沈阳国际城项目

2013-6-15沈阳国际城项目11.0财务分析－参数假设方案一方案二方案三序号项目面积(平米)面积(平米)面积(平米)一总建筑面积239,944240,052239,9861地上181,208181,208181,208商业101,208106,208108,208高档写字楼45,000酒店式公寓35,000loft写字楼30,00030,000四星级酒店25,00028,000服务式公寓20,000经济型酒店15,0002地下58,73658,84458,778商业18,00018,00018,000商业地下车库23,84224,84225,242写字楼公寓地下车库9,750loft写字楼车库4,5004,500酒店车库3,6003,600设备用房7,1447,9027,436二租售面积1出租面积商业（使用面积）65,56468,31469,414高档写字楼（使用面积）32,400商业车位（个）795828841写字楼公寓车库（个）325四星级酒店客房（间）278311服务式公寓（建筑面积）20,000酒店服务式公寓车库（个）120经济型酒店（间）300四星、经济型酒店车位（个）1202销售面积公寓（建筑面积）35,000loft写字楼（建筑面积）30,00030,000loft写字楼车库（个）150150假设商业使用率为55％；假设写字楼使用率为72％；假设四星级酒店每个客房及其分摊面积为90平米；假设经济型酒店每个客房及其分摊面积为50平米；假设每个车位及其分摊面积为30平米；假设商业首层层高为5.5-5.8米，2-5层为5米，6-7层为4.5米，共7层；假设高档写字楼层高为3.8米，共30层；假设loft写字楼层高为6米，共19层；假设四星级酒店层高为3.3米，共19层；假设服务式公寓层高为3.3米，共13层；经济型酒店层高为3.3米，共13层；11.0财务分析－车位配比从区域车位配置看，以商业为主的项目基本在每万平米车位配置在24.3-48.1个，由于车位配置低，导致车位数量不够。本项目未来想成为消费者逛太原街的第一站必须要有更充足的车位；车位配置着眼于未来，既提供充足车位，又减少投资，增加收益。建议商业车位按照每万平米65个车位的标准配置；写字楼按照每万平米50个车位的标准配置，基本达到一户一个车位；酒店式公寓由于较多为过渡型居住和租赁居住，需要车位少，按照6-7户配置一个车位，约350平米配置一个车位；酒店和服务式公寓由于主要为中短期租赁居住，车位需要少，整体配置120个车位。由于本项目属于综合体，各物业客户对车位使用的时间有所错位，各物业按标准配置的车位还可相互调剂。根据以上标准，方案一每万平米车位56.3个；方案二每万平米车位55.2个；方案三每万平米车位55.8个；主要停车处位置总车位规模车位标准中兴商业大厦中华路36014.8万平米24.3个/万平米万达商业广场中华路50010.4万平米48.1个/万平米商贸饭店中华路55588间9.35个/百间百利保大厦中华路45010万平米45个/万平米五洲商业广场太原北街65020万平米32.5个/万平米11.0财务分析－成本假设方案一方案二方案三序号费用合计(万元)单价(元)面积(平米)合计(万元)单价(元)面积(平米)合计(万元)单价(元)面积(平米)一土地成本55,834181,20855,834181,20855,834181,208土地成本分摊酒店式公寓3,5581,01635,000高档写字楼6,4581,43545,000商业45,6753,832119,20845,4443,659124,20846,6783,699126,208服务式公寓3,3791,68920,000四星级酒店2,14085625,0002,46087928,000loft写字楼4,5701,52330,0004,6211,54030,000经济型酒店1,7671,17815,000地下车库1434333,5923069332,9423089233,342二工程费98,1014,089239,944112,5894,690240,052112,5664,691239,986公寓14,0004,00035,000写字楼16,2003,60045,000商业53,6444,500119,20855,8944,500124,20856,7944,500126,208服务式公寓12,0006,00020,000四星级酒店17,5007,00025,00019,6007,00028,000loft写字楼12,9004,30030,00012,9004,30030,000经济型酒店9,0006,00015,000地下车库11,7573,50033,59211,5303,50032,94211,6703,50033,342设备用房2,5003,5007,1442,7663,5007,9022,6033,5007,436三合计153,9356,415239,944168,4237,016240,052168,4007,017239,986成本分摊公寓17,9335,12435,000写字楼23,1415,14345,000商业100,5998,439119,208102,8188,278124,208104,8848,310126,208服务式公寓15,6177,80920,000四星级酒店19,9387,97525,00022,3737,99128,000loft写字楼17,8285,94330,00017,8565,95230,000经济型酒店10,9357,29015,000地下车库12,2613,65033,59212,2223,71032,94212,3513,70433,34211.0财务分析－租金售价假设商业楼层开业租金水平（元/月/平米，使用面积）B13601层6002层4503层3604层2885层2166层1307层110整体平均314物业管理费50置力广场首层租金在11-17元/天/平米（使用面积），五洲商业广场首层租金在13元/天/平米（使用面积）。