河南焦作项目产品规划建议与经济投资估算-159P

2009.9.10谨呈：河南思达置业市场及定位报告回顾•老城区商品住宅供应和销售均以三室为主，两室为辅，其他户型供应和销售均较少。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%市场供应比重11.42%28.45%46.96%8.79%0.55%老城区供应比重11%36.00%45.70%6.90%0.00%市场销售比重13.50%29.25%49.27%4.33%0.28%老城区销售比重13.60%36.50%46.80%3.07%0.00%一室二室三室四室复式焦作市各区域分户型消化速度比较1539503002035258100000090102030405060一室二室三室四室复式别墅套/月老城区新城区高新区•三室消化速度最快，两室居第二，一室居第三。市场及定位报告回顾•小区环境、价格以及交通等是购房者最关注因素，其中，小区环境（26.8%）是消费者在购房时的首要考虑因素。其次是交通（18.7%）和价格（17.3%）。•周边配套主要考虑教育、医疗和商业设施三方面。购置住房考虑的综合因素0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%第一因素26.8%11.1%5.6%10.1%4.0%4.5%0.0%16.7%8.1%1.0%5.6%6.6%0.0%0.0%第二因素9.6%8.1%13.1%18.7%10.1%4.0%2.0%12.1%8.1%0.0%9.6%4.0%0.5%0.0%第三因素10.7%6.6%4.1%15.2%8.1%6.6%2.0%17.3%10.2%1.0%7.6%6.6%4.1%0.0%小区环境户型物业管理交通条件生活便利位置社区规模价格工程质量高新技术子女上学有无房产升值空间其他购置住宅考虑的周边配套因素0.0%10.0%20.0%30.0%第一因素3.0%27.3%8.1%22.7%21.7%3.5%7.6%6.1%0.0%第二因素0.5%16.7%5.1%27.8%26.8%5.1%12.6%5.6%0.0%第三因素2.5%11.1%4.0%11.1%25.8%7.1%26.3%11.6%0.5%电信邮局中小学银行医疗机构商业设施、超幼儿园休闲娱乐场所大学、图书馆其他市场及定位报告回顾•我们的大盘开发模式•城市中心大盘视角之下的中心城镇开发模式•我们的启动模式•以点带面模式•项目核心定位•档次定位•中高档我们的逻辑思路核心问题目标产品发展KPI分析产品策划建议实现回答项目经济估算项目开发目标快速回笼资金保证合理利润空间保证大盘的成功启动树立思达地产在焦作市场品牌我们的逻辑思路核心问题目标产品发展KPI分析产品策划建议实现回答项目经济估算项目核心问题确定什么样的产品能够符合市场需求，达到快速销售的目的？以什么样的产品组合，扩大项目的客户群体？需要怎样的创新亮点，使项目在激烈的市场竞争中脱颖而出？采取什么样的策略改变客户对区域认识，提升项目形象？我们的逻辑思路核心问题目标产品发展KPI分析产品策划建议实现回答项目经济估算项目地块概述地块编号用地性质用地面积（公顷）容积率建筑限高（米）预计建筑面积（万平方米）A-1-1学校用地1.810.8151.45A-1-2二类居住用地12.572.56031.43A-1-3商业金融用地0.724.0802.88A-1-7商业金融用地0.654.0802.60A-2-2二类居住用地21.082.08042.16A-2-3二类居住用地12.122.58030.30A-2-4二类居住用地0.863.0802.58合计--49.81----113.39项目在山阳路与解放路交叉口东北侧,位于焦作市东北的城乡结合部，周边市政道路良好，未来路网规划完备。总用地面积49.81公顷，预计总建筑面积113.39万平方米（含学校及其他物业面积）。