深圳豪宅阳光海岸项目营销执行案-142PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。昊创·阳光海岸营销执行策略案谨呈：深圳市昊创房地产开发有限公司2006-03-16本报告是严格保密的。明确本项目营销策略方向;确定在策略指导下的近阶段工作内容;本报告的目的本报告是严格保密的。解决问题目标面临问题竞争分析营销策略形象定位客户分析项目分析实现目标展示攻略客户攻略推广攻略报告思路本报告是严格保密的。目标及问题利润最大化，实现项目最高价值Q1.如何在热点片区(精品项目)让高端客户上门？Q2.如何超越竞争对手？本报告是严格保密的。目标面临问题竞争分析营销策略形象定位客户分析项目分析竞争分析竞争分析展示攻略客户攻略推广攻略竞争分析本报告是严格保密的。2006年高端项目竞争大势转向：重心转移：关内向关外转移，豪宅市场平分秋色；营销创新：营销手段呈现多样化；品牌主导：品牌掌握土地主导权；趋势：关内价格迅速走高片区之争更加清晰香蜜湖32.4万㎡华侨城14万㎡南硅谷12万㎡红树湾48万㎡罗湖32万㎡宝安60万㎡龙岗157万㎡深圳高端市场的3个重要的转向和2个发展趋势：龙华56万㎡本报告是严格保密的。名称位置占地面积建筑面积总户数容积率销售时间销售价格主力户型熙湾南山高新南11路与高新南环路交汇处9553.233811.82112.832004-11-276900三房滨福世纪广场南山高新科技园区十路与十一路之间9553.216806.21381.762004-12-187200一房、二房阳光带·海滨城一期科技园南区42393.81750009163.42002-8-186500三房、四房阳光带·海滨城二期科技园南区42626.21250010003.132003-10-186800三房海怡东方南山深圳湾南湾硅谷，科技南路与高新南十道交汇处29986.9800007462.72004-5-158000三房纯海岸南山高新南环道东边9275.844307.432563.62005-6-187800三房滨福庭园南山高新南10路与高新南环路交汇处13689.2385003013.42005-6-256900三房、四房听海科苑南路与滨海大道交界处19600765125892.9605.10.159500二房、三房卓越·浅水湾南山高新科技园区滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角19505.580308.843123682005-6-25预计14000四房昊创·南硅谷高新技术南片区10643.1383152483.182006下半年三房、四房南硅谷历年项目信息本报告是严格保密的。名称位置占地面积建筑面积总户数容积率销售时间销售价格主力户型红树西岸南山滨海大道红树湾7510125530013003.42005-3-3128000150-260平方米三房、四房红树湾花园一二期南山沙河东路与白石路交汇东面南7200030000013263.1704.10.2905..8.30930014500114-201㎡三房179-25四房瑞河耶纳南山白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间78767.2111400.96011.412004-10-30小高：9500TH：17000130—230M2多种户型京基·御景东方沙河西路与白石洲路交汇处东北角500852320949394.62006.515000三房118四房152-231红树湾重点项目信息本报告是严格保密的。2006年南硅谷昊创听海本报告是严格保密的。寻找可能竞争的项目目标目前深圳关内、生态景观、高端项目有哪些呢？本报告是严格保密的。高端市场竞争激烈，各资源大盘纷纷浮出水面南山大盘主打资源牌12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2005年2006年半岛城邦1、2期14000～160002800014000—16000红树西岸中信红树湾2、3期京基御景东方15000本项目淘金山二期东方尊峪南海玫瑰园3期卓越浅水湾13000—1400013000—1500013000—140001300010000—12000*****2006年深圳关内生态景观高端项目入市情况11000—13000半山海景兰溪谷本报告是严格保密的。物业地址：南山蛇口金世纪南路占地面积：53290.6㎡建筑面积：143240容积率：2.70销售均价：11500元/平米主力户型：三房二厅四房二厅项目卖点：1、深圳特区内仅剩的新增30万占地商品大盘；2、景观资源——深圳仅有的两个三面环海的大盘之一；3、滨海观景长廊上的唯一大盘；4、深圳最近海的社区；5、深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大；半岛城邦户型面积套数百分比2*2*172-8621020.85%3*2*196545.3%3*2*2120-13642842.3%4*2*2144-22029228.9%5*2*2266282.7%本报告是严格保密的。物业地址：南山蛇口渔港东南占地面积：40000㎡建筑面积：90012.8㎡容积率：2.1销售均价：12000（预计）主力户型：3房入市时间：2006年5月（预计）南海玫瑰园3期本报告是严格保密的。半山海景·兰溪谷二期物业地址：蛇口半山区占地面积：46860.8㎡建筑面积：147367.8㎡小区规模：541套销售均价：14000元/㎡（预测）主力户型：170㎡以上户型本报告是严格保密的。物业地址：沙河西路与白石洲路交汇处东北角占地面积：50085㎡建筑面积：232094㎡容积率：4.60销售均价：15000元/㎡主力户型：四房二厅御景东方项目卖点：1、所有户型均全跃式独创生态户型，私密家庭厅，主卧套书房、衣帽间、次卧带套间，超高实用率，三厅设计，厅厅设置超大观景露台；2、位于红树湾现代人居生活圈；3、优秀的建筑设计（大面积落地玻璃、外挑露台等）；本报告是严格保密的。户型面积套数百分比3*2*2106-12417418.5%4*2*2152-25176581.5%御景东方户型配比本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。