独特门口形象，提高项目档次。•合理安排交通动向，最大限度的做到人车分流。•车行主入口设置在小区武珞路上公共用地的东侧，次入口设置在武珞路四巷小区南侧，车行路线沿小区环线设置；小区人行主入口设置于武珞路四巷中部。住宅规划建议•住宅；集都市庭院风情，融生态、景观、休闲、文化展示等于一体的人文景观社区。•个性和特色的空间设计、庭院园林，使得室外空间更具识别性，能加强邻里间的认同感，界定居民的领域感和归属感。•围合式布局，以“现代中式庭院”、“新街坊主义”为核心规划理念，营造开放、私密空间，让更多景观进入视野，提高居室的透光性，满足业主不同层次生活需要。•景观设计：融入现代风情和浪漫元素，全方位演绎现代庭院生活。商业规划建议•商业业态定位的合理性，区域发展现状、政府规划前景、板块的属性、周边酒店业、旅游、交通资源等。•结合开发实力、市场需求，同时在商业的开发周期上统筹考虑。•建议临武珞路四巷主干道小区入口处商业业态定位为酒店公寓（或产权式酒店）和1——4层集中商业。•临武珞路四巷商业定位于主题商业街，可以引进茶叶市场、中百超市；可做项目会所功能，引进幼儿园、咖啡厅、茶馆、洗脚城等。•规划设计应成分考虑的问题：1、充分考虑业主独有的私密空间；2、居所的延展空间，与交通、车辆的空间布局；3、临接绿化与商业、环境、交用的关系；•4、商业步行街和小区的安全，功能合理性，及业主生活的方便性，综合考虑修闲、娱乐等因素。产品创新•产品设计确保在2009年上市时，领导市场潮流，领先中南片区其他楼盘，竞争力强，客户喜欢。•大开间，小进深，保障室内采光和通风效果；•强调功能分区，实用性要强；•明厨明卫，无暗房；•动静分离，确保私密性；户型设计•关键词：前瞻性、差异化、附加值•项目在2009年上市，户型是否消费者接受；•户型配比：小二房：70㎡以下，20-30%；大二房：80-90㎡，30-50%；三房：90-120㎡，30-40%；•户型布局：西北向：还建房；西南向：二房、三房正北向：三房、小三房正南/东南向：二房、小三房•户型结构：在压缩面积的前提下，满足功能需要，以二房、三房为主，紧凑型产品（还建房、酒店公寓除外）；客厅功能，私密性。面积增加•90、70政策由于存在一定地方灵活性，因此不一定要完全遵守90平米的户型必须达到70%的行政命令。•在不违背国家宏观调控和本项目的规划要求前提下，力求项目利益最大化，住宅以二房、三房为主：小二房：70㎡以下，20-30%；大二房：80-90㎡，30-50%；三房：90-120㎡，30-40%。品牌提升：项目主题的营造、开发商品牌战略的实施、自身品质的着力打造，集都市庭院风情，融生态、景观、休闲、文化展示等于一体，表现中高档项目的档次。建筑立面设计应简洁明快且具有时代气息。建筑材料质量、相关配套设施设备、大堂装修档次、公共走道、外墙色彩、室内装修等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派。2-3年市场预测•鼓励自主消费，加大政府保障功能；•开发利润率逐渐下降；•城市化进程决定开发实力，开发门槛越来越高；•项目创新将成为竞争本源（小户型同质化恶性竞争）；•调控政策将全面平衡；•物权法的执行加大了拆迁难度，同时影响了城市改造过度；•预测即将推出如下政策：①加息；②物业税；③取消预售，提高第二套住房贷款利率及首付；④严重打击囤积房源现象；结论我们在做项目规划时需要把握的硬性要求如下：•项目定位要切合市场，并适当拔高和创造市场；•突出地段优势，提升项目创新的竞争能力；•商业定位前期必须明确及论证；•项目创新从四个方面入手：•①立面•②户型功能布局•③户型配比•④主入口形象结语本案策略从项目实际出发，