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谨呈开封市庄园置业有限公司碧丽国都一期余房去化暨二期前期营销推广定位提案操盘本案首先要回答几个问题?项目久卖不好的原因是什么?作为一个位于金明大道旁(金明大道与集英街之间),从项目区位来说一个先天条件占先机的项目,为什么久卖不好,一期一号楼还剩余250余套房源,这是本方案要回答的问题。价格高就一定代表着品质高,一定被市场接受吗?本项目目前的价格在周边区域处于一个高位跟进的状态,那么我们项目的是否为市场真的接受,我们到底在市场,在目标消费者心目中处于一个什么样的地位?制约本项目价值提升、品质提升的障碍到底是什么?本项目目前品质处于一个项目推进的“瓶颈”阶段,我们怎样突破自身,真正达到价值提升、品质提升的新阶段,我们又面临什么问题?本案的营销操作重点是什么?目前所要推售项目主要属项目一期房源,属项目一期尾房但品质处于一个项目推进的“瓶颈”阶段,我们怎样突破自身,真正达到价值提升、品质提升的新阶段,实现对二期的良好规划并实现精确精确定位这也是本方案要回答的问题。方案目的诊断目前营销问题重新锁定客户群体营销资源重新整合新价值点打动客户崭新形象感染市场合力赢得销售目标一、区域内竞争楼盘市场分析及个案解析二、项目现状解析三、项目一期剩余房源营销及推广思路四、项目二期规划、产品定位及营销推广思路五、项目媒体推广执行策略目录一、区域市场及竞争项目动态分析开封房地产板块划分及在售项目一览⑴伟业香堤湾⑵开元华庭⑶碧水蓝城⑷郑开森林半岛⑸东方今典⑹郑开橄榄城⑺未来湖滨花园⑻水岸家园⑼蓝湾国际⑽东京国际⑾万丽铂金瀚宫⑿鼎立国际城⒀英伦春天⒁龙城锦绣花园⒂宋城雅居⒃碧丽国都⒄山水华府⒅金秀名典⒆蓝天中央花园⒇蝶御花园、汉兴上品、枫庭金域区域房地产市场分析开封城市发展方向老城区板块南区板块东区板块汴西新区板块⑴⑵⑶⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒃⒄⒅⒆⑷⑸⑹⑴开元华庭⑵碧水蓝城⑶郑开森林半岛⒆蝶御花园、汉兴上品、枫庭金域⑷东方今典⑸郑开橄榄城⑹未来湖滨花园⑺水岸家园⑻蓝湾国际⑼东京国际⑽万丽铂金瀚宫⑾鼎立国际城⑿英伦春天⒀龙城锦绣花园⒁宋城雅居⒃山水华府⒄金秀名典⒅蓝天中央花园1.4——房地产市场分析开封市房地产市场,从版块划分来看目前市场供应以西区为主,金明大道以西在售、待售项目较多,并且分布集中,体量较大,产品类型丰富,品质较高,占据开封市市场供应总量的一半以上;老城区在售项目不多,以多层花园洋房与别墅产品为主,售价较高;我们在对本案地块进行综合考察分析的基础上拟定出“开封西区”这一特定重点研究范围,该范围涵盖了汴西新区及老城区与城南区的部分版块,该区域内的在售、待售项目将对本案产生直接影响,因此接下来我们将对开封西区这一区域内的商业市场情况、住宅市场情况、产品结构、潜在客源、以及楼盘个案情况逐一进行详细的调研,分析,研究和预测。“开封西区”多——土地多,楼盘多,占整个市场供应的60%。大——大盘多,开发体量大,大部分楼盘供应在25万平米以上。强——开发商实力强,楼盘品质高,客户购买实力强。烈——竞争激烈,由于区域内楼盘供应量大,楼盘之间客户竞争激烈。项目名称物业类型总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)容积率已推售体量(万㎡)已推出套数在售均价(元/㎡)伟业香堤湾小高层、高层、底商10.724.682.111.710245100郑开橄榄城别墅、洋房、高层、商业10(一期)181.85.34125500(高层)郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体66.671101.53926705300开元华庭别墅、洋房、小高层、集中商业21.5432.035.334206500碧水蓝城小高层、底商28501.7422160505600未来湖滨花园洋房、小高层、高层、底商7.8212.692.51785200—5300蓝湾国际小高层、高层、