深圳后海湾金龙项目定位报告

事业七部部门介绍Introduction事业七部简介都市豪宅部中原为更好地致力于“关内豪宅”项目运营领域的发展，提供“精细化“、”专业化“的专项服务，特成立“事业七部”，由原“中原事业一部（豪宅部）A组”与原“事业二部（关内指标性大盘部）A组”两支精英团队组成。部门简介之经典案例“2008－2009年经典案例后海湾之【卓越维港】”•2008年6月15日，第一次开盘，别墅销售7个亿，定义了片区，定义了形象•2008年8月3日，第二次开盘，高层销售9个亿，我们实现了后海湾片区的量价齐升，稳定了片区的市场信心；•2008年8月，卓越维港以349套、36274.63平方米、9.15亿的业绩夺得2003年以来，全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军）。•09年4月，最后一批单位售罄，维港完美收官部门简介之经典案例“2009年经典案例中央别墅区之【圣莫丽斯】”•一个项目定义一个片区•05-07年的别墅区领深圳风骚•09年，截至目前销售额超过20亿•中原最高业绩项目、最佳销售团队……成了一大批优秀的人才部门简介之经典案例“2009年经典案例红树湾片区之【红树西岸】”•红树西岸，永远自信的站立在豪宅前沿从不随波逐流,从不参照其他项目定价20年不落伍的领先建筑规划领衔深圳置业者的目光上善生活，从不放弃的生活调性将世界带入红树西岸，不惧攀比的高度红树西岸就是红树西岸成就价格标杆、成就形象标杆是必然的部门简介之经典案例“2009年经典案例后海湾之【宝能太古城】”•深圳湾43万平米都市综合体•引领一湾进入宜居时代•2009年9月26日开盘，当天实现15亿销售额，打破深圳销售额记录•2个半月积累10000批客户，周均500批以上•10月份销售套数、金额冠军部门简介之经典案例“2009年经典案例后海湾之【鸿威海怡湾】”•全球贵重资产•深圳湾海景地标•极昼海景大宅•湾区最南端的顶级豪宅•目前已经引发无数高端置业者的目光部门简介之经典案例“2009年经典案例华侨城之【首地容御】”•一句“华侨城，香山西街18号”解决了营销的核心问题，从白石洲滞销项目，到如今备受追捧的热销项目，营销起到了关键性的作用•2009年10月31日，华侨城威尼斯酒店开盘，当天几近售罄，销售额13个亿，彻底扭转形象操作团队介绍08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾因我沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响……湾区崛起及发展的见证者和贡献者没有比我们更了解后海湾后海湾金龙项目定位报告走向未来，并决定未来走向……〉〉探索未来走向〉〉决定未来走向〉〉发现“我”的未来Part1Part2Part3Part1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向发现：未来住宅趋于高端化市场供应愈发稀缺深圳05年至今土地供应情况：土地供应面积少，2005年至今，政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万㎡。07-08年为土地成交低潮期，按照2年内必须开工的情况预估，11年供应依旧紧缺时间供应面积(万㎡）成交面积（万㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3总计966.7777.3数据来源：深圳市国土局未来趋势预判深圳开发商07年至今拿地情况：地少价高，地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万㎡，相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场，土地的供应缺口较大，这也是地价屡创新高的重要原因。高地价带来的高开发成本，未来2年内住宅必然要趋于高端化2009年深圳住宅土地供应情况明细表宗地号土地用途竞得人成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）出让底价（万元）备注G01020-0204居住用地深圳市尚模发展有限公司800002586.0853000深圳竞价次数地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲宝城置业有限公司2610006428.57180000深圳总价地王、新安单价地王A009-1286商住混合用地A009-1289商业及商务公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空经济发展有限公司26308.501376.6226308.5定向出让B123-0001居住用地深圳市心海投资发展有限公司836015550.605060福田单价地王A510-0131居住用地深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢价地王、光明单价地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商华侨城5300018874.6438000深圳单价地王A909-0138居住用地金地（集团）股份有限公司2440008617.34180000观澜单价地王A909-0137居住用地未来趋势预判未来2年深圳市场供应类型：预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主，未来深圳项目高端化，将是市场的主流声音。数据来源：中原CCES系统未来趋势预判未来市场两极分化：普通住宅将进入调整期，豪宅持续升温。豪宅由于其具有不可复制的资源，而且，在深圳，拥有稀缺资源和优质地段的项目越来越少，豪宅的保值性就更加明显，所以，豪宅作为一种保值性产品，将会成为未来投资的重点，因此豪宅市场将会继续走高普通住宅市场在接下来的阶段，由于前期价格上涨过快，将会进入一个调整期，一些品质好，地段好，定位合理的项目会保持一个良好的销量，也可能会有一些品质稍低、定位不准的项目陷入困境。普通住宅高端豪宅未来趋势预判深圳湾片区富力，容积率3.5-3.8，占地面积：3.2万，建筑面积15万兰江项目，占地面积6万，建筑面积29万，主力户型为160-250平米未来两年重点项目供应量2010年金龙项目，11年入市，建筑面积19万，住宅17万，商业3万轩泰，占地面积3.7万，建筑面积6.9万，容积率2.0名居，占地面积2万，容积率3.8，建筑面积10万2011年2012年国富项目，占地面积2.1万，建筑面积5.6万，主力户型为160-180平米华莱利项目，占地面积5万，建筑面积14.5万，主力户型为170-220平米万泽项目，占地面积2.8万，建筑面积10万，主力户型为150-180平米香山里项目，建筑面积90万，主力户型为160-180平米莲塘尾片区综合体京基金融中心，高级公寓建筑面积15万中航广场，高级公寓建筑面积10万金地岗厦，高级公寓建筑面积14万•未来两年，“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点，莲塘尾将于10年底启动，由于片区尚不成熟，处于发展初级阶段，相对于11年后海湾的高峰，在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比Part1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向区域整体区域住宅发现：区域未来，决定城市未来走向现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”房地产的价值取决于“地”的价值深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区东滨路沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆占据最精华资源，关内规划最好的最后一块大型豪宅片区后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2010年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划1通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络……深圳湾必将成为深圳的发展重心2滨海金融商务区，珠三角不曾有二处：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨3顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围4全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心6世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆不久之后的“香港中环”基本要素比拟相似度深圳湾商业文化板块香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征！1.世界通达性极强的交通网络2.强而有力的城市经济后盾3.独一无二的海岸线；环境优美的生态圈4.顶级运动/比赛场地5.顶级的休闲度假酒店6.奢华的商业购物中心7.名流汇聚，人文高地8.国际级资本的汇聚深圳要成为国际化大都会，必须依托于关键力量的推动•比肩国际标准的规划•连通世界的交通体系•国际门户的地理位置•国际标准的金融资源•世界级的休闲资源，成为世界关注的焦点•国际标准的人居模式•……深圳的城市价值需要湾区来实现Part1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向区域整体区域住宅后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发中级阶段（09年中-10年）片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模高级阶段（11年-12年）片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰后海湾已售项目皇庭港湾卓越维港富力曦