区域内整体配套较为齐全，档次普遍偏低，西侧隔山阳路为焦作市体育馆。宗地条件分析一、地形、地貌分析规划基地地势较平坦。地块南北较长，南部较北部高，相对高差在10~15米。二、自然生态资源分析基地内现有多处林木，为原厂区绿化遗留，可考虑通过规划予以保留，或移作小区未来绿化用树。三、现有道路分析基地规划道路系统较为完善，基地西侧与南侧为城市主要道路（西侧山阳路，南侧解放路），中间与东部现状道路情况较差，为未来规划道路，北侧规划道路现状为荒地与住宅小区。基地沿主要道路市政配套设施较为完善。但内部有一条高压走廊穿越过，对项目建设有一定影响，未来考虑落入地下。项目基础条件分析宗地条件分析通过各项指标对产品发展的评价及影响，判断产品发展的初步方向产品发展的KPI策略地块属性市场因素项目定位要求发展方向规划地块整体较为平整，除未拆迁的村庄及一个工厂外其余地方已可进行开工建设市场现有项目相对规模较小，在整体规划上存在一定局限性规划作为整个项目建设的框架，对项目未来发展起到举足轻重的作用，中高档的社区定位，使社区规划不仅要满足规范等要求，更要考虑居住的人的感受，处处体现规划的人文理念用先进的规划理念指导规划,将800亩地块作为统一整体进行规划开发,避免分开规划带来的不连续性造成区域分隔感。建筑地块基础条件较好，局部区域高差较小，适合住宅建设市场在售项目建筑风格多样，其中以简洁明了的现代风格最为客户接受需要较高的舒适度、较强的可辨识度的建筑产品对项目持续开发建设提供支持形成特色鲜明的建筑风格，在外立面设计与户型设计上突出创新。景观目前地块内景观资源较差，基本无可利用自然景观，北部山景也距离地块较远，且目前环境较差。在售项目对于景观环境的营建均给予了重视，但考虑到规模问题，在园林景观的建设上还是存在一定限制景观设计作为大盘建设的特色，社区景观环境将成为人们对本项目的最初感触，直接影响到客户对项目的最初认识与项目建筑特色相结合的优质景观设计，结合本地中原文化，通过改善区域环境，提升项目整体形象。配套及服务周边道路及市政配套较完善，未来有三条规划道路与地块相连，其中风翔路穿过整个区域将地块分为两部分。在售项目配套多依靠地理区位优势，借助城市配套；在物业服务方面，目前仍停留在简单的初级服务层面，有一定突破空间。提供完善的配套，良好的物业服务是本项目提供给客户的最好附加值抓住市场空间，以优质的物业服务，完善的配套赢得市场口碑，树立硬件之外的另一品质高度（提供高质量的附加配套，例如优势教育资源）我们的逻辑思路核心问题目标产品发展KPI分析产品策划建议实现回答项目经济估算整体概念策划300亩地块建议项目分期与启动策略产品策划建议内容百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？整体概念策划什么样的建筑能够符合市场，并创造形象的差异化？社区的景观设计应以什么作为主题？整体概念策划引入新城市主义思想，打造复合生态社区随着城市发展带来的各种问题，1990年代后在西方城市规划领域兴起“新城市主义运动”。万科地产最早将这个理念带入中国并用于指导大盘开发实践。“新城市主义”倡导许多独特的设计理念，其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。其核心在于更人性化的城市功能和空间设计以及促进更多的邻里交流和社区生活。均好性理念价值定位理念新街坊理念在新城市主义思想引导下，采用以下具体居住区规划设计理念对项目规划进行指导。项目定位回顾：“新城市生活主义，生态主题社区”均好性理念强调环境资源的均享强调归属领域的均好和共享强调居住日照和朝向的均好，内外部环境的融合整体规划框架中要布置多个景观亮点，避免因资源集中而产生仅供部分人享受的格局出现。实践证明尺度过大的景观空间往往实用性低，且减弱了居民的领域感；增强院落的围合，弱化组团空间而更强调半私密性空间。为了达到居住日照和朝向的均好，以及使规划方案能够适合地块自身地势，资源条件，有时甚至需要牺牲项目的容积率。