根据营业额和扣点套算，卓展服装服饰首层租金在15-25元/天/平米。考虑到未来租金的增长及本项目较好的设计和业态安排，预测本项目商业首层租金在20元/天/平米。根据各楼层租金与首层的租金大致比例关系，以及各楼层的业态安排各楼层的租金如右表。6层和7层由于安排的主要是租金较低的餐饮和娱乐休闲业态，租金水平会低于底层以零售为主的楼层。租金水平在3-4元/天/平米之间。随着项目逐渐市场认可，结合考虑大部分商户的租期在2年左右，预测开业后整体租金平均每两年增长10％。11.0财务分析－租金售价假设以上沈阳代表性的高档写字楼项目租金报价在1350-1600元/年/平米（使用面积），平均租金报价为1470元/年/平米（使用面积）。实际成交租金通常为报价的80％，则目前沈阳高档写字楼的实际成交租金为1180元/年/平米（使用面积）左右。如果按照目前房价5％的年均增长速度，则到项目写字楼投入使用时，平均租金水平将达到1450元年/平米（使用面积）左右。折合2.9元/天/平米（建筑面积），低于北京4-5元/天/平米（建筑面积）的水平。为加快招租进度，建议投入使用初期租金水平采取届时平均租金水平1450元年/平米（使用面积）。入住后，随着项目高档写字楼地位的树立，根据租期长度，每两年租金平均增长10％。写字楼部分总统大厦城市广场华新大厦海悦城市广场北方传媒平均租金租金报价（元/年/平米，使用面积）13501600150014001500147011.0财务分析－租金售价假设区域及周边代表性的高档酒店式公寓目前售价在8000-9500元，由于曼哈顿公寓依托于富丽华酒店，售价较高，其他普遍在8000-8300元/平米左右。整体平均售价在8400元/平米左右。按照目前整体房价5％的年增长率，到2009年年底项目开盘时，整体平均售价将达到9300元/平米。建议本项目开盘时售价可略低，为9000元/平米，销售后期售价增长5％为9450元/平米。写字楼部分曼哈顿公寓百利保大厦腾龙国际公寓银河国际华府天地平均售价售价（元/平米，建筑面积）95008200830080008000840011.0财务分析－租金售价假设服务式公寓定价一方面要考虑其运营成本和管理费用，另一方面要考虑当地的消费能力。作为首个服务式公寓，初期定价不应过高，与四星级酒店相当，但略低于好的四星级酒店，以便获得消费者的认可。初期定价在1460元/平方米.年。后期每年按2-3％的幅度逐渐提升。四星级酒店开业初期采取一定的价格折扣吸引折扣，房价与假日和商贸酒店相当，每晚380元/平米左右。经济型酒店比三星级酒店更少配套成本，但服务管理好，价格与市场三星级酒店的价格相当，约220元/晚。专业服务式公寓运营商的目标租金（以北京为例）专业服务式公寓运营商目标租金（以大连为例）沈阳五星级酒店长包房沈阳四星级酒店长包房优势专业管理专业管理服务好，档次高，身份体现服务好，档次高，身份体现租金定价1居80平：2000美金/月3居170平：3500美金/月合计：25美金/平方米·月1居80平：12000元/月1居108平：14000元/月2居128平：15000元/月2居148平：16500元/月250-300元/月/平米120-200元/月/平米折合的租金标准2400元/平方米·年1600元/平方米·年3000-3600元/平方米·年1440-2400元/平方米·年11.0财务分析－租金售价假设Loft写字楼通过6米的层高，在既定的地价条件下多创造面积。虽然是写字楼，除有更时尚、更具商务氛围的立面外，其他配置标准基本与商务公寓相似。目前沈阳的商务公寓售价平均价格在7000元/平米左右，按照年均5％的增长速度，到项目开盘销售时均价在8100元/平米。由于层高较高，相当于两层，可以采取平层商务公寓1.5-2倍的价格销售。为突出项目的性价比，在此采用平层商务公寓的1.5倍销售。初期售价为12000元/平米，后期售价为13200元/平米。写字楼和公寓等长租车库，按照市场平均价格水平，600元/个/月。考虑到本项目为购物中心，主要通过延长客户的逗留时间而增加消费者的消费水平。开业初期除较低的停车费外，消费者还可通过消费小票获得停车优惠。对于商业等短期使用的车位，按照每小时4元，每天12小时的营业时间，60％的价格折扣，则每月的停车费价格相当于864元/个/月。11.0财务分析－方案比较根据前述的成本和租金售价假设，在投资者回报率为12％的情况下，进行上述三个方案的比较。从整体来看，三个方案的收益情况相差不大。但是方案一开发投入小，银行贷款少，内部回报率和净现值高。相比较而言，方案一会略由于其他两个方案。开发商指标方案一（商业、高档写字楼、酒店式公寓）方案二（商业、loft写字楼、四星酒店、服务式公寓）方案三（商业、loft写字楼、四星酒店、经济型酒店）开发投入153,935（万元）168,423（万元）168,400（万元）银行贷款65,100（万元）74,500（万元）74,500（万元）税后利润34,864（万元）35,055（万元）34,391（万元）税后利润/开发投入22.6％20.8％20.4％内部回报率11.7%11.6%11.4%净现值8,417（万元）8,273（万元）7,823（万元）回收期4.6（年）4.6（年）4.6（年）11.0财务分析－方案比较－容积率7的参数假设方案一方案二方案三序号项目面积(平米)面积(平米)面积(平米)一总建筑面积214,538214,653214,5621地上158,557158,557158,557商业101,208101,208101,208高档写字楼32,349酒店式公寓25,000loft写字楼22,34924,849四星级酒店20,00022,500服务