万科A(000002)推荐

公司报告郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有。万科Ａ(000002)2009年中期报告点评：大象还要继续跳舞推荐维持评级金融/房地产开发2009年8月5日投资要点：z2009年上半年，公司实现营业收入和净利润分别为218.10亿元和25.20亿元，比上年同期分别增长26.40%和22.50%。每股收益为0.23元，每股净资产达到3.14元，全面摊薄净资产收益率7.31％，较去年同期6.88％的水平略有提高。z在国内上半年房地产市场触底回升的背景下，公司的销售业绩也显示出良好的增长态势，已经扭转了2008年全年销售下跌的态势。z公司采取了较为灵活和积极主动的开发战略。万科及时调整了2009下半年的经营计划，体现出公司对2009年下半年的市场情况已由悲观调整为谨慎乐观。z2009年上半年，万科新拓展土地储备项目15个，新增可建权益建筑面积333万平方米，基本与2008年同期持平。z公司重新调整存货减值准备，对当期净利润略有正面影响。z我们预计公司2009年每股收益为0.48元，2010年每股收益为0.59元，维持推荐的投资评级。业绩预测：主营收入(万元)增长率(%)归属母公司净利润(万元)增长率(%)EPS(元)ROE(%)市盈率(倍)红利收益率(%)20084,099,178(13.33)403,317(16.74)0.3735.782009E4,893,50019.35523,600300.4827.582010E5,870,00020.00644,700230.5922.442011E走势图-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%08-8-408-11-309-2-209-5-409-8-3万科ＡA股指数市场数据2009-8-4收盘价：13.31元52周最高价：14.94元52周最低价：4.75元平均持仓成本：12.58元基本数据2009Q2总股本（万股）：1,099,521流通A股（万股）：968,025每股收益（元）：0.23每股净资产（元）：3.14每股经营现金流（元）：0.89市净率：4.24分析师:高建TEL:(8621)63367000-259FAX:[phone]Email:[e-mail]地址:上海市延安东路45号20F(邮编200002):021-633732092z2009年8月4日，万科公布了2009年中期财务报告。2009年上半年，公司实现营业收入和净利润分别为218.10亿元和25.20亿元，比上年同期分别增长26.40%和22.50%。每股收益为0.23元，每股净资产达到3.14元，全面摊薄净资产收益率7.31％，较去年同期6.88％的水平略有提高。z在国内上半年房地产市场触底回升的背景下，公司的销售业绩也显示出良好的增长态势。2009上半年，万科实现销售面积和销售金额分别为348.8万平方米和307.6亿元，同比分别增长31.2％和27.5％，已经扭转了2008年全年销售下跌的态势。附表1：万科近3年销售及增速年份销售面积(万m2)增幅销售金额（亿）增幅2005231.842%139.552%2006中122.3－73.9－2006322.839%212.352%2007中231.289%174.7136%2007613.790%523.6147%2008中265.815%241.338%2008557-9.24%478.7-8.58%2009中348.831.2%307.627.5%z公司采取了较为灵活和积极主动的开发战略。2009年初，出于房地产市场调整尚未结束的判断，为了适应当时的市场情况，公司计划2009年新开工面积和竣工面积分别约403万平方米和619万平方米，开工面积比2008年实际完成数下调约23%。但鉴于2009上半年国内房地产市场的快速好转，万科及时调整了2009下半年的经营计划，将2009年全年的新开工面积大幅调升至585万平方米，较年初计划调增了45.2%，较2008年实际完成数增加12%，仍低于2007年的水平，体现出公司对2009年下半年的市场情况已由悲观调整为谨慎乐观。附表2：万科近年新开工及竣工面积名称新开工面积(万m2)增幅竣工面积（万m2）增幅2005259.3－217.4－2006500.693%327.551%2007776.755%445.336%2008523.3-27%529.419%2009中585（原403）45.2－-z公司新增土地储备情况：2009年上半年，万科新拓展土地储备项目15个，新增可建权益建筑面积333万平方米，基本与2008年同期持平。截至2009年6月底，公司拥有的权益建筑面积为1998万平方米，与2008年6月底1909万平方米的权益建筑面积相比略有增:021-633732093加。附表3：万科近3年新拓展项目情况年份新项目数量(个)新项目可建权益面积(万m2)2005246512006中365672006479822007中334072007549342008中203302008284652009中15333z调整存货减值准备，对当期净利润略有正面影响根据最新市场及销售情况，公司对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价准备金额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16234万元。其它8个项目暂维持08年末的评估结果。