整体概念策划价值定位理念根据人文地理环境，确定整个小区基本架构，划定住宅的“价值区域”根据划定的价值区域，确定各种户型在住宅中的位置通过推敲住宅群体的组合形式，调整资源，尽量减少或消除区域中的低价位区，达到价位均等在初步划定“价值区域”时，按地块现状的资源环境划分地块居住价值户型在价值区域中的划分，应当在设计初步方案之后，结合小区规划及景观设计，按价值大小分配各种户型。即根据景观环境条件进行“户型定位”地块中心位置价值最高，利于布置大面积户型，居住舒适度高的产品。整体概念策划新街坊理念“新街坊”理念是现代城市管理和现代小区管理不断变革的产物，新街坊分为“城市街坊”与“小区内街坊”具体到本项目，即涉及到了“城市街坊”的概念，又涉及到了“小区街坊的”理念。“小区内街坊”应以小区内的院落或组团作为邻里单元。“小区内街坊”的道路自成体系，除出入口与城市道路相通外，其他道路均不与城市道路直接连通。车流主路沿小区周遍布置，形成外环车行支路由外环向内延伸，通至每个组团人行主路设置在小区中央，贯穿两个地块人行支路以主路为轴，向外成树枝状延伸通过两个系统支路间隔，形成人车分流的同时，将地块分割为独立的邻里单元。道路交通示意图整体概念策划百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？整体概念策划什么样的建筑能够符合市场，并创造形象的差异化？社区的景观设计应以什么作为主题？风格释义立面的设计以崇尚自然,简洁朴素。以简洁有力的体量构成表现建筑。住宅形式纯净，风格明亮，端庄大方，在统一中求变化，体现出一种积极向上的城市风貌。以极具雕塑感的品质建筑，塑造项目鲜明风格，与市场其他楼盘形成对比。“现代简约主义,都市风尚建筑”整体概念策划建筑风格选择比例20.7%18.2%60.6%0.5%0%10%20%30%40%50%60%70%中式欧式现代其他市场在售楼盘立面百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？整体概念策划什么样的建筑能够符合市场，并创造形象的差异化？社区的景观设计应以什么作为主题？环境因素作为客户在购置住房时考虑的首要，在第一因素中占到了26.8%建议项目园林景观通过点状庭院绿地与带状公共绿地形成小区完整的景观系统。通过“点、线、面”绿地空间的相互结合，构成各自相对完整又有机联系的绿化系统，各成体系，各具特色，形成丰富的生态空间，营造怡人的居住环境，使生活区与景观园林融为一体。小区环境作为居民购房首要因素购置住房考虑的综合因素0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%第一因素26.8%11.1%5.6%10.1%4.0%4.5%0.0%16.7%8.1%1.0%5.6%6.6%0.0%0.0%第二因素9.6%8.1%13.1%18.7%10.1%4.0%2.0%12.1%8.1%0.0%9.6%4.0%0.5%0.0%第三因素10.7%6.6%4.1%15.2%8.1%6.6%2.0%17.3%10.2%1.0%7.6%6.6%4.1%0.0%小区环境户型物业管理交通条件生活便利位置社区规模价格工程质量高新技术子女上学有无房产升值空间其他整体概念策划景观释义用现代的园林建设手法，创造出具有中国传统文化气息的园林景观通过对“中原文化”的挖掘，将传统文化元素融入到园林建设中，更能迎合客户意愿。在景观设计中注重树木与草坪的建设，同时也应照顾到客户对水景的需求现代中式园林设计，体现中原文化气息整体概念策划社区景观要求的选择比例32.3%35.4%25.8%2.0%4.0%0.5%0%10%20%30%40%树木多些草坪多些水景多些雕塑小品多些广场多些其他现代中式园林设计，体现传统文化气息通过与绿植的搭配，将代表中式传统元素的符号用建筑的形式进行表达同时利用不同植物特有的