济源市东南片区城中村改造项目可行性研究报告

济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司1第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称项目名称：济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告1.1.2项目承办单位、法人代表项目承办单位：河南省济源市建设投资公司法人代表：常正祥1.1.3建设地点建设地点：济源市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环城东路西。1.1.4项目申请报告编制单位编制单位：河南省工程咨询公司资格证书编号：工咨甲12020070028法人代表：董治堂项目负责人：张建伟1.2编制依据、内容和范围1.2.1编制程序河南省工程咨询公司接受河南省济源市建设投资公司关于编制《济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告》的委托后，立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察，并与承办单济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司2位的领导及有关人员进行了充分的交流和研究，认真收集相关资料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对该项目的建设进行了全面、详细地研究分析论证，结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据项目总体规划方案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。1.2.2编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；3、《河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建〔2008〕112号）；4、《济源市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的通知》（济政[2011]4号）；5、《济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见》济政[2010]41号；6、《济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知》；7、济源市城市总体规划；8、编制项目可行性研究报告的委托书；9、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料；10、编制人员收集的有关资料、信息和数据。1.3编制范围及内容根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。并对项目工程技术方案、济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司3环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益等方面进行了初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠的依据。1.4项目概况1.4.1项目简介城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。在城市快速发展的进程中，既滞后于时代发展步伐，又游离于现代城市管辖之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影响了城市环境和外部形象。加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容；是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。济源市位于河南省西北部，因济水发源地而得名。济源市北依太行，西距王屋，南临九朝古都洛阳，东接太极故里焦作，1997年上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。东南片区济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司4位于济源市东南部，东至东环东侧的小宗庄，西至愚公路，北至济源大道，毗邻行政中心。南至南环南侧的东阎斜、西阎斜（不含桃源溪岸居住小区），涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、宗庄居委会及东夫，共计208.26公顷(3123.9亩)。东南片区综合开发项目主要有：安置区建设工程、苇泉河河道治理工程、市旅游客服中心建设工程、综合体育场建设。本次建设项目为安置区建设工程，搞好安置区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居住问题，解决了城中村改造的后顾之忧。济源市东南片区是济源市城中村改造的重点区域，是省内外宾朋认识济源、了解济源的重要窗口，该片区的改造和安置区的建设对于提高济源市城市品位、提升城市形象意义重大。2010年12月30日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取得明显成效。2011年1月17日，在市十二届人大六次会议上，何雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举措，是推进城镇三年行动计划、建设中原经济区新兴中心城市的战略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。“大规模拆迁改造城中村”是济源市政府按照科学发展观的要求、结合济源市实际做出的一项重要决策，是增强区域竞争力、实现城市发展的重要战略部署。对于城中村的居民来讲，是改善生活济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司5条件、提高生活质量、共享发展成果的民生工程。加快改造城中村，对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要的意义。作为项目承建单位，河南省济源市建设投资公司是济源市政府出资的国有独资企业，属济源市投资公司下属事业单位，是综合开发经济建设项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位的企业，具有较强的综合实力和竞争优势。为了搞好城中村改造这一民生工程，河南省济源市建设投资公司认真执行和具体落实济源市东南片区城中村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进行开发和建设。