底商4.4143.1987304800新晋美悦都高层20100—004700万丽铂金瀚宫多层、高层2.6611.54.32.81987700蝶御花园多层、高层6162.79.208464800鼎立国际城多层、高层76.671502.032.522674500枫庭金域多层、高层1.84.582.05.585704750,小户型4800汉兴上品多层、小高层、高层、酒店5.4112.810.57204800锦绣花园高层、多层11201.8174165200碧丽国都多层、高层、底商7263.818.214005200山水华府多层、小高层、高层4102.38.269304500水岸家园小高层、高层、底商31342.663704300蓝天中央花园高层4163.47.726824800合计--363.33833.762.29244.9333463开封西区在售项目供应分析开封西区无论从供应体量及销售价格,均引领整个开封房地产市场,总供应量达833.76万平米,且项目整体品质较高,综合容积率仅为2.29。同质化竞争加剧,项目核心价值的有效传递与否左右现有市场条件下的“淹没”风险。1.4——房地产市场分析1.5——市场产品结构分析区域内未来以高层产品为主,目前在售的项目如开元华庭,铂金翰宫等项目后期高层产品占据了绝对主力,而形象项目如水岸家园、蓝海港湾等项目为纯高层产品。可以预见,未来高层产品竞争将更为激烈,产品同质化严重,且均以二房、三房等经济户型为主。面积段:开封新区高层产品集中于三房110-130㎡、80-90㎡,二房90-100㎡。高层的面积段分布和小高层大同小异,分布也比较散,主要是高层住宅户型设计上的多元化形成。而同时也可以看出,110-130㎡面积段的住宅不论是在多层,小高层,还是高层中,都是主流面积段。房型:高层差别不大,3房为主,2房辅助,公寓型产品占比有所增加。总价段:高层的总价段比较平均,没有特别突出的总价段,主要还是由于单价段的单一所致。(高层产品线)在售项目户型面积配比分析房型面积范围(㎡)伟业香堤湾郑开橄榄城东方今典郑开森林半岛开元华庭碧水蓝城万丽铂金翰宫蝶御花园鼎立国际城枫庭金域新晋美悦都锦绣花园碧丽国都山水华府汉兴上品水岸家园一房30-50—————————★—————★50以上————————————★———两房70以下————————————————70-80———————★———————★80-90★★★★★★—★★★★—★★—★90-100★——★★——★—★—★★—★★100-120————★———————————三房100以下★——————★————————100-110★——————★—★★————★110-120★——★—★★★—★—★★★★120-140★★★★★★★——★★★★★★—140-160—★—★—★——★—★—★—★—160以上—★——————————————四房150以下★——————★———————★150-160—★—★—★——————————160-180—★★—★—★———★—————180以上—★————★—————————五房160-180————————————————180以上—★—★★★——————————两房面积区间主要集中在80-100平米、三房面积区间集中在110-140平米;少量大面积四房主要集中在高端洋房类产品;大量紧凑型三房、“魔变”三房等创新性户型的涌现,“经济型”走势明显。1.5——市场产品结构分析1.5——住宅典型个案万丽·铂金瀚宫项目名称铂金瀚宫项目位置金明西街与宋城路交汇处联系电话0378-3331111/5555推广语贵重资产珍藏全城最早开盘日期一期2012年5月28日开盘销售代理同致行占地面积40亩总建面积11.8万㎡总套数/容积率1%绿化率40%梯户比2-2/2-3物业类型住宅,临街商业建筑形态洋房,高层建筑风格地中海景观特色坡地景观,40亩中央景观规划电梯洋房为一期,高层为二期主力户型一期114-180㎡,以128㎡三房为主/二期70-135㎡,以89㎡二房为主销售均价电梯洋房7500元/㎡,高层5500元/㎡内部配套商业外部配套商业,未来交通,教育新技术中央新风系统、景观雾森系统、同层排水系统、八重安防系统规划设计中国核工业五院开发商万丽(中国)集团项目规划规划为4幢21-33层高品质住宅及5幢7层带电梯的退台洋房。