序号城市项目08年末计提跌价准备报告期末跌价准备余额1上海琥珀郡园6,578-2广州金色城品8,739-3无锡金色城市5,391-4南京金域缇香6,3592,7815天津假日润园7,0234,4266福州金域榕郡15,21715,2177成都金润华府3,1533,1538南京金色城品8,0068,0069北京化机厂12,11212,11210武汉圆方4,0284,02811成都海悦汇城8,1508,15012成都金色领域21,61221,61213南京金域蓝湾16,68816,688合计123,05696,173z当期财务数据对比分析从毛利率水平来看，2009年上半年公司的毛利率较上年同期大幅下降10个百分点达到31.19％，处于近5年来的低点。公司毛利率大幅下降的原因主要是由于2007年左右国内地价涨幅较大，而2008年房价又开始了调整，公司目前结转的项目多为这些开发项目，符合我们前期对行业毛利率下降的判断，我们认为未来2年公司的毛:021-633732094利率水平将会在此基础上趋于平稳然后回升。公司当期的期间费用率水平同比大幅下降，说明公司在强化内部管理，提高增长的质量方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。期间费用的大幅降低也使得公司的销售净利率水平在毛利率大幅下降的情况下得到明显提高。期末，公司预收账款为299.80亿元，较2008年底余额增加了近60亿元，增幅近20%，与公司销售收入的增速基本匹配。这为公司下半年的业绩增长提供了保障。附表4：万科近4年财务数据对比分析名称200520062007中20072008中20082009中销售毛利率34.79%36.15%45.52%41.99%41.55%39%31.19%销售净利率13.58%13.52%16.22%14.97%13.37%11.32%14.22%期间费用率9.49%9.07%10.55%9.34%10%9.88%6.23%营业税金及附加率6.07%8.82%11.81%11.59%11.82%11.06%7.5%所得税率27.46%29.45%28.73%30.41%30.71%26.61%26%预收账款(亿)46.6488.36134.98216.22264.54239.46299.80预收占收入比44.17%49.31%121.65%60.86%153.31%59%137%货币资金(亿)32.49107.44120.86170.46153.70199.78268.80z公司现金流分析：2009年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流入98.22亿元，3年来首次实现了现金净流入，公司的财务和经营状况非常稳健。但在行业继续转好的预期下，我们预计下半年万科会加大土地的储备力度和新开工项目数，公司很可能会借助资本市场进行再融资来实现新的扩张。附表5：万科经营性现金流量分析单位：万元名称200620072008中20082009中合计经营现金净流入-302400-1043800-148900-3400982200-367400净利润2298004844002061004033002520001369500资本市场融资4200001000000-53000001950000z盈利预测及投资评级：我们预计公司2009年每股收益为0.48元，2010年每股收益为0.59元，维持推荐的投资评级。:021-633732095附表：万科利润表预测单位：万元2006年报2007年报2008年报20092010报表类型合并报表合并报表合并报表合并报表合并报表一、营业总收入1,791,8333,552,6614,099,1784,893,5005,870,000营业收入1,791,8333,552,6614,099,1784,893,5005,870,000二、营业总成本1,466,3532,805,9493,485,566营业成本1,144,1262,060,7342,500,5273,327,5803,932,900营业税金及附加157,954411,577453,387367,013451,990销售费用62,572119,454186,035171,273205,450管理费用85,946176,377153,080130,000176,100财务费用14,01535,95065,72545,00050,000资产减值损失1,7401,857126,811-23,0000三、其他经营收益公允价值变动收益130-2,22500投资净收益17,08120,80320,94120,00021,000四、营业利润342,691765,290636,479872,6351,074,560加：营业外收入2,1313,1465,74600减：营业外支出1,3724,2759,99600其中：非流动资产处置净损失1296823400五、利润总额343,449764,161632,229872,6351,074,560减：所得税101,150232,410168,242218,159268,640六、净利润242,300531,750463,987654,476805,920减：少数股东损益12,51147,32760,670130,895161,184母公司股东净利润229,788484,424403,317523,581644,736七、每股收益：基本每股收益(元)0.390.730.370.480.59:021-633732096投资评级说明:行业投资评级分为:优于大势、同步大势、落后