民生信托·新华联西宁项目尽调报告

201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.1中国民生信托有限公司民生信托-西宁新华联广场一期贷款项目集合资金信托计划评估报告评估报告编号：（2013）投资银行总部报批字第号目录1项目背景与交易结构概述........................................................32融资人资信情况.......................................................................63用款项目分析..........................................................................94保证人分析-新华联控股有限公司...........................................245抵押物及价值分析.................................................................326风险分析及主要风险防范措施...............................................367结论性意见............................................................................398资料清单......................................................错误!未定义书签。201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.2中国民生信托有限公司声明与保证我们在此声明与保证：此报告是按照民生信托业务流程规范和有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.3中国民生信托有限公司1项目背景与交易结构概述1.1项目背景西宁新华联房地产有限公司正在开发西宁新华联广场建设项目，该项目是西宁市首个城市综合体项目，共分两期实施，其中：一期主要建设小高层、高层住宅楼、五星级酒店、大型集中商业楼、高层办公写字楼、沿街商业楼等；二期主要建设小高层住宅及沿街办公楼；建设用地位于海湖新区的中心地带，临近火烧沟景观带。项目目标是建立现代化城市新区，包含特色街区，商业、居住、商业服务、休闲娱乐等服务功能。项目目前四证情况如下表，自有资金出资额符合监管机构30%要求，项目公司实际控制人北京新华联置地具有一级开发商资质，故本房地产项目符合监管机构对房地产企业发放开发贷“四、三、二”的合规性要求，整体合规性风险相对可知可控。本项目公司西宁新华联房地产有限公司目前拟向我司申请人民币8亿元人民币开发贷，用以支持其新华联广场项目一期中包含的6栋住宅楼、写字楼、部分底商、沿街商业等非自持部分；项目开发建设，期限两年，第一还款来源为本项目未来销售回款；新华联伟业拟以其持有的新华联大厦第二顺位抵押、丽景湾酒店第二顺位抵押，新华联控股有限公司提供保证担保；实际控制人傅军先生提供个人无限连带责任担保。鉴于抵押物所在城市为一线城市，且位置为核心区域，具备较大升值空间，且优先于第一抵押权人对应债权到期日，具备一定保障力度。项目风险控制措施基本可覆盖风险敞口，项目风险基本可知、可控，建议我司支持该项目。项目一期二期1号地2号地3号地国有土地使用证宁国用2012第138号，地号045600030,73601.420平米；宁国用2012第139号，地号045600030,45592.700平米；宁国用2012第289号，地号045600037,94339.950平米；建设用地规划许可证地字第宁海湖规地字2011-009号，新华联海湖新区城市综合体项目，东至文华路，南至文化路，西至文汇路，北至五四西路；商业金融用地C2，二类居住用地R2建设工程规划许可证宁海湖规建字2012-064号，一号地酒店（含酒店式公寓及S1沿街商业）宁海湖规建字2012-021号2号地1#楼；宁海湖规建字2012-022号2号地2#楼；宁海湖规建字2012-023号2号地3#楼；宁海湖规建字2012-024号2号地4#楼；宁海湖规建字2012-025号2号地5#楼；宁海湖规建字2012-026号2号地6#楼；宁海湖规建字2012-027号地2号地下车库；宁海湖规建字2012-037号2号地沿街商业S10；宁海湖规建字2012-006号，3号楼售楼处201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.4中国民生信托有限公司宁海湖规建字2012-033号2号地沿街商业S6；宁海湖规建字2012-034号2号地沿街商业S7；宁海湖规建字2012-035号2号地沿街商业S8；宁海湖规建字2012-036号2号地沿街商业S9；宁海湖规建字2012-038号2号地沿街商业S11；宁海湖规建字2012-028号2号地沿街商业S1；宁海湖规建字2012-029号2号地沿街商业S2；宁海湖规建字2012-030号2号地沿街商业S3；宁海湖规建字2012-031号2号地沿街商业S4；宁海湖规建字2012-032号2号地沿街商业S5；建设工程施工许可证宁海湖建施字（社）2012-007号，2号地1-6号住宅楼以及地下车库宁海湖建施字（社）2012-010号，2号地沿街商业S1-S11宁海湖建施字（社）2012-004号，3号地售楼中心；宁海湖建施字（社）2012-019号，酒店、酒店公寓；商品房预售许可证住宅：2012房预售证第165号，新华联家园1号楼，9602.92平；2012房预售证第166号，新华联家园2号楼，9047.33平；2012房预售证第167号，新华联家园3号楼，12257.28平；2012房预售证第168号，新华联家园号4楼，9047.33平；2012房预售证第169号，新华联家园号5楼，9602.92平；2012房预售证第170号，新华联家园6号楼，9047.33平；沿街商业：2012房预售证第033号，新华联家园商业，9598.39平米；2012房预售证第034号，新华联家园商业，2175.59平米；201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.5中国民生信托有限公司1.2交易结构概述1.2.1简要描述本项目的信托结构融资方式：贷款融资规模：【80000】万元信托期限：【1.5+0.5】年1.2.2信托资金运用方式新华联西宁城市综合体项目一期开发建设（即1号地，2号地非自持部分物业）1.2.3信托退出方式债务人按合同约定支付借款利息，到期归还本金，对收益人进行分配。