海口市海甸岛发展项目发展顾问报告_终稿_207页

呈交海南海口市海甸岛发展项目发展顾问报告-终稿（第一冊)上海新建桥企业集团有限公司2005年6月30日目录1.0简介.........................................................................11.1任务介绍...................................................................11.2项目介绍...................................................................12.0宏观环境分析.................................................................32.1海南省/海口市宏观经济发展状况分析..........................................32.2海口市宏观环境发展背景分析................................................213.0海南省房地产市场..............................................................243.1海南房地产开发市场回顾......................................................243.2近年海南省房地产开发总体状况................................................243.3海南省房地产开发特征........................................................254.0海口市住宅物业研究..........................................................274.1海口市住宅物业宏观趋势....................................................274.2海口市住宅物业市场特征....................................................324.3海甸岛住宅物业研究........................................................414.3海甸岛住宅物业研究........................................................424.4住宅物业竞争对手分析......................................................454.5住宅物业市场未来发展趋势分析..............................................515.0商用物业市场分析............................................................565.1海口市的零售商业的区域分布情况............................................565.2海口市未来零售商业格局发展趋势............................................575.3海甸岛目前零售商业总体情况.................................................585.4海甸岛未来零售商业发展趋势预测............................................585.5海口市零售商业需求分析....................................................595.6零售商业分析小结及对本项目的启示..........................................606.0酒店物业市场分析............................................................616.1海口市星级酒店物业市场概况................................................616.2旅游宾馆饭店的经营情况-客房开房率........................................626.3旅游宾馆饭店接待情况......................................................636.4海口市国内游客地区分布情况(2003年).......................................646.5海口市境外游客地区分布情况(2003年).......................................656.6海口市五星级标准酒店分布情况..............................................656.7海甸岛星级酒店分布情况....................................................676.8海口市规划对酒店业发展的影响..............................................686.9竞争对手分析..............................................................696.10拓展会议市场对海口酒店物业的影响..........................................726.11产权式酒店................................................................726.12酒店物业分析小结..........................................................747.0购房者需求研究..............................................................757.1问卷研究结果..............................................................757.2深度访谈分析..............................................................788.0项目区位研究................................................................81目录8.1项目所在区域概况..........................................................818.2海口市总体规划对项目所在区域的影响........................................818.3海口外滩规划对项目所在区域的影响..........................................828.4项目对外的交通状况分析....................................................839.0项目竞争力研究..............................................................869.1项目优势、劣势分析........................................................869.2项目机会点及威胁点分析....................................................889.3项目竞争力研判............................................................88简介-1-1.0简介1.1任务介绍世邦魏理仕受上海新建桥企业集团有限公司的委托，从2005年3月开始至5月期间为海口市海甸岛项目提供策划服务。此次服务的目的是研究影响项目的多种因素，为项目提供适当的市场定位、发展内容组合和发展策略建议。1.2项目介绍项目所在区域海甸岛位于海口市北部，面积13.8平方公里，大部分区域是由填海而形成，濒琼海海峡，自然景观优美，是观海和领略城市风光的极好场所。项目位于海甸岛北隅，北隔规划中的环岛观光路濒临琼海海峡、西邻规划中的白沙门生态公园，东依江南城、都市海岸等在建楼盘，南面沿海景路与一些破旧住宅、村屋等建筑景观直接对望。项目地块位于联系海甸岛与海口核心区的两条主要干道——和平大道与人民大道之间，但由于现时岛内的交通系统网络还没有完全成形，特别是沿海的环岛路工程还没有建设，海景路工程还没有完全竣工，目前地块的可达性比较差。项目所在区域位于海口北部滨海环线与南渡江出海口的交汇处。西面紧临海口最大的生态公园——白沙门生态公园。项目所在区域的景观资源无论在种类上还是在品质上都具有较大的优势。项目景观资源总体可以概括为“北部海景、西部园景”，但项目南面现有景观差：城乡景观夹杂、缺乏统一和协调，缺乏过渡和衔接，状态混乱。因此，在项目规划设计的过程中，应重视南面与不良景观的过渡和隔离处理。尽量提升项目四至景观的均好性。简介-2-项目主要经济技术指标：地块编码36013602用地性质旅馆业用地二类居住用地用地性质代码C25R21用地面积(㎡)46160246274容积率（≤）0.50.8建筑密度（≤％）1520建筑限高（≤m）1818绿地率（≥％）6050配建机动车位（≥个）1401534宏观环境分析-3-2.0宏观环境分析2.1海南省/海口市宏观经济发展状况分析2.1.1海南省/海口市总体经济状况分析i)国民生产总值一、海南省资料来源:《海南统计年鉴》、《海南省2004年国民经济和社会发展统计公报》从数字上看，海南经济并不发达，经济总量不高，仅相当于中国大陆沿海一个地级市水平（2003年广东省东莞市的GDP为948亿元，江门市为730亿元）。但近年来整体经济稳步增长，年增长率较快，基本保持在10%以上，且有不断加快的趋势。01002003004005006007008009000%2%4%6%8%10%12%14%16%国民生产总值(亿元)518.48566.72624.89691.69790.12年增长(%)9.30%10.30%10.70%14.20%20002001200220032004宏观环境分析-4-二、海口市资料来源《海口统计年鉴》、《海口市2004年国民经济和社会发展统计公报》作为海南省的省会，海口市是全省的经济中心。其国民生产总值和海南省的总体情况有着相同的特征：经济总量不高，但近年增长幅度大，且有逐渐加快的趋势。近年来，海口市支柱产业发展加快，工业保持较快增长。海口工业经过“八五”计划的调整发展和“九五”期间的结构优化，已具有一定的规模和实力，已初步形成机械制造、食品饮料、生物制药、化纤纺织和烟酒等五大行业支柱为基础的新的工业体系，工业总量出现强劲增长势头，成为经济快速增长的主动力。0501001502002503000%2%4%6%8%10%12%国民生产总值(亿元)179.48194.44210.86228.86253.01年增长(%)8.30%8.40%8.50%10.60%20002001200220032004宏观环境分析-5-ii)人均国民生产总值一、海南省资料来源《海南统计年鉴》、《海南省2004年国民经济和社会发展统计公报》到2003年末，海南省的人均国民生产总值只有8,573元，而同期的全国人均国民生产总值已经