采用地中海建筑风格。在售情况1、项目1期5栋多层电梯洋房已经售罄;2、目前2期6号楼高层住宅接受咨询中,价格未出;•生活配套:周边成熟社区林立,购物中心,百货商场齐全。•环境优势:西面毗邻6000亩汴西湖,辽阔湖景,尽收眼底。•新技术:新风系统,增强了内部通风性;同层排水系统,提高了居住品质•区域优势:10分钟生活圈以内有市内重点中小学金明小学、金明中学、县街小学、25中(高中)、立阳高中(贵族中学)、开封大学,极能适应刚性需求位置优势:项目处于开封市中央居住区轴心位置,地块西邻郑开轻轨终点站,紧邻规划中的郑开轻轨站口。•交通优势:南临被誉为“第二条郑开大道”的宋城大道,年底将连接至郑州,限速100公里/小时,比郑开大道快20公里/小时。(3)产品线一期洋房产品线:户型面积(㎡)套数(套)占比三房119-1202829%122-1362829%160-1704244%合计95100%二期高层6#、7#产品线:户型面积(㎡)套数(套)占比一房70-803811%二房80-9014241%110-12013739%130-140339%合计350100%项目一期1—5栋多层电梯退台洋房,已经全部售罄,目前准备推出的9号楼位于地块西北角。1.5——住宅典型个案万丽·铂金瀚宫(4)户型展示子母房项目一期为7层电梯退台洋房,且为2梯2户设计(步梯/电梯各一部),为市稀有的平层豪宅。其中160-170㎡奢适三房占比为44%,主要面对改善型客户。二期6#,7#主力户型为二房,但是项目存在子母房,可以组合销售,组合后仍未三房或者四房,仍然沿袭一期平层尊贵大宅。万丽·铂金瀚宫项目名称伟业·香堤湾项目位置郑开大道集英街北段联系电话0378-2867777/2195555最早开盘日期Dec-09最近开盘日期二期2011-8-27占地面积160亩销售代理深圳竞合建筑风格新古典注意总户数2056户物业类型住宅,临街商业建筑形态洋房,小高层,高层总建面25万㎡,一期7万㎡,二期10万㎡规划一期基本售罄,二期共10栋高层,三期未定主力户型二期84-137㎡(80-90㎡两房,120-130㎡三房和140㎡左右三房)销售均价二期4900-5000元/㎡内部配套商业,会所外部配套汴西湖,商业,教育景观设计深圳紫月规划设计匠人国际物业管理世邦魏理仕开发商河南荟邦置业有限公司户型面积(㎡)套数(套)占比二房80-90226%三房100-11010828%110-120226%120-13013033%130-14010828%合计390100%1.5——住宅典型个案伟业·香堤湾全部房源销售周期计划3年左右完成。一期分两批推出,首批房源于2009年12月份开盘,二批于2010年6月份开盘,目前一期基本售罄。目前二期剩余房源均价5000元/㎡,由于户型面积较大,总价过高,去化较慢;三期31、36、38#楼正在认筹,交2000抵10000。项目卧室均有飘窗设计,提高了居住舒适度;同时客厅与阳台相连的设计增强了采光性。125㎡3房125㎡3房84㎡2房137㎡3房伟业·香堤湾户型设计:面积更偏向注重实用性,多飘窗,多阳台,使用功能空间。项目名称开元·华庭项目位置郑汴西区晋安路西段联系电话0378-3888888开发商河南开元名都置业有限公司开盘日期观澜2010年9月22日开盘占地面积1400亩总建面积43万㎡总套数1082容积率2.4绿化率40%得房率80%物业类型住宅、商业、酒店建筑形态多层洋房、叠拼、联排、双拼栋别墅、小高层、高层建筑风格新古典主义已推出面积22万㎡层数及楼栋数量31栋多层,23栋小高层、高层当前均价1、当期销售均价小高层6000-7600元/㎡;2、临街多层均价5800元/㎡,其中顶层复式5300元/㎡;开元华庭一期:花园洋房(售罄)
本文标题:河南开封某项目提案
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