武汉项目定位报告

武汉项目物业定位报告2独栋办公3未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。随着区域经济发展，整体市场需求较大。ƒ目前本项目所在区域没有商务氛围，建议定位为易居、易办公、灵活的建筑风格。ƒƒ目前独栋办公租赁市场比较好，市场发展比较好。集中于沌口经济开发区、东湖高新区（武昌区），但建筑较为老旧，环境差。市场分布租赁市场销售市场独栋办公整体市场4ƒ机遇：域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。挑战：汉阳区域的发展还需要时间，所以独栋办公销售与租赁亦需要时间；竞争：汉阳沌口地区主要以经开万达为代表的高档写字楼物业，它的入市将提升区域形象；对本项目的写字楼物业发展有着不利影响。ƒƒ目前：独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。未来：政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立。独栋式办公将是现有开发区企业和未来将要入驻我区域企业的主要办公方式。区域市场5未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。ƒƒ散售周期长，售价上涨缓慢。出租率在70%-80%，且档次不高，租金水平偏低。传统商务区的核心地位短期内无法被替代ƒƒ目前项目所在区域内商务氛围没有。市场分布租赁市场销售市场独栋办公竞争策略随着区域经济发展，整体市场需求较大。目前区域销售市场的档次上不去，对于项目的整体考虑要稳妥。ƒƒ独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。突出中小企业办公功能，建设易居、易办公、灵活的建筑风格。ƒ6市场分布租赁市场销售市场独栋办公市场需求ƒ宏观驱动租户需求城市定位的提升将使原有的城市及商圈格局发生转变，进而使本项目所在区域内原有物业类型的构成及品质发生变化未来规划对租户吸引力大。独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。现有开发区企业和未来将要入驻我区域企业中小企业将成为主力销售对象。低总价；面积需求大多在300-500平方米。未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。易居、易办公、灵活的建筑风格。7未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。随着区域经济发展，整体市场需求较大。低总价，很适合中小企业的购买承受能力。区域内纯写字楼的大量入市虽然会带来很好的商务氛围；政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立项目所在区域的合理化布局、功能化分区、科学化发展为项目的发展提供有力的前提条件；区域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。市场分布租赁市场销售市场独栋办公市场机遇8市场分布租赁市场销售市场独栋办公发展机遇分析ƒ投资策略物业组合回收周期长，短期收益小，长期收益大，ƒ现金流收益吸引机构投资。与商业形成良性互动，双方品质相互攀升回收相对慢，但是租金可逐年提高。租赁可以统一业权，对维护整体品质有利。回收相对快，但是售价难提高，收益率受影响，ƒ整售市场机会难以把握。散售的品质难以保证，对于整个项目的品质提高有负面影响，ƒ整售可以统一业权，对维护整体品质有利。后期维护难度较低。与本地快的商业、其他地块的住宅形成互动。9酒店10武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。ƒƒ五星级酒店房价比四星级酒店高近200元；ƒƒ品牌酒店的平均房价比普通酒店高20%以上，具有很强的竞争优势。武汉五星级酒店共计11家，大部分酒店集中于汉口地区；平均入住率为78.1%。ƒƒ高星级酒店市场正进入快速增长期。伴随武汉外商企业投资数量增加，对外交往活动日趋频繁，高品质星级酒店成为发展的重点。业态发展市场需求价格范围区域分布整体市场客群特征ƒƒ高端商务客人倾向于选择国际品牌酒店；本土酒店客人以国内高端客户、组团客户及会议客户为重点。11ƒ机遇：区域内五星级酒店较少，不能满足区内需求。挑战：汉阳区域的发展还需要时间；竞争：随着万达、万科、豪生酒店积极引入外资，不断拉升区域地块价值，未来诸多投资方将转移到汉阳，汉阳酒店业竞争将愈加激烈。ƒƒ目前：汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落后，仅有四星级酒店5家，三星级酒店3家，商务、经济型酒店4家，不能满足区内需求。