1.2.4项目风险控制措施（1）新华联伟业-丽景湾酒店第二顺位抵押（2）新华联恒业-新华联大厦第二顺位抵押（3）新华联控股有限公司提供连带保证担保（4）实际控制人傅军先生提供个人无限连带责任担保（5）项目运行至第22个月时，融资人需向指定账户存入归集保证金，归集比例为：第22个月末前，向归集户存入信托本金30%的资金；第23个月末前，向归集户存入信托本金30%的资金；第24个月末前，向归集户存入信托本金40%的资金；（6）对《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》进行强制执行公证201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.6中国民生信托有限公司1.2.5公司风控标准以及合规性情况用款项目所在区域：西部青海省会城市核心地段，目前规划的唯一综合商业体；四三二情况：四证已取得，详见相关列表。借款人资质：借款人实际控制人北京新华联置地有限公司为房地产开发一级资质；自有资金投入比;【30.9】%（物业类型：普通住宅商品房、可售商业物业、自持酒店）抵押物所在区域：西部重点省会城市较好地段（划分依据：详见评估报告相关部分）；2融资人资信情况2.1融资公司基本情况2.1.1融资公司基础信息公司全称西宁新华联房地产有限公司成立日期2011年10月13日注册地址西宁市城西区五四西路39号企业类型有限公司（自然人投资或控股的法人独资）营业执照注册号630100000137260（1-2）贷款卡号6301040000398529开户银行中国银行股份有限公司西宁市古城台支行贷款卡密码111111201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.7中国民生信托有限公司基本户账号105014067089房地产开发资质注册资本人民币壹亿元整法定代表人苏波经营范围房地产开发/销售；酒店开发和管理；物业管理服务组织机构代码57990804-12.1.2公司相关背景介绍西宁新华联房地产有限公司（以下简称“西宁新华联”）为西宁新华联广场项目的项目公司，系北京新华联置地有限公司直接控制公司；目前西宁新华联除西宁新华联广场项目外，未开发其他项目。西宁新华联地产有限公司目前股权结构如下：股东名称认缴注册资本（万元）出资比例（%）北京新华联置地有限公司10000100%合计10000100%（注：北京新华联置地有限公司系新华联控股有限公司之子公司，故新华联控股有限公司间接控制本项目公司，系本项目公司实际控制人）。2.1.3公司股东及实际控制人情况简介新华联控股有限公司（以下简称“新华联控股”）成立于2001年6月，注册资金人民币8亿元，经营范围包括投资、接受委托进行企业经营管理、技术开发、技术培训、销售百货、建筑材料、租赁、培训和餐饮等。“新华联集团”（虚拟概念）始创于1990年10月，初始投资仅1000美元，由国际贸易起步，经过22年已发展成为一个涵盖化工、陶瓷、酒业、房地产、矿产能源业、金融等行业的多元化现代企业集团。“新华联集团”目前有两个投资主体：海外的马来西亚新华联集团有限公司和大陆的新华联控股有限公司。新华联控股的职能就是接受“集团”委托，全权负责“集团”在大陆的投资和企业管理。新华联控股主要业务遍及国内23个省市和40多个国家与地区。集团拥有全资、控股、参股企业40多家，海内外下属企业分布于吉隆坡、香港、北京、上海、山东、新疆、江苏、浙江、江西、湖南、湖北、云南、广东等地，集团员工35000人以上。参股香港主板上市公司“金六福（香港）国际控股有限公司”（0472）、英国伦敦交易所上市公司“科瑞资源”（CRHL）、皇城集团（7203），控股东岳集团有限公司(0189)、深市上市公司“新华联不动产”（000620）；继参股长沙商业银行之后，于2007年底又以第二大股东的身份发起并组建了天津滨海农村银行，此外，集团参股宁夏银行1.2亿股，成为并列第三大股东，入股天津银行，2012年成为大兴安岭农村商业银行第一大股东。十多年来，集团培育了“东岳制冷剂”、“华联陶瓷”、“新华联地产”、“金六福酒”、“香格里拉.藏秘”、“通化葡萄酒”、“开口笑酒”、“红官窑”、“响水大米”等知名品牌和优质产品；形成了在行业内201３-０6西宁新华联广场项目集合资金信托计划评估报告Page.8中国民生信托有限公司较强的竞争能力和优势；创造了独特的企业文化、全新的商业模式和完善的管理体系。集团连续八年跻身中国企业500强，2012年被国家排名为中国企业500强第262位，中国百强民营企业前50强。随着集团事业的发展和企业实力不断增强，企业的影响力也日益扩大。集团董事局主席兼总裁傅军先生荣任第十一届全国工商联副主席，并当选三届全国政协委员（现任）。作为新华联不动产的董事长，傅军先生被评为“2012年中国上市公司最受尊敬董事长”荣誉称号。多年来，集团还被全国工商联、中国企业联合会、国家劳动和社会保障部等评为“中国优秀民营企业”、“全国就业和社会保障先进企业”、“中国企业文化建设优秀企业”和“中国最具生命力企业100强”等。2.1.4公司法人背景资料介绍傅军，董事长，男，汉族，1957年10月出生，湖南醴陵人，中共党员，MBA，高级经济师。2001年6月至今担任新华联控股有限公司董事长兼总裁；2009年12月至2011年5月任黑龙江圣方科