物业地址：滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角占地面积：19505.50㎡建筑面积：80308.84㎡容积率：3.68销售均价：13000(未售预计)主力户型：四房二厅146-190㎡卓越·浅水湾户型面积套数百分比4*2*2146-16031%4*2*2160-1709731%4*2*2170-1808327%4*2*219010132%5*2*3247289%本报告是严格保密的。物业地址：南山沙河东路与白石路交汇东面南占地面积：162653.1㎡建筑面积：198000㎡容积率：3.18销售均价：14500元/㎡主力户型：176-230平方米实用四房中信红树湾2期八大核心价值：◆65万平方米滨海GOLF大社区，比肩全球的湾区作品；◆中国地产前10强发展商，实力和信誉的保证；◆国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南；◆仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念；◆作品一：10万平米园林，深圳原创现代岭南风格；◆作品二：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式；◆作品三：GOLF景观，全自然采光通风户型；◆作品四：Townhome花园生活三重奏，重新定义奢侈；本报告是严格保密的。户型面积套数百分比3*2*2145-19220528%4*2*2176-25523432%4*2*2210-23029340%5*2*275010.1%中信红树湾2期产品配比本报告是严格保密的。项目卖点：1、无敌永久海景；2、高智能化；3、物业管理水平保证；4、高尔夫景观；5、滨海长廊景观；6、建筑规划最具现代化；7、营销提升附加值。物业地址：南山滨海大道红树湾占地面积：75101.8㎡建筑面积：255300㎡容积率：3.40销售均价：28000元/㎡主力户型：四房250㎡红树西岸本报告是严格保密的。物业地址：东湖水库边防七支队一大队对面占地面积：153332.80㎡建筑面积：490230.76㎡容积率：2.50销售均价：13000元/㎡主力户型：三房二厅四房两厅淘金山花园户型面积套数百分比（%）3*2*2148-240310374*2*2504605*2*2及以上238-374233本报告是严格保密的。项目卖点：1、944米的梧桐山，31.8平方公里都市绿肺,220公顷的仙桐体育公园，678公倾的国家森林公园，拥享原生态自然美景；2、山泉叠韵沿山势自上而下，被引入前庭后院，活水蜿蜓，环绕于建筑,赋予半山建筑的气质3、建筑随山体地势变化而高低错落，与大自然浑然一体；物业地址：罗湖梧桐山半山风景区占地面积：110000㎡建筑面积：330000㎡容积率：2.12销售均价（未售）主力户型：三房二厅120㎡四房二厅176—185㎡东方尊峪本报告是严格保密的。项目名称景观资源位置推出时间推销节奏半岛城邦三面海景蛇口2006.205年春、秋交会，一期已销售完毕南海玫瑰园三期三面海景蛇口2006下半年无，预计下半年面市御景东方红树林红树林2006.505年秋交会，预计4月份面市卓越浅水湾沙河高尔夫、海景南硅谷预计2006中05年秋交会，预计下半年面市中信红树湾二期红树林红树林2005.9.1105年春秋交会，二期销售已有一段时间红树西岸红树林红树林2005.3.3105年春秋交会，已销售一段时间淘金山梧桐山、东湖东湖2005.11.2405年春交会，一期已销售完毕东方尊峪梧桐山、仙桐体育公园梧桐山2006.405年春、秋交会本项目沙河高尔夫、海景南硅谷2006下半年市调、项目筹备阶段生态景观高端物业信息本项目最直面的竞争为同资源同区域的卓越·浅水湾及红树林片区的高端物业，蛇口及其他区域的高端项目对本项目也有一定的竞争本报告是严格保密的。地产宏观政策2005年3月国务院发布稳定房价八条意见－”旧八条”产业政策；2005年4月各地方政府陆续出台稳定房价措施，内容包括提高经济适用房供应量、限制投机行为、规范开发过程；2005年4月1日深圳颁布18条军规，无预售证不可认筹、网络公开房源信息、无证不许发布销售广告；2005年4月5日国务院副总理曾培炎主持房地产形势座谈会，提出”关于抑制房价过快上涨势头“四点要求；2005年4月27日颁布《关于进一步加强房地产市场宏观调控问题》八条措施－“新八条”2005年5月6日建设部部长汪光焘考察深圳房地产市场主持“政策吹风”座谈会；本报告是严格保密的。2006年3月两会酝酿出台政策阻击炒楼风要进一步稳定房价;2006年3月国研中心预测：06全国房价还将上涨年涨幅约6%;2006年3月2006版深圳房产预售合同3月15日正式启用。2006年2月深圳144平米以上住宅缴税3%，重拳抑制豪宅的增长；2006年2月深圳市规划局将从2006年4月10日起停止批准大赠送面积（俗称“偷面积”）的设计方案；2005年5月11日中国7部门”关于做好稳定房地产价格工作的意见”,2005年6月1日起,国家调整住房转让环节营业税政策；地产宏观政策本报告是严格保密的。观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行;观点二：进一步的房地产调控措施（个人按揭利率上浮，加重2、3级市场流转税，打击豪宅商品房）还将继续出台。建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目，而需谨慎面对开发项目定位;观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生存发展的关键，建议开发商对客户精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场;观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜出的关键，建议开发商着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场;对于2006年下半年入市的本项目要密切关注政府出台的相关法规，规避政策风险同致行观点本报告是严格保密的。关内关外豪宅市场平分秋色；关内豪宅片区竞争加剧；南山资源大盘纷纷浮出水面；项目的直面竞争仍是本区域及周边区域内项目；宏观政策对房地产豪宅市场的打压，项目谨慎定位；片区规划前景良好；市场竞争小结本报告是严格保密的