未来：项目周边未来规划较多的综合公建项目，将有利于整体提升项目所在商务商业氛围。区域市场12在汉阳地区酒店主要集中于鹦鹉大道、汉阳大道、龙阳大道周边，并向王家湾商圈、沌口商圈及钟家村商圈方向成放射型延伸。项目体量有增大趋势五星级价格水平要明显高于四星级。ƒƒ本类型业态发展潜力很大，未来整体供应量较大，竞争加剧。竞争策略ƒ本项目发展空间较大ƒ区域不是传统的商务区，规模要适当发展突出休闲性与娱乐性等相关特色，同时进行差异化、个性化的规划在品质和服务上增加价格优势。ƒ未来区域发展将整体提速，目前项目区域内商务氛围有待培育。ƒ业态发展价格范围项目体量区域分布13市场需求ƒ宏观驱动客户需求汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落后，仅有四星级酒店5家，三星级酒店3家，商务、经济型酒店4家，不能满足区内需求。整体商务会议需求量的加大和区域未来会展中心规划的确定，对项目支撑力度较大。此类物业类型价格波动不大对便捷的交通和会议设施需求要求较高，价格敏感度不高。目前酒店类规模适当，应在硬件和软性服务上加以提升。区域存在市场空白点，有酒店市场发展空间。武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。酒店业市场主要是以产品引领需求市场，与区域所处位置关系不大。业态发展价格范围项目体量区域分布14适当的规模产生的集群效应可对目标客群产生吸引。随着物业品质和服务的提升，价格有提升的空间。整体酒店业市场发展潜力较大，各个区域具有较大发展空间；本项目良好的发展优势为本项目发展酒店提供了良好的市场机遇。市场机遇汉阳地区现有酒店入住率较高，市场供不应求，未来随着经济发展，市场需求会持续快速增长。业态发展价格范围项目体量区域分布15酒店式公寓16武汉此类产品较少，汉阳更为稀缺目前在售的仅为2家(豪生国际酒店、和居名爵)。ƒƒ根据入市时间、所在位置、项目品质等条件，价格差别较大。良好的区位、高端的品质可以大幅提高项目价格。ƒƒƒ存在较大市场潜力，产品较少，汉阳目前在售仅有万达广场、和居名爵、豪生酒店。业态发展价格范围区域分布整体市场客群特征ƒƒ投资型，多出租给外企高管、高级技术人员等。自住型多为年轻白领，追求高品质生活服务，同时通过购买小面积户型避免普通商品房的高总价。大体量项目借助规模效应取得较佳市场业绩。项目体量户型特征为第一次置业的年轻者提供过渡型产品又能满足自住或办公需求且能迎合市场投资类客户需求，购买此类产品不受限购令制约。17ƒ机遇：区域内产品较少，竞争压力不大。挑战：区域不够成熟，有待时间进一步的市场培育；竞争：汉阳沌口地区主要以经开万达对本项目的酒店式公寓发展有着不利影响。ƒƒ目前：产品较少，汉阳目前在售仅有居名爵和豪生酒店。未来：随着大型商业综合体增多未来供应量将逐步扩大;。区域市场18竞争策略分布区域比较零散。ƒ价格差别大，受地点、品质等因素影响较大。本类型业态发展潜力很大。业态发展价格范围区域分布客群特征ƒƒ投资客；自住型年轻白领。项目体量有增大趋势。项目体量ƒƒ多为中小户型；ƒƒ简单装修，重点为屋内装饰；ƒƒ对舒适度的满足较高。户型特征区域发展空间较大。ƒ充分利用项目所在区域的优势，辅以高品质产品，将对价格有较大支撑。未来区域发展将整体提速。ƒ可利用酒店式公寓与住宅、酒店形成互补。ƒ可以规模化（不是单体）的体量项目吸引客户。适当提升品质，各功能区分的合理性和实用性，19市场需求ƒ宏观驱动租户需求酒店式公寓认知度提高，市场份额逐年增加。区域未来规划对租户吸引力大。此类物业类型受商品房住宅影响较大，有持续走高趋势。客户对于价格较为敏感；对区位、品质要求较高。目前建筑规模普遍偏小，大体量项目受关注程度较高。具一定规模的项目具有群聚效应。区域有扩散趋势；ƒ新兴区域周边商务氛围渐浓。新兴项目带来的商务氛围使得区域市场发展迅速，应适当考虑错位竞争。ƒ投资热情增大ƒ符合酒店式公寓客户特征的外企高管、高级白领逐年增加。ƒ随着市场发展，客户对产品品质的要求逐步提高；ƒ对物业等软性要求要求较高。产品差异性较小；ƒ产品品质急需提高。出于对售价的考虑，建议多为小面积为主，面积区间一般在40-60平米之间，多采用精装修。业态发展价格范围区域分布客群特征项目体量户型特征20对于本项目的区位认知还需要培养；本项目开发过程中周边的商务氛围将有很大改善。市场上目前大体量项目较少；适当的规模产生的集群效应对目标客群产生吸引。可利用“轻装修、重装饰”的方式降低装修成本。目前市场上同类产品较少，是进入市场的较佳时机。市场机遇业态发展价格范围区域分布客群特征项目体量户型特征建议提供菜单式精装修，以满足不同客户的要求户型特征；可利用适当缩小户型面积的方式降低总价款，促进购买。区域经济、商务氛围的发展未来将会带来大量优质客户；投资观念的盛行促进投资客对项目的关注。21