本项目建成后，不但可以彻底改善城中村居民的居住条件和居住环境，切实将政府的关怀落实到城中村广大群众的身上，而且可以结合城市规划的需要，将安置区形成新的城市亮点。同时，河南省济源市建设投资公司通过东南片区城中村改造项目的综合开发，最大限度的利用土地潜在价值，集约土地资源，并使土地资源得到更合理的使用。通过项目的实施，改善和优化城市环境，做大做强中心城市，使济源市成为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城市。1.4.2建设规模和建设方案1、建设规模：项目占地81亩（合54000平方米），建设安置房总建筑面积144803平方米，其中：住宅面积103680平方米，安置房共864套。商业用房面积22185平方米；集体房屋面积3818平方米；济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司6地下车库15120平方米。2、建设方案安置楼高28层，其中商业门面3层，住宅25层；安置楼高24层，其中商业门面2层，住宅22层；住宅主要户型为大户型、小户型，设计为三室两厅一卫、二室两厅一卫等，单套大户型+单套小户型=240平方米。1.4.3项目管理与实施进度为做好济源市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，承办单位河南省济源市建设投资公司负责项目有关手续的办理和片区的规划、设计、报批与实施等工作，项目总建设期二年。1.4.4项目总投资与资金筹措本项目总投资估算为51000万元（其中含建设期利息2607万元）。资金来源：项目建设资金由承建单位向银行贷款35000万元，占总投资额的68.6%，其余资金16000万元，占总投资额的31.4%，由河南省济源市建设投资公司自筹解决。1.4.5主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1建设规模1.1规划用地面积亩81合54000平方米1.2建筑面积平方米1448031.2.1高层住宅平方米1036801.2.2商业用房平方米22185济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司71.2.3集体房屋平方米38181.2.4地下车库平方米151202工期年23劳动定员人264能源消耗4.1年用水量万立方米23.25以360天计4.2年用电负荷量千瓦46155总投资万元51000贷款35000万元5.1第一部分工程费用万元349845.2工程建设其它费用万元11432含土地购置费8100万元5.3预备费万元19775.4建设期利息万元26076贷款偿还期年5含建设期2年1.5结论与建议1.5.1结论本项目的建设从以人为本、构建和谐社会的大局出发，为加快城市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能；本项目的建设将加快当地城镇一体化建设的进程，促进社会综合事业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著；同时有利于繁荣地方经济，项目建设方案是经过广泛深入的市场调查及慎密的方案比较确定的，项目建设规模比较合理，充分考虑了安置工程的需求及实际状况。该项目的实施对于地方政府全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设，切实解决城中村居民的民生问题具有重大现实意义。该项目充分考虑城市发展规划、土地利用规划。工程设计方案满足规划、土地、环保、节能的要求，符合可持续发展的要求。承建单济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司8位河南省济源市建设投资公司技术及经济实力雄厚，政府的优惠政策及银行的大力支持，建设资金有保障。经测算，该项目各项技术经济指标合理，具有较高的社会效益、环境效益和经济效益，因此项目建设是必要的，可行的。1.5.2建议为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：1、争取当地政府、主管单位、银行系统等多方面的支持，使项目建设有一个良好的融资渠道。2、在项目建设过程中精心组织、协调配合、同步实施、全面推进。坚持依法运作，制定详细的实施方案，严格按照国家建设标准实施。3、项目建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，施工期间搞好环境治理工作。济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司9第二章项目建设的必要性2.1建设单位概况2007年济源市机构编制委员会以济编[2007]49号文成立济源市投资公司及内设机构，河南省济源市建设投资公司由市政府直属事业单位改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资企业。公司注册资金人民币261058万元，经营范围包括：国有固定资产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨是按照国家有关方针、政策、法律、法规及国家和市发展战略、产业政策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设资金，安排建设项目，提高投资使用效益，为济源市经济建设服务。公司的资金来源是：市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政府规定筹集的其它基金，公司对外投资收益等。目前，公司长期借款主要是国家开发银行河南省分行，2010年底长期借款66290万元。对外长期投资9885.16万元，其中：投资沁北电厂8385.16万元，持有其5%的股份；济源农村商业银行500万元，占3.7%股份；济源市财源小额贷款有限公司1000万元。公司经营管理具有二重性。一是政策性：市建设投资公司作为市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调控，贯彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、管理和监督。在项目选择上，按照政府指定的重点领域选择项目和确定投向、投量。二是经营性：市建设投资公司作为一个企业法人，将注重资本的企业化经营，追求经营效率和经济效益，以保全市级资济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告河南省工程咨询公司10产安全和追求利润最大化为原则，独立评估、独立经营、独立地提出项目选择意见，并对其选择的项目承担资产保值和增值的责任。2.2项目提出的背景随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积